現房銷售真的要來了。
日前，信陽市住建局印發《關於加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》（以下簡稱《批前公示》），嚴控預售許可條件，嚴格預售資金繳存，規範預售資金使用，嚴格實行專案開發公司制，合理把握工程進度，準確界定新出讓土地。
其中最受關注的一條是，“檔案印發後新取得施工許可證的專案，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。檔案印發後新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售”。
圖源：信陽市住建局官網
此外，近期盛傳“我國正考慮對全國住房銷售方式進行重大改革”。
事實上，據中指研究院不完全監測，2022年末以來，全國已有超30個省（市）出臺現房銷售相關政策，如合肥、鄭州、長沙等地明確部分專案進行現房銷售試點。另有多地出臺現房銷售配套支援政策，如贛州多區縣延長現房銷售專案土地出讓金繳納期限，九江多區縣對購買現房銷售專案的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現房的公積金貸款額度等。
“一律實行現房銷售”
《批前公示》指出，按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的專案，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條、《城市商品房預售管理辦法》第五條等規定，“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”時可申報商品房預售許可；或按照《河南省城市房地產開發經營管理條例》第二十七條第四款規定“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，申報商品房預售許可。
最重要的是，《批前公示》明確，檔案印發後新取得施工許可證的專案，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。檔案印發後新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。
根據《批前公示》，專案開發公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任。專案交付前，嚴禁投資人違規抽調、挪用專案開發公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。嚴格落實使用自有資金購地，開發公司需具備與專案匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質等級開發專案。
信陽市統計局資料顯示，2025年1~3月，全市商品房銷售面積下降0.5%；銷售額增長1.1%，商品房待售面積增長8.5%。
5月13日，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進透過微信向《每日經濟新聞》記者表示，此次信陽政策的出發點非常清晰，就是做好三項工作，即化風險、去庫存、控增量，其中最重要的就是化風險。從這個角度看，要精準理解化風險的含義。
嚴躍進表示，觀察本輪現房模式的推進，有一個非常重要的歷史背景，就是過去的爛尾樓事件和房企債務違約事件，尤其是2022年的“停工斷貸”，影響很大。河南當時此類事件比較多，信陽等城市也出現了較多案例。此次信陽將“一律實行現房銷售”，雖然就簡單的一句話，但能看出來並非隨意一提，相關部門也應該對這句話所產生的發酵效應有足夠評估，本質上就是立足新形勢，積極推進現房銷售。
有河南房地產從業者透過微信向每經記者表示：“河南市場差異較大，有些城市做不到現房，房子基本賣不掉，一些開發商的專案是封頂以後才開售的。”
多地已有現房銷售試點
每經記者注意到，2023年1月的全國住房和城鄉建設工作會議提出“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險”。
隨後的山東省住房和城鄉建設工作會議提出，逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點；四川省人民政府關於印發《聚焦高質量發展推動經濟執行整體好轉的若干政策措施》，支援有條件的城市開展商品房現售試點，積極推動房地產業向新發展模式平穩過渡；河南省住房和城鄉建設工作會議明確，將進一步規範商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。
天風證券指出，根據國家統計局披露資料，2024年我國現房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現房銷售面積佔比已經達到30.84%。
短期視角看，推進現房銷售對企業的IRR及淨利率產生影響；房價波動走勢背景下，企業回報週期變長或一定程度影響土地投資積極性和土地財政收入。但長期視角看，現房銷售在保護購房者利益的同時，也符合行業平穩、健康、高質量的發展趨勢。
不過，在中指研究院政策研究總監陳文靜看來，現房銷售模式下，仍有部分問題需要面對。第一，由於現房銷售時間節點較期房銷售模式更靠後，房企銷售回款也較當前更晚，較為考驗房企資金情況；第二，現房銷售一定程度會影響新房供應規模，對於部分庫存量較小的地區來說，更需要地方政府進行精準把控推進節奏和力度；第三，現房銷售對金融機構的資金要求也將提升。
陳文靜表示，要更好地發揮現房銷售模式所帶來的優勢，加快構建房地產發展新模式。從市場的角度來看，建議優先在庫存大的城市或區域試點推進現房銷售，同時加快完善適用於現房銷售模式的房地產融資制度等，逐漸由期房銷售向現房銷售制度轉型。
記者|王佳飛
編輯|陳柯名 陳夢妤 蓋源源
校對|金冥羽毛
封面圖來源：信陽日報影片截圖
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