房產|10萬個新盤沒人買！開發商含淚甩賣！你敢正視真實的香港樓市嗎….

2025-05-24 20:55 港漂圈

2025年香港新盤預告雖遲但到！

這次分析將以港島、九龍和新界三大區域展開討論！
所長在整理資料時發現，今年所有樓盤的開發商像是商量好了一樣….

集體默契就是：清庫存！！！
圖：香港經濟日報
（2024年11月釋出）
這一默契的形成，或許與去年的降息有關。
降息之初，看似為香港樓市帶來了一絲憧憬，然而息口走勢仍受制於美國；
更為嚴峻的是，全港目前著108,800個一手單位的恐怖庫存，這一數字相當於過去七年的總和……
何況2025年，全港還有85個新盤要登場，共計3.26萬夥!
圖：大公文匯
我們不禁要問，這場供應狂潮究竟會以怎樣的方式收場？
今天就讓我們沿著維港兩岸的天際線，深入探索港島、九龍、新界三大區域2025年的新盤供應特色。看看開發商們如何運籌帷幄、佈局謀篇，普通人又有哪些不容錯過的置業良機。
港島供應最少
作為香港樓市的價值錨點，港島2025年有30個新樓盤，但大多為中小型專案，當中有15個專案單位不足100夥，全年僅提供4,459夥。
圖：香港經濟日報
地鐵盤成銷售重點： 
今年港島地鐵盤主要集中在港島南，共有三個專案：分別是海盈山4B期、港島南岸5A及5B期，以及港島南岸6A期。
海盈山不得不提一下，以 "黃竹坑上蓋 + 都會綠洲" 概念重塑南區格局，主打二房及三房，精準狙擊追求生活品質的高淨值人群。
而港島東有位於柴灣的海德園，憑藉 "10 分鐘太古生活圈 + 直通紅磡隧道" 的交通優勢，搭配毗鄰名校的稀缺教育資源，將成為中產家庭改善型需求的首選。
圖：香港01
豪宅專案最吸睛： 
2025年港島集中了最具話題性的豪宅專案，將以貼近市場價的價格推出，開發商對此類單位會較為“惜售”。
由九龍倉集團持有、會德豐地產負責發展及銷售的山頂種植道 1 號 1 期專案 “1 PLANTATION ROAD”，包含 20 棟低密度獨立屋，實用面積介於 4,600 至 7,500 平方呎之間。目前正以招標形式推出 5 棟，實用面積逾 5,600 至 6,200 平方呎。值得關注的是，這類實用面積超過 4,000 呎的超級豪宅，在港島近五到十年間幾乎絕跡，此次新供應顯得尤為稀缺。
圖：明報
還有恆地及新世界合作的西半山衡城道8號，涉及172夥，首季以現樓形式推出，主打2,000至1萬平方呎的大單位。
新世界的皇都以 "維港海景" 為賣點推出24夥大單位，和同區的海璇不相上下，其834-1,522平方呎的戶型，成功填補北角高階市場的空白，目前已經全部售出。
港漂必須重點關注： 
有幾個小戶型樓盤是港漂最喜歡的：
灣仔會德豐春園街專案以 88 夥1房和2房單位主攻港島金融才俊；
很多都是單幢的小戶型
圖：星島頭條
中環的ONE CENTRAL PLACE和中環己連拿道雙盤質量很高，定位都是中高階住宅市場。前者是單幢小戶型，後者將發展為主打3房大戶型的豪宅，售價將參考中半山豪宅盤。
西營盤半山名匯則以 "朝東景觀 + 小單位租金回報高" 的組合，是港島價效比最高的上車選擇。
九龍供應量最大
作為全港供應的主力，九龍有26個新樓盤，涉及16,855夥。
圖：香港經濟日報
其中啟德成為九龍戰場的核心焦點，新盤大部分來自於跑道區。
跑道區樓盤給那些想買市區內、預算有限、喜歡景觀、想要好校網的人提供了選擇，是港島外溢需求的首選。而且，2025年體育園全面運營，零售館的餐廳、配套等評價也非常正面。
2025年是“啟德元年”： 
今年啟德跑道區約有7個新盤及特色大宅可作銷售，提供共6,055 夥，發展規模最大為中國海外、恆地、嘉華及九龍倉合作的承豐道18號1A至2B期，提供2,060夥。樓盤賣點之一，是位於跑道區的前排，不少單位可享開揚的維港海景。
圖：香港01
另外跑道區還有：

