*本文為「三聯生活週刊」原創內容
最近兩年,國內房租價格持續下降,而且降幅越來越大。隨著租房市場的供求關係逆轉,對於越來越多不買房,甚至打算終生租房的年輕人而言,一個租房友好型的時代正在到來。
按照中指研究院的資料,2024年,全國重點50城住宅平均租金累計下跌3.25%,跌幅比2023年擴大2.95個百分點。進入2025年之後,全國房租價格依然跌勢未止,按照國家統計局最新發布的消費價格資料,1月份的房租價格同比下降0.2%。
《安家》劇照
房租價格之所以持續下跌,主要是租房市場供需雙方共同作用的結果。
從需求角度來看,最近幾年經濟增速放緩,很多人的收入狀況都不太穩定和樂觀。尤其是租房市場的主力年輕人,最近幾年一直面臨較大的就業壓力。
按照國家統計局的資料,2024年,不包含在校生在內,我國16至24歲勞動力失業率一直處在高位,去年8月一度接近19%,到了年底雖然下降到15.7%,但也還是居高不下。
當大量年輕人個人經濟穩定性降低,對於租房的需求也就隨之下降。能夠啃老的就擠在父母家,在外打拼的選擇更多人合租,儘量降低房租支出。
不只是年輕人,很多中年人也同樣面臨工作和收入不穩定的壓力,這些沒有買房的中年人,在現實壓力面前也開始租房降級。
而從供給層面來看,租房市場的房源越來越多,也讓租金停止了漲價的腳步,轉而持續下跌。

《都挺好》劇照
最近幾年國內租房市場的房源之所以越來越多,和當前房價下跌的大背景有千絲萬縷的聯絡。
由於房價持續下跌,而且房子越來越難賣,很多原本打算賣房的房東,由於不甘心低價賣房,所以乾脆將房子由售轉租,增加了租房市場的房源。
除此之外,在過去房地產的黃金年代,很多人投資住房主要靠房產增值,對於租金回報並不太在意,大量房子甚至長時間處於空置狀態,房東只需坐享升值紅利即可。但是,隨著現在房價大跌,加上經濟形勢下行,即使對有錢人而言,房租收入也開始變得重要起來,所以很多閒置房產也開始進入租房市場。
租房市場房源大增,除了個人房東層面的因素之外,更大的影響還在於,國家這幾年大力推動保障性住房建設,隨著保障性住房大規模入市,無論是從供應還是價格,對於租房市場都帶來巨大沖擊。
2021年,國務院釋出《關於加快發展保障性租賃住房的意見》,以此為開端,我國開始進入大規模建設保障性租賃住房的時代。
按照住建部的計劃,十四五期間,我國要“籌集建設保障性租賃住房870萬套間,預計可以幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件”。2023年,我國籌建了573萬套保租房,2024年上半年籌建了113萬套。一年半時間,就有將近700萬套保租房進入市場,大量保租房入市,迅速改變了租房市場的供給。

視覺中國供圖
不只是新建保租房大量入市,為了消化樓市庫存,2024年,很多地方政府開始大膽嘗試,讓地方國資收購舊房,然後將收購的舊房用於保障房供應。這種做法得到了中央層面的認可,去年5月份,國務院會議提出“商品房庫存較多城市,政府可以需定購,酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”。我國樓市大規模去庫存,也會將部分庫存轉移到租房市場,進一步增加租房市場的供應。
如果從更長期來看,隨著人口總量下降,房源供給越來越多,將來的租房市場將越來越有利於租客。
一直以來,中國人的傳統觀念是一定要擁有一套屬於自己的住房,租房只是人生的過渡階段。不過,新一代年輕人開始逐漸改變傳統,越來越多的年輕人不願意為一套房子將自己一輩子套牢,反而更願意選擇自由的租房生活。前兩年有一項調查顯示,國內有4成年輕人願意終生租房。

《我在他鄉挺好的》劇照
在國外尤其是歐美髮達國家,一輩子租房是很常見的選擇,但在中國,終生租房面臨很多現實挑戰。除了買房的傳統觀念之外,一套房子還關聯和承載了太多的附加價值,比如子女的教育入學、城市的落戶資格等等。在以前房價大漲的年代,住房還是非常重要的投資品,是很多老百姓資產增值的核心工具。
不過,最近兩年,一套住房所承載的附加值正在迅速消解。為了鼓勵租房市場發展,很多城市開始推動租購同權,租房不僅可以獲得入學資格,甚至還可以落戶。而隨著房價持續大跌,房子作為投資品的功能也迅速消失。當房子除了居住之外的附加值變得越來越小,長期租房也就變得越來越可行。
對於租客而言,租房還有一大挑戰就在於不安全感。因為租客和房東的地位相比處於相對弱勢一方,所以會經常遭遇隨意漲價,甚至被要求提前終止合同等等。由於基本權益難以得到保護,長期租房就難免會有不安定感。

《我在他鄉挺好的》劇照
租客和房東之間的地位不平等,一方面是缺乏足夠的法律法規來保護租客利益。在很多發達國家,租客對所租房屋的權利屬於受法律保護的財產權,除非經過訴訟途徑,房東不得強迫房客搬出,如果沒有特殊情況,房客可以儘可能長時間居住在自己喜歡的房子裡。所以,想要大力發展租房市場,讓人們原因選擇長期租房,我國還需要大力提升租客權益。
房東和租客的地位不對等,除了制度層面的因素,還有一個很重要的原因在於,過去的租房市場處於供不應求的狀況,房東的房子不愁租,所以租客就處於弱勢一方。
隨著未來住房市場的供求關係逆轉,當房子越來越不容易租出去的時候,房東和租客之間的地位就會開始變化,市場之手會讓租客的地位得到提升。對於那些不願意或者買不起房的年輕人,終生租房就會變得更加可行。


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