準備好給房子養老了嗎？ 2025-05-13 16:48 V姐來了 Hi，我是V姐。 這兩天大家在熱議房屋養老金。 很多朋友開玩笑，本來想買個房子給我養老，現在是我先給房子養老。 大家最關心的無非2點： 1、要不要我出錢？ 2、對後續樓市會有什麼影響？ 我梳理了一下現有公開資訊，跟大家分享一下看法。 8月23日，國新辦舉行了“推動高質量發展”系列主題新聞釋出會。 住建部部長倪虹在發言中提到： 研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。特別說一下房屋養老金，個人賬戶透過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。 在住建部負責人的發言裡，當前養老金，重點是建立公共賬戶，並不需要老百姓直接出錢。 那公共賬戶的錢哪裡來呢？ 目前的可行方案，包括按一定比例計提土地出讓金，維修資金的增值收益，財政補貼，創設相關金融產品，都是可以的。 比如政府保障房，20年租金做抵押，發債，發REITs都可以。 再比如大家買商品房時，需要按照建安成本的5%-8%繳納房屋維修基金。 根據相關資料測算，目前全國結餘1萬億。 上海北京杭州等地結餘超過百億，但是累計使用資金僅佔累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別用了4%和5%。 大量資金沉澱在賬戶裡，沒有有效利用。 這些錢是不是可以拿去理財？ 人的養老金能入市，房屋養老金怎麼能閒著？ 1萬億買A股，不說買出牛市，怎麼也能拉出一週大陽線。 今天上海出了一份闢謠通知： 這個通知再次明確，目前不會增加個人負擔，不需要個人出錢來負責房屋養老。 所以很多人猜想的，這是變相房產稅，至少現階段不是。 我猜測未來，就跟個人養老金有三根支柱一樣，房屋養老也會有一二三條支柱。 第一支柱是業主繳納的維修基金，這是個人賬戶，只負責你的小區； 第二支柱是土地出讓金計提，財政補貼，公共維修基金增值，公積金增值收益等，都會進入公共賬戶，可用於區域統籌； 第三支柱就是商業房屋養老金，包括房屋綜合安全險，商業房屋養老補充等，這個需要探索，多會用於別墅這類自己負責修繕的房屋。 上海宣佈會在浦東先行試點，之所以在浦東，大機率是浦東商品房比較新，老破小的比例遠小於浦西，維修難度低。 這個就涉及到第二個問題，這個政策對樓市是否構成利空。 我個人覺得對老房子是，對老破小和老破大都是利空。 以前很多人拿著老房子，最大的紅利是什麼？ 是拆遷。 後來貨幣化安置很少了，老房子的紅利是舊改。 政府出錢，幫你把小區的管道，綠化，車位，休閒場所，外立面等都改造一下，確實可以大幅提高居住質量和租金水平。 按照目前的存量房市場計算，到2030年，房齡超過30年的老房子，會佔到一半。 拆肯定是拆不起的，連上面這樣的舊改都搞不起。 只能靠房屋維修，房屋養老金，房屋保險去做最基本的修繕維護，儘量延長使用年份。 所以你看，老房子享受到的紅利越來越少。 如果後面，配合房產稅，需要個人額外掏錢補充房屋保險，那就更加難了。 很多老房子業主連物業費都不肯交，你要他掏錢給房子養老，催收成本就高得離譜。 催收猛了，老破小業主會拋售房子，對於很多現金流不充裕的人來說，拿一筆錢租房子也挺好。 業主越沒錢，房子維護越差，拋售的人多，房子越不值錢。 房子越不值錢，拆遷成本越低，真要不值錢到一定程度，說不定又能拆了。 所以暫時拆不起，老破小低成本延長使用年限，對gov有利； 核心地塊老破小持續降價，對gov也有利。 因為好地始終是值錢的，上面的房子不值錢了，地主低價回購，肯定是不虧的。 其實我還擔心一個問題，就是這個維修基金賬戶，沒有官方資料去公開它的具體情況，都是估算，市場上引用的是13年的一篇新聞報道。 這篇報道里，專家是哪裡的專家，哪位專家都沒有說明。 這賬戶這麼多年，不公開不透明，是一筆糊塗賬，還有報道過被官員挪用去炒股的新聞。 鑑於過去爛尾樓專案資金的監管狀況，我有個不成熟的建議，老爺們是不是先不要想著怎麼籌錢弄公戶，咱們把監管和公示體系先搞起來呢？
