正在被上海樓市快速拋棄的幾類房子

2025-04-23 00:12 起點財經

作者：真叫盧俊團隊
來源：真叫盧俊（zhenjiaolujun0426）
文章已授權
圖片由Pixabay提供
開頭再帶大家回顧一下
去年上海一共成交了21.6萬套二手房，創下了近三年來的新高

就在最近，樓市也有了小陽春的苗頭
截止2月24日，上海二手房累計成交13338套，已經連續兩個週末超預期
這些資料乍看起來是很有突破性
但其實背後各類房源的銷售表現並不相同，甚至可以說是“冷熱並不相通”
提到正在被上海樓市拋棄的房子，大家可能最先想到老破小
但當我們查詢了更多型別住宅的資料後，發現除了老破小之外
還有好幾類房子也賣不動了
那麼，它們的房價現在究竟都怎樣了
01
外環外的老公房賣不上價
我們熟知的大部分老公房，都是市區的工人新村
代表性的有：普陀真如的紅旗村、徐家彙的日暉新村，還有虹口的曲陽新村
得益於“美麗家園”工程
不少工人新村進行了重刷外立面、加裝電梯等一系列提升，可以說是實現了“土雞變鳳凰”

無奈的是，還有一小撮老公房遠在郊區
房齡同樣三五十年都不止，這幾年面貌也沒什麼變化，還停留在最早建設的樣子
部分郊區老公房專案分佈示意圖
浦東周浦、寶山羅店、奉賢西渡和金山新城
這幾個板塊的代表老公房，成交表現都遠遠跟不上郊區的發展速度
還有一個典型就是位於普陀桃浦的雪松苑
儘管在外環外，但離11號線地鐵距離並不遠，還能實現多條線路換乘
小區戶型主要是一房和兩房，從33平到55平左右，主力價位段在150到250萬不等
成交量在2020和2021年一度接近200套
不過房價跌的就比較狠了，去年成交價已經比2020年的還要低了
中介小哥表示，雖然外環外購房政策越來越寬鬆，大家的上車門檻越來越低
然而郊區老公房的自身優勢並不明顯，幾乎每個工人新村都很少看到年輕人
很多人對比之下更願意選擇“遠大新”
02
超大盤的管理問題還是“老大難”
一提到“超大型社群”這幾個字，腦海中立馬浮現出老熟人的名字
沒錯，以上海康城和中遠兩灣城為代表的超大盤
每年都能穩定成交小几百套，但房價也跌了不少
就拿最近三個月的成交來說
哪怕中遠兩灣城在1月，短暫出現“翹尾”行情，2月又繼續“跌跌”不休
資料來源鏈家
影響房價的最大因素，自然是“老大難”的物業管理問題
另一個超大盤上海康城，去年8月就因為換物業風波被大家廣泛關注
我們多次探訪都不禁感嘆，管理疏漏真還不少
包括公區清理維護不及時，人車不分流、停車困難，各種垃圾比比皆是，電梯也很容易出故障等等
上海康城2024年8月實拍
尤其是近兩年物業服務質量的下降，進一步加劇了業主和物業雙方的矛盾
就此陷入了“不交物業費—服務質量下降—更多業主不交物業費”的惡性迴圈
上海康城的業主還表示，希望能學習中遠兩灣城更換萬科物業
但實際上，中遠兩灣城也有幾棟樓因為業主年紀大，不支援提升工作
在維修資金不足的情況下，沒人願意自掏腰包來改造，很多問題也就一拖再拖，始終得不到解決
種種管理問題，導致這兩個盤的房價
比起2022年的高位，都出現了10%以上的跌幅
03
郊區動遷房堪稱“賣白菜”
徐涇北城、泗涇、佘北還有曹路幾個動遷大居都是我們常去的
有人開玩笑說，“沒住過動遷房，不懂上海的魔幻”
無數打工人都選擇租動遷房，作為自己在上海落腳的第一站
我也不例外，因此對這裡的居住體驗深有感觸
像佘北家園距離佘山地鐵站還有好幾公里，通勤非常不方便
而且和老公房一樣，整個小區老齡化嚴重，周圍的配套很難跟上
多少年過去，可能也就一條擠滿了不知名牌子的商業街，還得靠叫外賣，來勉強滿足日常的吃喝
徐涇北城青城山路 圖源小紅書@甜甜真誠
更別提學校和醫院還有商場這些高階點的資源了
當然，這裡最大的優勢就是便宜
一方面是動遷板塊的房子量實在大，動輒一個小區掛牌就上百套
另一方面房東因為沒有購買成本，掛出來的價格屢屢讓人觸目驚心
現在佘北家園2000元左右就能租到一室戶，一套50平的兩室戶總價還不到150萬
中介小哥解釋說，客戶有單身買房也有家庭買房
瞄準超低總價“極致上車”
新政降低了首付比例，這樣一套兩室戶，首付只要30多萬就能拿下
可以說是拿環滬的價格在買上海
04
市區塔樓最近跌得有點猛
說實話，我們之前對塔樓的關注並不多，主要因為它更多在南方佔據主流地位
上海的塔樓並不多，很多人沒怎麼見過，更別提租住和買賣了
具體來說，塔樓多是以電梯、樓梯為中心，各戶環繞佈置，不和其他單元拼接，獨立成為一棟的
上海永新城，圖源網路供參考
目前市面上有方形、T形、蝶形、楓葉型等多種型別
一般來說，塔樓的底層有較大空間，適合打造高挑大氣的入戶大堂，外立面也比較有特點
但它最大的問題就是戶型千奇百怪，經常是四面八方都排布著密密麻麻的房間
塔樓戶型圖，圖源網路供參考
從手槍型、馬桶型、高跟鞋型、再到跑道型……
要不是次臥面積過小，就是次臥窗戶對著天井，甚至有的臥室還能出現斜角
圖源鏈家
奇葩戶型造成塔樓沒有好的採光通風，南北不通透，很難有理想的居住體驗
而且物業維護和停車位等配套也有所缺失
不過，這種產品型別也是有優點的，那就是地段，大部分位於中環內
但光一個地段好，還是無法掩蓋塔樓自身的諸多問題
反映在多個小區的成交上
就是流通性下滑，價格也一路走低
05
還有兩類房子也無人問津了
這兩類房子比較小眾，但確實在上一個時代也曾熱門過
第一類就是首批外銷房
作為上世紀90年代的特殊產品，集中在長寧古北、金橋碧雲那幾個早期的國際社群
想當初也是“高大上”的代名詞，讓普通人可望而不可及
只是隨著時間變遷，一個個都熬成了典型的“老破大”