Double Coast（呎價低）、海灣（會所大）。

土瓜灣成新盤主戰場： 
土瓜灣區隨著市建局啟動舊區更新，成為九龍另一個新盤主戰場。年內將有4個專案應市，提供2,771夥，包括嘉裡旗下鴻福街/銀漢街，涉及665夥。
圖：明報
其他區域： 
九龍其他區域同樣亮點紛呈：利奧坊第六期強勢出擊；旺角佐敦會有一些小戶型樓盤：旺角的UPPER PRINCE、埃華街3號；佐敦由新世界發展的廣東道530至538號、官湧街48號。
九龍區內最大規模的單一專案為觀塘安達臣道專案，涉及2,926夥，也為2025年全港最大的單一新盤。該專案是專為首次置業者而設，預計今年開售。
圖：明報
新界的重點是…
因為北部都會區尚待規劃及部署，所以今年新界暫時“修生養息”，潛在新盤供應量比不上九龍。
今年的潛在供應專案只有30個新盤，涉及單位總數達14,862夥，主要分佈在大埔、北區、屯門及元朗。
圖：香港經濟日報
這幾個專案可重點關注：
將軍澳日出康城最後一期13期及13B期，提供2,250夥，單位間隔由1房至4房，主打2房，這一期景觀最好，多數單位正面看海景。
圖：香港01
西沙十四鄉是今年的巨無霸，位於烏溪沙和西貢市中心之間，專案第1A期命名為SIERRA SEA，由新鴻基發展，最大缺點不靠近地鐵站，但是新鴻基會提供穿梭巴士，解決交通問題；小區本身將有超市、商場等生活配套。
圖：明報
屯門、天水圍、元朗有大量供應，屯門NOVO LAND第3A期交通較為便利，既有港鐵兆康站，又有輕軌麒麟站。
錦上路站柏瓏III共提供680夥，如今處於建築期的房源，如果以七折出售，應該會比較有吸引力。
圖：明報
2025年香港樓市正站在關鍵轉折點：美聯儲加息週期尾聲與本地利率向3%迴歸、人民幣貶值引發的港元資產避險需求，疊加 "新港人" 政策帶來的持續購買力……這些共同構成了複雜的市場變數。
今年大部分新盤會採取“先求量、後求價”的策略，尤其是供應量較多的地區，定價或低於市場價。
在這場沒有硝煙的戰爭中，所長支招：今年想在香港買房的朋友，一定要先挑選現樓專案！
如果你有任何在港買房的問題，或有買房體驗想要分享，歡迎在後臺留言~
所長期待著每一個你的故事，並樂意為大家答疑解惑！
往期回顧
港島
區域分析：堅尼地城丨西營盤丨西半山丨中半山丨上環丨灣仔丨鴨脷洲丨黃竹坑丨淺水灣 丨北角半山丨鰂魚湧丨貝沙灣
一手樓盤分析：15 Western Street丨Kennedy 38丨晉環丨吉喆丨Blue Coast丨101 Kings Road丨Upper Central/Caine Hill/尚瓏/尚逸/One Wood Road丨海盈山丨傲華丨波老道21號
二手樓盤分析：Eight Kwai Fong丨楹寓丨太古城
九龍
區域分析：啟德丨九龍站丨旺角丨南昌站丨大角咀丨太子丨紅磡丨何文田
一手樓盤分析：利奧坊丨VAU Residence丨傲雲峰丨MONACO MARINE丨必嘉坊丨Miami Quay I丨喜·揚丨瑜一丨HENLEY PARK 丨天璽·天丨澐璟丨南首丨維港匯丨BEACON PEAK
二手樓盤分析： 凱匯丨港景峰丨凱旋門丨曼翹丨君臨天下丨維港一號丨映築
新界
區域分析： 白石角丨荃灣西
一手樓盤分析：柏傲莊丨日出康城1-10期
丨星凱·堤岸丨Western Seasons Bay丨匯都丨The Yoho Hub丨iCITY丨珺瓏灣丨柏瓏丨日出康城11期凱柏峰丨海日灣/海日灣II丨NOVO LAND丨林海山城丨University Hill
二手樓盤分析：比華利山別墅丨NAPA House
其他
香港十大屋苑丨奧運十大樓盤丨港島收租神盤丨九龍站樓盤大賞丨999年地契好房
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