淡淡
南首和Coasto哪個值得買？
最近，我頻繁被推薦鴨脷洲的Coasto樓盤！
作為剛來香港不久的港漂，我對鴨脷洲這個地方還不太熟悉。不過，我知道Coasto是一手現樓，位置稍微偏點，但是在港島。
另外還知道有一個很火的樓盤叫南首，同樣以小單位為主。
兩個都說自己是“價效比之王”，但我自己感覺相差很遠。
我目前正在瞭解這兩個樓盤，想聽聽所長的專業見解。
所長
以下是所長我的分析：
首先跟你講講鴨脷洲，之前所長出文章深度分析過這個區域（點這裡回顧）。這個夾在深水灣與香港仔避風塘之間的半島，像是港島南區的私藏盲盒。
區域住宅以港島南線通車（2016年）為分水嶺，近十年樓價累計升幅達87%（據差餉物業估價署資料），跑贏港島區整體均值。
交通上擁有港鐵南港島線接駁，到中環、金鐘都很方便。
圖：大公文匯
Coasto前身為1980年代工業樓宇，2018年由資本策略收購後改造為住宅，屬《城市規劃條例》下“其他指定用途（商貿）”轉住宅案例。其核心價值體現在：
1.十一年最低的港島區入場券：
Coasto2月20日公佈首批單位價錢，涉及30夥，涵蓋23夥1房及7夥2房。開發商宏安發展為該批單位提供最高30%折扣優惠，另為1房買家提供額外3.8萬元傢俱津貼優惠，折實售價約381.6萬元起，折實平均尺價約17,085元。
港島區11年呎價新低
圖：星島日報
2. 舊改專案的政策確定性：
作為已獲批重建專案，規避了農地轉換、補地價等開發風險，且享“財政預算案”後的百元印花稅政策優惠，那就是：
400萬以下的房子，稅費只要100元！而且買多少套都是每套100元！
部分單位享南區海景及山景
圖：香港01
3. 租賃市場的機會：
南港島線日均客流量超8萬人次，起始於中西區的金鐘站，途經海洋公園、黃竹坑，穿越香港仔海峽後抵達利東邨，最終終止於海怡半島。
從Coasto附近的利東站出發，乘坐南港島線僅3站即可到達金鐘，4站直達中環，全程僅需12至15分鐘，深受港島上班族的青睞。
圖：香港經濟日報
所長算算，Coasto的首批單位折實平均呎價較低，1房單位的月租預計可達1.3萬至1.5萬元，租金回報率約3.5%-4%。
但實話實說，雖然Coasto距利東站直線距離僅450米，但實際需繞行利東邨露天市集，路徑複雜度降低了通勤效率；
而且Coasto的單幢樓十分狹窄，屬於“一梯幾戶”型；
Coasto單幢戶型
圖：香港經濟日報
為了降低成本，開發商選擇犧牲會所大小，從而提供了更低管理費，這一舉措恰好符合目標客群——年輕租客和小家庭的成本敏感特性。
你提到的宋皇臺南首則是酒店式的佈局：一條長長的走廊上分佈著幾間房間。
能明顯看出來南首比Coasto寬
講到南首，不少人和所長吐槽：抽籤太難中了！！！
上週六抽籤現場宛如菜市場
相比之下，Coasto為什麼沒有這麼火爆，部分原因可能是它與南首處於同一銷售時期，且兩者定價都較為親民。有人認為，九龍城區已經是一個成熟的社群，而Coasto雖位於港島，但並非核心地段，略顯偏遠。
南首目前還在樓花期
然而，我們不能僅從表面看問題。宋皇臺與Coasto本質是“九龍新經濟走廊”與“港島南海景資產”的較量。
從土地稀缺性角度來看，南首所在九龍城區未來五年住宅供應僅1,200夥，片區容積率已鎖死，難有新增競品；
而Coasto所在南區，香港仔漁光村重建將釋放3,800夥（2027年入市）；海怡半島等二手盤存量達1.2萬夥，這在一定程度上限制了房價的上漲，形成了價格天花板。
香港仔漁光村
圖：香港01
因此，選擇南首的人需要懷揣對九龍東“智慧城市”願景的信仰，而選擇Coasto的買家則需要有深刻的港島身份認同。
希望我的回答可以幫到您。同時，如果有經驗豐富的朋友也歡迎留言幫助淡淡。
所長答疑 問卷調查
為了深入瞭解大家對於香港買房的真實需求與期望、更好地幫助大家買到好房，所長特此發起了一項重要的問卷調查活動。
只需掃描二維碼或點選連結，即可開始填寫。您的個人資訊將嚴格保密，僅用於分析答疑，所長期待與您一對一的交流！
如果你有任何在港買房的問題，或有買房體驗想要分享，都歡迎掃描下方二維碼新增所長微信或直接在後臺留言進行分享~
所長期待著每一個你的故事，並樂意為大家答疑解惑！
往期回顧
港島
九龍
新界
其他
你在看嗎？