今年關於保租房我們寫過幾篇文章，不過以往都是站在宏觀視角來看待這件事
卻很少去探究這背後對租房使用者的真實影響
剛好10月份上海又有很多保租房開放申請了
於是我實地暗訪了幾個正在申請階段的熱門保租房專案
即使工作日，現場也遇到了不少來看房的年輕人
而這次暗訪，我最好奇的就是作為租客真正租一套保租房，是不是真的更貴？
是否有我們注意不到的門檻？
和普通租房又有什麼根本不同？
按照政策劃分標準，我選擇了2個代表專案：
一個位於中心城區的大寧，另一個則在浦東外環外的周浦
即使在傳統租房市場上，也是各區域的熱門板塊
透過這次暗訪，除了摸清保租房的整個租賃流程，還有很多在我意料之外的發現
01
首先最根本的問題，什麼人才能去租保租房？
上一篇文章裡，也有朋友對此產生過很大的誤解
就是保租房都用來租給企業了
但實際情況來看，並不是如此
不只租給企業，更多的還是租給個人
之所以會讓人產生誤解，是因為保租房目前有2種承租方式
第一種的集中配租，就是面向社會企業
一般在公開市場供應之前，由企業集體申請，提前預留租賃房源
這次暗訪的市北高新人才公寓·西苑（以下簡稱：市北寓·西苑），就是這個模式
工作人員告訴我，西苑今年3月開始向市場供應504套房屋
而在此之前，很多周邊的企業都會提前來預約集體房源
比如天翼數字生活，就一次性租賃了36套房源，提供給原本遠距離上下班的員工
不過，這種集中配租的體量並不會佔專案大頭
更多的還是常態配租
目前隨申辦一共上線了41個保租房專案，都是常態配租狀態，面向市場個人出租房源
@隨申辦APP
而且政策上保租房也不限學歷、年齡、滬籍，甚至不要求居住證
只有2個大的條件，但必須同時滿足：
一個是在上海名下是否無房
二是有沒有合法工作
如果你和我一樣，剛好是無房那一類，又有一份合法工作
那麼保租房對你來說基本零門檻
至於到底什麼才算是合法工作
我特意查了下，這個合法就業包括的不僅是勞動合同，還有各種三方協議
甚至錄用通知、社保繳納證明等等
也就是說，不只寫字樓的白領、金領，像清潔工、外賣員等合法就業人員都可以申請
不過這次暗訪前，我最好奇的是
除了無房的，上海有房的人群到底能不能申請保租房？
答案是可以，但也分情況
以浦西7箇中心城區和浦東外環線為界
如果你在上海有房，想申請黃線區域內的保租房
比如靜安區的市北寓·西苑
那麼有2種情況，是可以確定讓你租到這套房子的
第一種情況，只要你名下的房子不在黃線的範圍內，就可以租這個區域內的保租房
第二種就是黃線範圍內有房，但房子本身面積太小，家裡人口又多
按隨申辦上的計算公式和房屋係數對照表
@隨申辦APP
算下來人均建築面積＜15㎡，那麼也是可以租的
我們理清了這個邏輯，黃線以外的部分規則就很好理解了
排除需要單獨制定計算方案的五大新城，所有其他區域都只看該區的人均住房面積
比如周浦的慧智仁恆派
只要在浦東新區的外環外範圍無房，或人均面積＜15㎡，就可以租
這一點也是蠻細心的，對於住房困難的評定標準，甚至考慮到了房屋係數和人均面積
所以保租房的准入門檻完全不高，基本照顧到了大部分單身人士和家庭
總的來說，只要在上海無房的人，再加上一份合法工作，都符合條件
住房緊張的家庭，也可對應找到可租的小區
02
不過即使有資格也彆著急，一個更關鍵的問題：保租房真的划算嗎？
對大部分人來說，租房更關心的還是錢的問題
保租房租金是不是更貴？以及這個錢花的到底值不值？
為了驗證答案，我把這次暗訪過程中的代表專案
和周邊小區的租金情況做了2組對照，包括傳統老小區和同型別公寓
鑑於保租房基本是整租房源，所以我們排除單間合租，只看鏈家掛租的整租情況
大致是這樣的
部分整租價格資料來源：鏈家
首先最重要的，保租房的租金水平怎麼樣
以市北寓為例，如果你想整租一室戶，那麼對比下來
保租房的租金並沒有上浮太多，基本和傳統租賃房源處於同一個梯隊
而同樣一室戶的公寓產品，價格稍低些，但要和別人共用開放式廚房，居住尺度也小了很多
還有周浦的仁恆派這個專案，位置比較新，周邊沒有臨近的小區、公寓
所以我對比了下稍遠的瑞陽苑和斐瑞曼酒店公寓
結果還有些意外
部分整租價格資料來源：鏈家
仁恆派一室戶的租金，目前折後是3300元/月左右
而建於2007年的瑞陽苑，差不多戶型每月租金要3700元
同類型的酒店公寓，租金區別不大，但是面積比仁恆派小得多
可見整租市場上，保租房比周邊同類型房源稍微便宜並不是虛的
除了租金，保租房還有一個最大特點就是穩定
之前我們也統計過，目前市面上的保租房背後基本都是國企
相當於政府做房東，踏實又可靠
還有就是租金穩定，保租房的租金漲幅每年不會超過5%
而且簽訂租房合同後，還可以在隨申辦上提取保障性租賃住房公積金
每月最高可提取4500元，按月發放到預留銀行卡上
按每月5000元的租金來算，等於實際支出只要500元
不過我諮詢了下工作人員，他告訴我需要注意一點：
