現房銷售會降低週轉和資金使用效率，但有利於打造產品溢價率，推動造好房子的企業獲得更高利潤率，也有利於降低企業營銷成本，重塑行業社會口碑
文|《財經》記者 鄒碧穎
編輯|王延春
河南信陽宣佈全面推行現房銷售，“現房時代”更進一步。
5月13日，信陽市住房和城鄉建設局釋出了《關於加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》檔案，提出嚴控預售許可條件、全面推行現房銷售。嚴格落實使用自有資金購地，開發公司需具備與專案匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”。
“檔案印發後新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。”這份檔案要求，按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的專案，按照法律法規，“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”時可申報商品房預售許可；或按照河南省相關規定“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，可申報商品房預售許可。檔案印發後新取得施工許可證的專案，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。
近年來，隨著各地探索現房銷售模式愈加成熟，全國推行現房銷售的可能性有多大?
商品房現售制度是指將建成完工後的商品現房（或二手房）作為標的物，確立房企（或賣方）與購房者交易關係的銷售制度。買賣雙方“一手錢一手貨”，所見即所得。中國內地的商品房預售制度借鑑香港地區，於20世紀90年代住房制度改革初期引入。
長期以來，中國商品房新房主要推行期房預售制度。據國家統計局公佈的資料顯示，中國商品房預售面積(期房預售制)佔總銷售總面積的比重一直保持在75%以上，其中，2019年、2020年和2021年分別達到87.9%、89.8%和89.6%。房企透過“期房預售制”獲得購房者購房價款，轉化為零成本開發資金，大大降低了房企的自有資金門檻。
民建湖南省財政與金融委員會委員楊孟著分析指出，房地產業投資量大、建設週期長、資金週轉慢，“期房預售制”無疑是根本破解開發資金約束難題的有效途徑。然而，在“期房預售制”下，對於購房者而言，將來房屋交付時是否合乎預購時的承諾條件，還存在很多變數—購房者幾乎為此承擔了爛尾、貨不對板、延期交付等全部風險。
中信證券今年4月釋出的一份研報指出，當前，商品房預售制的市場基礎（供不應求）已經不存在。房價的持續下跌，和不合時宜的預售制存在顯著關聯。穩步推動現房銷售，有助於敦促開發商關注產品本身而不是週轉速度，避免下一次交付問題的產生。
而中指研究院的一份報告指出，近幾年信陽土拍市場表現偏弱。2025年1月-4月，信陽市本級僅成交1宗涉宅用地。當前信陽已有不少專案實質上處於現房銷售的狀態。
信陽之前，北京、海南、深圳、雄安等部分地方政府也探索過現房銷售。
2020年3月，海南釋出相關通知，要求對在新出讓土地上建設的商品住宅、實行現房銷售。該政策落地至今已超5年時間。去年8月，海南省住房和城鄉建設廳相關負責人在接受《中國房地產報》採訪時介紹，海南第一批現房交付的商品住宅專案於2022年陸續上市。實施現房銷售以來，海南已有8萬套住房（含安居房）實現了所見即所得。
上述負責人介紹，海南7個安居房專案，工期從常規的24個月以上縮短為11個~14個月，從拿地到竣工驗收具備銷售條件僅用了一年左右。現房銷售對開發商的資金實力和運營能力提出了明確要求，可將一些資金鍊脆弱的中小房企以及“高槓杆、高負債、高週轉”的企業“擠出”市場，由市場來“優勝劣汰”，促進房地產企業提質增效。
實際上，深圳也探索過單宗地塊的現房銷售。2024年9月，深圳公共資源交易中心上新了深圳當年的第三塊宅地–A219-0080。出讓公告中提到了“全部現房銷售”的新規定，即意向競買人在申請競買資格時須提供承諾函，承諾提供“交房即發證”服務。
2024年7月，黨的二十屆三中全會審議透過的《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》提出，“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”。2025年，全國住房城鄉建設工作會議強調，“有力有序推行現房銷售，最佳化預售資金監管”。
根據中指研究院不完全監測，2022年末以來，全國已有超30個省（市）出臺現房銷售相關政策。安徽在合肥、蕪湖開展了現房銷售的試點；今年4月，湖北荊門首批試點專案中的一個專案入市，商鋪售罄住宅簽約超八成，另一專案竣工在即，認購率近九成。多地出臺配套政策，如贛州多區縣延長現房銷售專案土地出讓金繳納期限，九江多區縣對現房銷售專案的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現房的公積金貸款額度。
房地產市場深度調整，消費者亦傾向於購買現房。根據國家統計局資料，2022年1月至2月，期房銷售面積同比負增長，2022年全年最大負值為-28%，2023年底為-14.1%。但在此期間，現房銷售始終為正增長，2023年全年同比增幅為18%，表現明顯好於期房。
華泰證券2024年7月釋出的一份研報顯示，過去三年，現房佔商品住宅銷售面積的比重明顯提升，從2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。2024年上半年，國內商品住宅的期房銷售面積同比下降31%；現房銷售面積同比增長23%。2024年上半年，現房佔商品住宅銷售面積的比重進一步提升至26.7%，創下自2010年以來的最高值。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同時指出，目前，在全國範圍內全面啟動現售的壓力不小，面臨房地產開發商與地方政府的阻力。而且，推行現房銷售，最關鍵是要降低地價。此外，需要降低開發貸利率。越是確定性的產品，銀行之間的競爭越大，利率也應該越低。未來相當長一段時間內，中國必然是期房與現房並存的時代。
中指研究院市場研究總監陳文靜指出，現房銷售模式，若專案建成後銷售不及預期，房企前期投入資金回收及償還貸款將面臨巨大壓力。但這將倒逼企業更加尊重市場供求規律，審慎拿地，科學決策。同時，有利於保障樓盤專案品質，更加考驗企業的產品力。
中信證券2024年12月釋出的一份報告預計，中國現房銷售會以新老劃斷，分盤逐次方式推廣。現房銷售會降低週轉和資金使用效率，但有利於打造產品溢價率，推動造好房子的企業獲得更高利潤率，也有利於降低企業營銷成本，重塑行業社會口碑。
責編 | 秦李欣
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