2025.03.21
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作者 | 第一財經 孫夢凡
過去的2024年，房地產企業賺錢效應如何？
3月20日，中指研究院釋出《2025中國房地產百強企業研究報告》顯示，去年百強房企營業收入均值為338.2億元，同比下降9.4%；淨利潤均值同比下降76.8%至4.2億元。2024年，百強房企淨利潤率、淨資產收益率均值分別為1.1%、0.3%，盈利能力連續多年下降，接近“零利潤”。
受結轉成本、資產減值等因素影響，房企盈利情況縮水，已成為房地產行業的共性問題。Wind資料顯示，在A股、港股中超90家預告2024年業績的房企中，僅三成房企預計去年將實現盈利，其餘房企則將出現不同程度的虧損，其中有的企業是“續虧”，有的則屬於首次虧損。
一般而言，房企的營收、利潤等業績指標，對應的是前兩年左右的銷售，待相關專案竣工結轉後，對應的銷售金額才會計為企業營業收入。而過往幾年間，房企拿地價格普遍較高、且可供結轉的銷售額顯著下滑，2024年百強房企整體淨利潤率低至1.1%也符合行業規律。
從市場銷售情況看，報告顯示，2024年百強企業銷售總額、銷售面積分別為39483.8億元、19546.3萬平方米，同比分別下降26.0%、24.4%；央國企銷售額佔比提升至69.8%，較上年提升2.3個百分點。
報告預計，因2022～2024年房企銷售額連續負增長，隨著專案逐步進入結轉期，後續結轉規模將維持下行趨勢；同時，近三年市場超預期下行，對銷售毛利率形成較大壓力，也將對後續企業的毛利率表現有所影響，短期內房企受上述諸多因素影響，營收等指標或維持下行趨勢。
市場蛋糕變小之際，各大房企集體向核心城市聚焦。2024年，從百強代表企業重點專案銷售情況來看，一線城市市場銷售表現較好，銷售額佔比上升3.6個百分點至31.2%；銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻率分別同比增長1.4、2.4、1.6個百分點至40.0%、59.4%、79.1%。
具體來看，上海、杭州、廣州、北京、南京、成都、深圳等城市的銷售貢獻佔比靠前，一線城市中由於廣深政策力度較強，市場恢復更好，銷售貢獻率佔比分別提升1.7個和1.5個百分點，上海和北京銷售貢獻佔比分別提升0.1個和0.2個百分點，二線城市中南京、成都則較為突出。
同時，去年以來核心城市高階改善性住房需求釋放，百強房企也順勢而為，加大高階改善類產品推出。報告顯示，去年百強房企140～200平米改善類產品表現出較強的韌性，銷售額貢獻率增加1.5個百分點；200平米以上高階類產品需求大幅增長，銷售額貢獻率較去年大幅增加5.4個百分點。
“隨著消費者對居住品質的要求不斷提高，百強企業加大了對、‘好房子’建設的投入，在當前供過於求的市場下，產品力高的專案不僅可以吸引更多潛在買家，還能在競爭激烈的市場中脫穎而出，更容易實現資金快速回籠。”中指研究院表示。
企業投資也在向高能級城市聚集，2024年百強代表企業拿地金額4617.0億元，同比下降41.6%，拿地銷售比相較上年下降5.7個百分點至19.7%。其中，房企在一線城市拿地佔比26.0%，較上年提升4.2個百分點；三四線城市佔比則大幅減少6.5個百分點至7.5%，城市間分化加劇。
值得注意的是，持續縮水的銷售及盈利情況，必然會對企業資金面產生影響。
報告顯示，2024年，百強企業剔除預收賬款的資產負債率均值為65.3%，淨負債率均值為96.3%，剔除預收賬款後的資產負債率均值與上年基本持平，淨負債率均值較上年增加6.5個百分點。銷售下滑對房企流動性產生負面影響，期內百強企業現金短債比均值為1.58，較上年下降0.08。
中指研究院表示，當下地產整體的到期債券規模，較高峰期已經有所下降，行業償債壓力有所緩解。但考慮到房企銷售融資兩端均處於下行通道，現金流壓力較大，仍將面臨較大的償債壓力。資料顯示，2025年房企到期債券餘額約7745.7億元，企業流動性壓力仍在。
“為應對後續償債壓力，房企還應提前籌劃現金流，建立‘以現金流為導向’的經營體系。透過銷售端精準爆破、融資端創新突破、資產端靈活處置等，方能在行業重構期築牢資金安全防線。”該機構稱。
展望未來，報告表示，房地產行業正步入全新的發展階段，規模下降、速度放緩成為週期新特徵。2024年市場超預期調整、9.26新政超預期寬鬆，使得房企對當前市場重新思考，短期看企業穿越低谷仍是一大課題，中長期看住房仍是需求磅礴的大市場，房企有望獲得增量及存量發展空間。
微信編輯 | 生產隊的驢（拉磨版）
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