即使家庭租房，每個戶型也只能一個人申請簽約，並且只能由該簽約人提取公積金
但整體算下來，保租房的成本還是比想象中低很多
其次，談到價效比除了租金成本，我更關心的是住進去後生活品質怎麼樣
我選的2個代表專案，無論中心城區還是浦東外環外，看上去品質都不差
室內家電，從空調、冰箱到微波爐都是全新配置
工作人員告訴我，只要我進了房間肉眼看到的就是交付標準
我特意問了下，保租房小區是沒有物業的，也沒有物業費
但是有負責人，所以該有的服務全都有
日常電器維修、生活需求，撥打門後的電話就會有專業團隊24小時上門響應
出小區後周邊街區配套也很成熟，一路能看到星巴克、大潤發、地鐵站等
日常生活完全不受影響
最離譜的是位置比較新的慧智仁恆派
除了基礎設施，為了保證生活氛圍，專為租戶建了一條商業街
和一個豪華會所式的綜合運動中心
而且是那種自帶恆溫泳池版，水溫常年28℃
還配了各種高規格的健身房、拳擊館、瑜伽室、閱讀區等等
我向銷售人員打聽了一下會員費，一年只要2000多
說實話有點心動，這可比外面的“游泳健身瞭解一下”要便宜多了
03
最後，如果你真的想租，請一定要做好心理準備
我自己體驗下來，有2個感受明顯是和普通租房不太一樣的
第一個就是整個流程真的很快，而且是無法想象的快
如果你實地看中了某套房源，大致有2種簽約方式
一種是網上輪候稽核
過程也很簡單，開啟隨申辦-我要租房
然後選中你的目標房子，填好基本資訊、上傳身份證、提交預審即可
@隨申辦APP
線上稽核時間最多需要3-5個工作日，通過後去現場簽訂合同
不過還有更快的方式，就是現場稽核
工作人員告訴我，每個專案都是聯網隨申辦的，他們當場稽核只需要10分鐘不到
也就是你直接去現場看房，確定好意向戶型後
從簽約合同，到錄入資訊、拿到門卡密碼，加起來半小時足夠
過程中的材料基本都能透過大資料獲取
除了身份證，不需要額外帶太多資料
當然錢一定要帶夠，因為保租房也是押一付三，這一點和傳統租賃市場沒有太大區別
看房之前，我一直擔心輪候的名額問題，會成為保租房在租客面前最大的門檻
幾百人同時輪候，排到自己好的房源基本就被選走了
但實地看房後，發現竟然還有一條捷徑可走
也是現場工作人員告訴我的一句話：保租房優先急租高意願租戶
也就是隻要你急著入住，直接帶著身份證去現場就行了
工作人員會迅速幫你稽核好一切資料、直接現場簽約，完全不用排隊
所以真誠建議大家，選擇保租房最多提前預留一星期就可以了
如果不能現場籤，房子不等人，你看中的那套可能明天就租掉了
第二個，也是保租房和傳統租房最大的不同點：保租房沒有中介
普通的看房，大家基本上第一個想到的就是聯絡中介
但看保租房，根本不存在這個環節
因此也沒有任何中介費
每個專案除了門衛的安保人員，還會設定一個前臺
@零距e家
比如在市北寓·西苑，就是由前臺的工作人員帶我走了一遍流程
不過因為不是中介也沒有KPI，全程不會有服務感，交談也比較隨意
更合適的說法，應該是租房協助或指導
主要目的是解決你在看房過程中的需求和後續的簽約問題
所以，如果你想租一套保租房，從一開始的尋找房源，到電話預約，再到實地看房
都需要極大調動自己的主動性
這一點和普通租房模式還是有區別的
04
這次，真正嘗試去租了一套保租房
才能更直觀的感受到這座城市正在發生的變化
之所以會做這件事，是真實的感受到了這樣一股趨勢
此前我們也統計過上海保租房的幾個關鍵資料
最基礎的就是土地端的供應，到2023年的4月上海共出讓了208塊純租賃地塊
這些地塊大概能為市場提供24萬套租賃住房
還有一組更值得注意的數字
到2025年，上海保租房新增供應房源預計將達到47萬套，累計籌措保租房將達到60萬套
60萬套啊，這什麼概念，上海一年賣出的二手房不超過20萬套
這意味著，保租房在上海住房的供應體量，未來是舉足輕重的地位
我們粗略統計過隨申辦已上線的保租房套數，今年6月底超過了3萬套
而且進入下半年，節奏又明顯加快了
我整理了下不同階段的資料變化，各位可以感受下這個供應速度
資料來源：隨申辦
尤其過去一個多月，已經超過了此前一個季度的供應體量
從今年年初我們最開始在地鐵站看到保租房的廣告，到今天越來越多的保租房出現，去填補傳統租賃市場的空白部分
也才不到一年的時間
這意味著，今年我們看到的都還只是個開始
未來幾年內，這座城市在租房市場，給予年輕人的選擇將會越來越多
比起以前只能擠在老破小，或者無奈接受天價水電費的商業公寓
如今，上海為年輕人提供了另一條極具價效比的道路
同時降低了政策門檻、還精簡了各種流程，儘可能掃清了障礙，讓這條路真正走得通
而做這一切的目的，其實很簡單
為了讓年輕人在這個城市，真正留得住，上海真的很拼了
以上正文，來自餘奔雷
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