RBA降息25基點，你的房貸能省多少？一鍵算清！

2025-04-19 09:33 墨爾本微生活

澳

洲央行已經正式宣佈降息25個基點，四大行已經把各自的浮動利息降下去了，反應速度非常快。

但對於擁有平均貸款額$641,416的房主來說，每月僅能省下$103。
市場預測，今年的降息步伐不會太快，RBA最多隻會再降息兩次。與其被動等待，不如主動出擊，自己創造更大的利率優勢！
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降息後的直接節省：你能省下多少？
根據市場模型測算，每降息0.25%，每10萬澳元貸款月供減少約16澳元（標準25年期本息貸款）。
具體測算如下：
  • 50萬澳元貸款：月供減少80澳元，年省利息960澳元
  • 75萬澳元貸款：月供減少120澳元，年省利息1,440澳元
  • 100萬澳元貸款：月供減少160澳元，年省利息1,920澳元
案例：以悉尼房主張女士為例，若RBA年內降息4次（累計1%），她的100萬澳元貸款月供將減少約640澳元，年省7,680澳元。
主動出擊：如何爭取更低利率？
與其等待央行降息，不如主動爭取更大的利率優勢。以下是三種有效策略：
1
與現有銀行談判  
打電話告訴你的貸款機構，你已經找到最低5.69%的利率，並希望他們提供相同的優惠。他們可能會稍微讓步，但如果想拿到最優惠的利率，通常需要更強硬的態度。
2
提交“貸款結清表”
如果談判無果，別隻是口頭威脅離開，因為他們已經聽過太多次了。最有效的方法是，直接在你的貸款機構官網找到“貸款結清表”（Mortgage Discharge Form），填寫後提交，並指定一個新的貸款機構來接管你的房貸。
這樣，你的現有銀行可能會啟動“留客”流程，盡力挽留你，並提供更好的利率。
3
轉貸至更低利率產品
市場上已經有低至5.69%的優質貸款產品（BOC和NAB）。如果你轉至這些最低利率產品，相當於主動爭取到了五次降息！
降息後的隱性收益與風險：
不僅僅是月供減少
1
本金加速償還
若保持原還款額，降息後更多資金可用於償還本金。以50萬貸款為例：降息1%後，月供減少約300澳元。若維持原還款額，可提前4年還清貸款，節省利息超7萬澳元。
2
轉貸視窗期
銀行可能推出短期低息產品吸引新客戶（如NAB近期已經下調浮動利率）。但注意：轉貸需評估解約費（discharge）+估價費（valuation），需計算淨收益。
3
利率歧視陷阱
老客戶利率普遍比新客戶高0.3%-0.5%，需主動要求“rate review”或轉貸最佳化。
降息週期管理策略：
不同貸款型別的應對方法
1
浮動利率持有者
  • 立即行動：檢查貸款是否為純浮動利率（部分混合貸款可能延遲響應降息）。
  • 對沖賬戶最佳化：將閒餘資金存入對沖賬戶，抵消利息支出（例：20萬存款可減少月供約1,000澳元）。
2
固定利率持有者
  • 剩餘期限≤6個月：可申請提前重定價（部分銀行免解約費）。
  • 剩餘期限＞6個月：評估解約成本，若長期利率下行預期強烈，可考慮提前轉貸。
3
投資者策略
  • 稅務最佳化：將高息投資房貸款轉為低息自住利率（需合規操作）。
  • 現金流管理：利用省下利息追加投資或升級物業（例：年省7,680澳元可覆蓋一套公寓的年度維護費）。
長期財務規劃建議：為未來做好準備
1
動態利率監測
市場預計2025年累計降息1%-1.5%，但節奏受通脹資料影響（重點關注3月CPI）。
2
貸款結構最佳化
  • 分拆貸款：50%固定+50%浮動，平衡穩定性與靈活性。
  • 對沖賬戶+Redraw組合：自住房優先對沖，投資房利用Redraw強制儲蓄。
3
壓力測試底線
確保月供不超過家庭收入40%，預留6個月現金流應對突發風險。
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