作者 | 瓜片
編輯｜禾雀
此時此刻，樓市魔幻的一幕發生了：
年輕人，正在瘋狂抄底！
上海、廣州、深圳、杭州、南京……總價不到200萬，甚至不到100萬的房子，掛出來幾天就被賣掉。而這些被搶走的房子有個共同點：
老破小。
誰能想到，嘴上喊著“不結婚、不買房、不生娃”的年輕人，竟然成了這波“抄底潮”的主力軍。
越來越多人發現，一些老破小的租金回報率已經超過2.5%，居然跑贏了銀行定存利息。抄底的腳步，還在加急進場。
萬萬沒想到，這年頭衝進來買房的，是嘴上喊著“不結婚、不買房、不生娃”的年輕人。
更沒想到的是，年輕人拯救老破小，而老破小正在拯救蕭條的樓市。這股新勢力，將帶來哪些變化？
人人嫌棄的老破小，突然迎來了春天。
去年9月以來，一二線城市樓市迎來一波“成交熱”，創下了近年新高。仔細翻閱成交資料，就會發現，“老破小”扛起了樓市反攻的大旗。機構統計顯示——
在北京，90平方米以下的二手房成交佔比約66.3%，剛需是最中堅的力量
在上海，300萬元以內二手房成交佔比在6成左右，50-90平方米二手房成交佔比超過5成
在廣州，市中心老城區60平方米以下小戶型“上車盤，成交勢頭持續增長
在深圳，總價150萬元以下二手房成交佔比約6.9%，環比增長4.1個百分點，增幅排名第一
市場用真金白銀投票，為老破小打響了翻身仗。誰說這房子老的，這房子可太香了。
中心城區的老破小更是“手快有手慢無”，個別房源1天內“秒售”。
事實上，今年上半年，曾被市場嫌棄的“老破小”行情就已經出現了。
貝殼買房成交資料顯示，今年3-4月廣州成交週期在1個月內的房子，樓齡基本都超過了20年。
稍微猶豫了一點，馬上就被搶走了。
有網友慘遭“截胡”：中介給自己推了套119萬的老破小，還沒來得及去看，當天晚上就被人搶跑了，簡直欲哭無淚。
來源：小紅書
杭州放開限購之後，第一波衝進去抄底的外地人，也瞄準了老破小。
杭州我愛我家公佈的4月二手房成交月報顯示，杭州市中心“老破小”集體回春。
深圳客戶一口氣買走12套老破小，一度衝上熱搜。
有網友哭笑不得：我在深圳的時候，炒房客蜂擁而至，深圳房價巨貴。現在我回杭州了，怎麼在深圳炒房的人，都來杭州了啊！！
深圳人不光在杭州抄底，對自己人也不客氣。
據深圳房地產中介協會統計，3月深圳二手房成交中，小於90平方米的房源佔總量63.2%，較2月提升2個百分點，在最近7個月中僅次於去年12月。說明老破小正在變得更吃香。
到底是誰在抄底呢？
除了剛剛提到“一口氣買12套”的投資客，還有很大一部分是年輕人，特別是獨居單身人士。
中指院的一組資料顯示，2024年以來，23-27歲買房的人數佔比從15%從提升至19%，並且從家庭結構上來說，獨居買房的佔比也提升了4個點。
社交媒體上，不少網友在積極分享自己“抄底老破小”的經驗，很多都是二三十歲的社會人。
最近Tik Tok 難民湧入小紅書，小紅書博主“林喜山”分享自己在長沙40平老房子的帖子下面，竟然收穫了不少外國網友的評論點贊。
來源：小紅書@林喜山
他們中的有些人，把買房到裝修再到入住的過程記錄下來，憑著出色品味和超強執行力，已經成功轉型“家居博主”。
不光房子有了，副業也有了，豈不美哉？
不買房、不結婚、不生娃，本該是當代年輕人的“經典畫像”。
面對老破小，他們為啥突然“開竅”了呢？
看似“一時上頭”的背後，他們心裡其實門兒清——價格已經到位了。
一線城市的老破小，近幾年堪稱“自由落體”。動輒跌個20%、30%、40%，甚至腰斬也不罕見。
上海易居房地產研究院釋出的一份報告披露：
一線城市“老破小”型別的二手房價格從2016年初開始拉昇，2019年二手房價格泡沫開始不斷“吹大”，從20%持續擴大到2021年一季度的歷史高點即58%，隨後該泡沫持續變小。
到了去年一季度該泡沫僅5%，意味著歷時三年時間，一線城市“老破小”二手房價格泡沫基本消除，二手房價格迴歸健康狀態。
“一房一萬”統計了近一年上海老破小的相關資料，結果發現：
有7.36萬套房子從“200-300萬”的價格區間跌到“200萬以下”；
超過18萬套房子從“300-400萬級”跌到“200-300萬級”。
也就是說，有超過25萬套滬上老破小，跌出了自己原本的“階層”。
於是乎，躺在出租屋裡刷手機的小年輕突然發現：市中心的房子，踮踮腳也夠得著了呀！
不搜不知道，越搜越激動。
一線城市的核心區，不光千萬豪宅扎堆，居然也有那麼多便宜房子！
最新貝殼掛牌資料顯示，廣州核心四區（天河、越秀、海珠、荔灣）總價200萬以內的房子超過1.6萬套。
誰能想到，位於廣州中心城區，地鐵在步行距離，通勤40分鐘以內，樓下有菜市場+醫院+餐飲店+超市的房子，