主要是100平到140平的大兩房，以及150平到180平的大三房
面積看起來是大，實際的建築風格和戶型設計都水土不服
並不符合現在的居住要求
圖源鏈家網
這樣的品質已經落後於時代，自然而然也就告別了改善屬性
總價往往還不低，動輒大幾百萬、上千萬元
就拿碧雲的信和花園來說，這幾年的成交資料並不理想
之前中產客群在選擇不多的情況，還能為此買單
到了新房量供應龐大的今天，他們更願意選擇去市區“打新”
第二類則是商業公寓
之前因為不限購，不需要社保也不會佔用購房資格，買入價也比較便宜
憑藉loft雙層設計，也曾受到不少年輕群體的追捧
以華僑城蘇河灣行政公館為例，地處靜安蘇河灣板塊，最大賣點就是“河景房”
2022年房價最高達到12.4萬/平，不比市區那些新房差
但由於上海這兩年限購政策的迅速放開，它一下子就“不香了”
各個公寓不僅每年賣出去的套數有限，房價出現了明顯回落
畢竟這些公寓的地段再好，物業服務質量再高
比起普通住宅，在水、電、燃氣跟交易稅費上都要高出一截，產權還只有50年
價值也就大大減弱，現在已經很少有人還會考慮去買了
06
經過今天這一番盤點下來
我們可以看到以上幾類產品都有明顯的硬傷
結果房價無一例外都在下跌
最慘的商業公寓，既沒有成交量，價格也跌了三分之一
其次就是郊區動遷房和首批外銷房
前者地段上優勢不足，儘管有量但賣不上價，後者產品力有一定落後
其他三類也有不同幅度的下跌，總的來說都不怎麼符合當下的改善需求，慢慢被購房者遺忘
事實上時代在變化，有房子被熱捧，就有房子被拋棄，這也是正常的商業邏輯
全上海超過200多個板塊，這麼多各種各樣的房屋型別
希望大家在購買的時候能更加多維度考慮，三思而後行
（文中資料除特殊標明外，均來自兔博士APP）
本文已獲得真叫盧俊授權，推薦關注工作室影片號——單盤主義”

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