當香港樓市成交量創下1997年以來新低、中原城市指數（二手私人屋苑樓價走勢指標）累計回撥25%之際，市場正形成空前一致的悲觀共識。
當然，我們不可盲目信任資料而放棄獨立思考和判斷，其本質是輔助參考。
但如果我告訴你，現在是個很好的逆向機遇，是買房的好時機。
你會相信嗎？
圖：信報
作為深耕香港房地產市場的分析師，所長理解此刻丟擲"逆趨勢買房論"必然引發爭議。
畢竟在社交媒體充斥唱衰聲浪的當下，提出相反觀點需要直面三重質疑：政策環境是否逆轉？資產估值是否合理？供需結構是否失衡？
圖：Yahoo財經
這些，所長都會在下面的文章中給出回答。
你若耐心審視接下來的推演脈絡，或許會察覺市場共識中的認知裂隙。
真正的不動產配置本質上是認知能力的兌現。
有了認知，就有了一切。
逆向思維的精髓不在於對抗市場，而在於識別市場定價機制中的非對稱風險收益比。
你以為的“暴跌”
不過是週期的“深蹲起跳”
香港樓市從2021年的最高點到現在，已經跌了27.76%，看似嚴峻的數字背後，恰是房地產市場每18年左右就會經歷的一次自我修正。
根據1970年以來58個經濟體所形成的195個房價週期，其中包含29個大型房價泡沫和39個小型房價泡沫。
研究發現，小型房價泡沫（跌幅在20%-35%之間的），平均4.25年多一點就會跌到底。而香港此輪調整已持續38個月，從時間上看，接近4.25年的平均調整時間。
圖：網路
歷史雖然不會一模一樣地重演，但規律可循：
比如1998年亞洲金融風暴後，香港樓價大跌了62.2%，但2003年SARS過後，樓市就開始了長達18年的上漲；2008年金融危機時，香港樓價下跌了20%，但隨後香港政府採取了一系列措施來穩定樓市，如推出“勾地表”制度並且承諾不賤賣土地等，樓價在較短時間內實現了反彈。
這些都說明，香港樓市有著它自己的韌性和週期規律，每次調整後，都有可能迎來新的發展機遇。
你糾結的“過剩論”
正在被需求資料悄然證明
供應端：
2025年私樓落成量預計2.09萬夥，較2024年下降14%，2027年後更將逐步回落。
對比1997年樓市崩盤時的空置率，當前市場的調整更接近“結構性出清”——開發商主動放緩建設、淘汰低效庫存，反而為優質資產騰出空間。
圖：信報
需求端：
現在香港房子不愁賣的底氣是：
2024年共有近14萬宗各類人才入境計劃簽證成功獲批。從2022年底至2025年2月，各項人才入境計劃共收到超過44萬宗申請，當中獲批的超過28萬宗，期間共有約16萬名人才攜同家人抵港。
高才通計劃在不到2年時間裡已有約9萬多人才獲批來港。假設其中一部分人才有購房需求，按照家庭為單位計算，新增住房需求在合理範圍內。
圖：見水印
另外，香作為國際金融中心和通往中國內地的門戶，吸引了大量中國企業在此設立總部或分支機構。這些企業的實控人在港工作置業，樓市的承接需求不會停止。
你質疑的“接盤”
正在被聰明資金抄底佈局
當散戶還在觀望，三類資金已開啟抄底：
▸ 外資：
2024年11月，外資大行高管先後在香港置業更成為熱話。
橋水投資公司聯席首席投資官鮑勃·普林斯（Bob Prince）買入何文田加多利山豪宅；在港生活逾20年的太盟投資集團聯合創辦人兼執行長高天樂（Chris Gradel），去年斥資5.5億元在港購置戰前大宅。
外資大行看好香港前景
圖：中國評論新聞網
▸ 新移民：
16 萬人才計劃獲批者中，大部分家庭將“首置預算”鎖定800-1200萬港元，他們的決策邏輯是：用一套房的錢，繫結香港的 “頂級公共資源”：比如教育和醫療。
▸ 典型企業家案例：
· 曾毓群（寧德時代董事局主席）：2024年11月斥資3345萬港元購入啟德新區天瀧海景豪宅，反映新能源巨頭對香港資產的配置需求。
· 郭眈（百度創始成員之一）：2024年11月以6950萬港元購入西半山“大學閣”4 房大宅，看重傳統豪宅區的保值屬性及學區資源。
你猶豫的“風險”
藏著中產置換的“槓桿紅利”
接下來的思路才是重點，對於想在香港買房、預算在800-1000萬的港漂中產群體來說尤為重要：
香港中產階級家庭的收入水平通常在每月14,850港元至59,400港元之間，金融類從業者甚至高達10萬-20萬港元，這意味著部分中產家庭已積累了一定的財富。
對於這類中產家庭而言，若計劃購買千萬港元的豪宅，香港當前的貸款政策為其提供了相對有利的條件。
根據2024年的貸款政策，價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業，按揭成數上限為七成。以購買1,000萬港元的物業為例，若為非永居身份，通常可申請到六成的貸款額度，即600萬港元，首付則需支付400萬港元。這意味著，中產家庭可以用400萬至500萬港元左右的首付，撬動1,000萬港元豪宅的購房槓桿。
圖：香港經濟日報
結語
穿越週期的，從來不是運氣而是認知
當市場共識形成之時，往往是反轉之始。
香港特有的"金融+人才+地緣"三重護城河，正在孕育新一輪資產重估浪潮。
圖：大公文匯
回顧香港樓市30年：1997年暴跌 65%，15年漲回300%；2020年疫情跌5%，2023年反漲 12%。每一次調整，都是“用時間換空間”的上車機會。
對於月供佔收入40%以內的中產，現在買入不是投機，而是“用自住需求對沖市場波動，用時間槓桿沉澱資產價值”。
當北部都會區的基建落地（類比 20 年前的深圳前海），當減息週期帶動市場回暖，今天的猶豫，或許會成為未來十年最遺憾的錯過。
如果你有任何在港買房的問題，或有買房體驗想要分享，歡迎在後臺留言~
所長期待著每一個你的故事，並樂意為大家答疑解惑！
往期回顧
港島
九龍
新界
其他
你在看嗎？