總價不到100萬就能買到。
遍地10萬+的上海內環，竟然也有不到200萬的房子，你敢信？
《每日人物》採訪了一個案例：
買房之前，朱先生在閔行區租了間一室一廳，每月租金在3500元左右。
他買的這套老破小，樓齡超過35年，位於5樓，41平方米，總價只要100萬左右。
刨除首付之後，月供跟租房的租金，竟然不相上下！
畢竟跟房價相比，老破小租金的下跌幅度還是比較有限的。
摘口罩之後，人口迴流大城市的趨勢很明顯。2023年，北上廣深的常住人口都恢復了正增長，意味著居住需求還在不斷增加，對租金形成了一定支撐。
特別是大城市核心區，生活配套完善的地鐵小區，租金還是很高。
一邊是急跌的房價，另一邊是相對穩定的租金，二者之間差距越來越小，價效比漸漸顯示出來了。
既然買房和租房的成本差不多，為啥不乾脆買下來呢？
當然，也有人替他們操心，如果突然沒了工作，或者收入下降，房貸怎麼辦呢？
這個問題，我特意去問了一個買老破小的朋友。他告訴我，可以把其中一間臥室租出去，招募一個室友“幫自己還貸”。
之前某長租公寓平臺被曝出合同上寫有“超過40週歲無法租住”，讓不少一二線打工人瑟瑟發抖，並且早早開始考慮出路。
某長租公寓App明確規定友家租戶不得超過40週歲，來源：央廣網記者截圖
“老破小”雖然有這樣那樣的缺點，但它畢竟是完完全全屬於自己的房子，不用擔心某一天被趕走。
一套房子帶來的安全感，正是很多漂泊遊子所迫切需要的。
在市場看來，老破小正在從“垃圾資產”變成“有價值的投資品”。
存款利率一降再降，從3字頭到2字頭，如今更是全面進入“1時代”。
要知道，有些超跌的老破小租金回報率能夠達到2.5%，個別甚至可以去到3%。明顯高於銀行定存的利息，因而重新變得有投資價值。
簡單算一筆賬。
上海內環邊上一套總價125萬的老破小，租金2500塊，年租金3萬元。
租金回報率=（月租金*12）/購買房屋總價=（3000*12）/125w=2.4%。
穩穩跑贏存款利息。
可是對年輕人來說，老破小雖然跌了，也要花掉幾乎全部積蓄才能上車，還要背上一筆數十年的債務。
這樣一筆買賣，真的不是衝動消費嗎？
其實沒必要太過擔心。從前年的“存款特種兵”，到去年的抄底買大A，他們都表現出了強烈的自主意識。
有一條重要的“價值線索”，顯然被他們敏銳捕捉到了。
2023年以來，北京、上海、廣州、杭州等大城市的老房子陸續試點“原拆原建”。據房產博主@真叫盧俊 統計，近兩年楊浦、黃浦、靜安、徐匯、虹口等拆除重建的老小區專案，數量已經有9個，涉及的居民戶數近萬戶之多。
資料來源：網路及上海各區官方釋出，製表：真叫盧俊
比起動輒三四十層、幾乎不存在重建可能的新小區，老破小有機會成為“潛力股”。萬一能“搏一搏，單車變摩托”呢？
什麼樣的老破小值得入手，他們心裡也有一杆秤。
放在以前，學區房絕對是老破小的“天花板”，是穩居金字塔尖的存在。只要綁定了名校，根本不缺雞娃的家長踏破門檻。
而現在，不斷湧入老破小的年輕人，正在悄悄改變原有的價格體系。
在他們眼裡，名校不僅不是優點，而且是赤裸裸的大缺點！
儘管有不少學區老破小跌落神壇，甚至“腰斬”，依然要比普通老破小貴得多。
比如著名的海淀蜂鳥家園小區，對口號稱“宇宙第一牛校”的中關村三小，過條斑馬線就能走到。
2021年3月，蜂鳥家園有一套43平的房子，成交總價985萬，單價22.4萬/平。2024年3月，有一套同樣面積的房子，以568萬的總價成交，單價13.2萬/平。房價近乎腰斬。
腰斬之後，坐擁名校學位的學區房，還是高不可攀。
一套房子，首先要解決的是最基礎的“居住”問題。
孤身一人在大城市拼搏，養活自己已經很不容易，生娃和雞娃，那是擁有更高收入和更多存款之後才能考慮的進階需求。
就像每日人物的一位採訪物件所說的：“我一定要賺到很多錢才會考慮要孩子”。
“房子是用來住的，不是用來炒的。”
萬萬沒想到，多少調控政策都沒能搞定的事情，就這樣被一群年輕人實現了。
2024已經結束，2025充滿不確定。智谷盡全力幫助你找到有確定性的方向、趨勢、研判。
加入智谷圈，每週的萬字調研和研究，濃縮出高標準的內部研判。每週3分鐘，穿透資訊噪聲，直達本質的財富訊號。新春訂閱，贈送未來一年12場閉門直播。
新春優惠價199元/年，未來隨人數增加逐步恢復至499元/年。掃碼加入，圈內等你，每週三更新。
限時開放2周，趕緊加入
▼
付款後停頓3秒，新增您的專屬通訊官
參考資料
0帶看、掛牌1天就成交，“只要價格到位”，廣州“老破小”加速去泡沫（每日經濟新聞）
朱村二手房業主：賣房內卷，我是認真的！（克而瑞廣佛區域）
暴跌的老破小，被大批年輕人接盤！（大碗Pro）
年輕人正在抄底上海老破小（一房一萬）