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今年上半年，交付規模排名前十的房企總計交付67.59萬套，同比去年下降33%。
也就是說，預售房子交樓還挺慢，甚至還不如去年。
“保交樓”還是有很多困難。
買了期房卻不能按時住進去，還要每個月還貸款，交付遙遙無期，業主的生活壓力一下子大了起來。
也難怪天下苦預售制久矣。
最近出臺比較高層次的決定，文中有關健全保障和改善民生制度體系的部分提到，要“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”，這一決定的提出，意味著未來我國商品房銷售制度將會面臨更重大的轉變。
談到商品房預售制度，得追溯到上世紀50年代香港推出的“賣樓花”模式，即動工前先交定金、分期付款售屋，其先“付錢”後“建成交付”的模式類似先開花後結果。
發展到80年代，由於境內商品房較為短缺但需求快速增長，深圳、上海等地陸續引進“賣樓花”模式，開始商品房預售試點，1994年商品房預售制度在法律層面得到正式確認。
在預售制下，開發商能在房源未建成但符合預售條件情況下把房屋銷售出去，更快實現房款資金回籠，既縮短了投資回收週期，也可將資金更快投入下一專案建設中，縮短房地產開發週期，豐富了市場商品房供給。
在該模式下，房地產市場發展迅速，成為國內經濟增長的重要支柱。但問題在於，雖然房企開發週期加快、資金壓力減輕，但卻把現房銷售的風險轉移給了消費者。
消費者在交了首付並選擇買房貸款後，短則一年半載長則幾年才可能接收到竣工後可交付的商品房。然而，這幾年市場上購房者面臨的境地卻更為糟糕。
2021年以來，隨著諸多房企陷入現金流危機，不少房產開放專案進度不及預期，商品房交付時間延遲甚至出現爛尾的情況並不少見。
不僅是出現龍頭企業恒大被清盤、百萬套樓盤爛尾的情況，一些區域性知名房地產商也陷入了破產重整程式，樓盤爛尾、逾期交房也屢見不鮮。
如此一來，受苦受難的卻是拿不到房卻還要繼續還房貸的購房者、難以保障房貸還款的銀行乃至整個社會民生的安穩發展。
事實上，或許是為了預防這一問題，早在2005年時，央行釋出的《2004年中國房地產金融報告》中就提到商品房預售制度帶來了許多市場風險與交易問題，可以考慮取消房屋預售制度，“改期房銷售為現房銷售”。
所謂現房銷售，就是房企在房屋竣工建成後，再將其售賣出去，對購房者來說，“所見即所得”，付款交房即可裝修入住。這麼一來，購房者面臨的房屋交付延期、爛尾等風險就大大降低了。
2010年，南寧成為全國取消商品房預售制試點城市，至2016年，杭州、南京等城市也嘗試推出要求現房銷售的地塊，2018年、2019年等，廣東、成都等地也在現房銷售方面做出一定嘗試，但要麼後續政策未落地，要麼暫停了這一探索。
足以見預售制改革的不容易。
但隨著近幾年房地產暴雷頻發、行業經濟不景氣並嚴重損害購房者權益，業外內預售制改革呼聲越來愈大。
2023年1月，住建部相關負責人在全國住房和城鄉建設工作會議上明確表示，“有條件的可以進行現房銷售”，加上如今上述決定的頒佈，國家層面與地方政府對預售制度的改革決心凸顯。
截至目前為止，據媒體報道，河南鄭州、安徽合肥、四川成都、山西晉城、山東、北京、深圳等多個省市均在探索現房銷售模式，要麼選擇省內城市作為試點，要麼在土地競拍時將部分地塊改為“競現房銷售面積”等，從多方面支援商品房預售制改革。
就目前的市場環境來看，國內房地產推行現售制度可行性還是較高的。
一方面現房銷售佔比越來越大，據華泰證券研報顯示，過去3年現房佔商品住宅銷售面積比重從2021年10.4%上升至2023年18.7%，2024年上半年進一步上升至26.7%，具備市場發展基礎。
另一方面，面對風險更高的期房，更多購房者也更傾向購買現房，一定程度上也倒逼房地產行業銷售模式的轉變。
不過，預售制畢竟推行了二十多年，具備更強的市場基礎，要全面取消商品房預售制定然需要一定時間。
加上現售制度下，房企的開發資金、運營模式如何解決與最佳化，政府、銀行等是否要給予更有利的土地優惠或資金支援，金融機構如何轉變資金支援模式助推房企銷售轉型，還需要更多的嘗試。
目前，也有個別地方樓盤或企業推出“先交付後還貸”的模式。如碧桂園推出“準現房銷售模式”，購房者僅需支付10%左右樓款鎖定房源，完工後再支付剩餘尾款，既減緩房企開發壓力，也提高購房者市場信心。
未來，在商品房預售與現售模式共存的一段時間內，這些過渡的模式都值得嘗試探索。
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中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定 – 求是網
http://www.qstheory.cn/yaowen/2024-07/21/c_1130182461.htm
二十屆三中全會《決定》再提預售制改革，業內：全面取消仍需時間
https://app.dahecube.com/nweb/news/20240723/206330n164d2a818c3.htm
商品房預售制度，怎麼改？丨2024房地產改革觀察·縱橫談
https://mp.weixin.qq.com/s/ppUuOkG3TroJvrvxTXLTog
上半年現房銷售面積佔比升至26.7% 三中全會《決定》再提預售制改革_財新網_財新網 https://www.caixin.com/2024-07-23/102219023.html
多地落地試點、房企推動去化，現房銷售或將加速實現
https://www.yicai.com/news/101903338.html
現房銷售，真的要來了？- 中國新聞週刊網
https://news.inewsweek.cn/qy/2023-09-04/19679.shtml
央行首次釋出年度房地產金融報告
https://zqb.cyol.com/content/2005-08/16/content_1161118.htm
上半年“保交樓”進展：碧桂園居首位，多家企業交付量不及預期 http://app.cb.com.cn/share/article/245534
文章用圖：圖蟲創意
本回完
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現房銷售
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