作者 | 瓜片
這一輪房地產調整，已經把“房子永遠漲”的信仰徹底擊碎，卻難以撼動中國人對房子的執著。
此時此刻，樓市悄悄排起了三支隊伍：
豪宅賣爆了！有錢人正在瘋狂搶豪宅，總價千萬級的豪宅，平均每天賣掉180套；
老破小開始火熱，剛需急忙上車，有的房源掛牌不到1天就成交，甚至開始漲價了；
中年房奴悄悄賣掉房子，重新過上了“無債一身輕”的租房生活；
……
有的剛上牌桌，有的已經拋下籌碼離場，擦肩而過。撲朔迷離之中，所有人都在找尋出路。
第一支隊伍，是排隊搶豪宅的有錢人。2024年，豪宅賣爆了，成了不折不扣的“頂豪大年”。
據CRIC監測資料，全國20個重點城市總價3000萬以上豪宅共計成交5853套。二手豪宅1497套，同比去年增長17%。一手豪宅4356套，同比去年猛增65%。
消費降級，在豪宅這裡是不存在的。房價漲了，有錢人在搶豪宅。房價跌了，有錢人還在搶豪宅。
有錢人，永遠在搶房的路上。而且越是新房子、總價越貴、面積越大，他們越喜歡。
從資料來看，無論是成交量還是漲幅，一手豪宅都遠高於二手豪宅。
從價格區間來看，總價3000-5000萬元、總價5000萬元-1億元、總價1億元以上的一手豪宅成交量，同比漲幅分別為58%、97%、144%。
你沒有看錯，“億元豪宅”的需求增長是最猛的。
上海豪宅濱江凱旋門三期開盤，總價1.1億元的“頂復樓王”一開場就被搶走了。杭州“頂豪”天花板綠城九溪玫瑰園，一套總價過億、單價26萬/平的別墅，買家從看房到下單隻花了2個小時。
九溪玫瑰園，來源：潮新聞，豪宅經紀人提供
這一波豪宅搶房熱潮中，有兩座城市成了有錢人資產配置的首選。
上海，是當之無愧的“豪宅銷冠”，扛起了頂豪市場的半壁江山。
據CRIC統計，2024年上海總價三千萬以上新房成交2530套，二手房529套，合計3059套。每賣出10套千萬豪宅，就有5套在上海，是去年豪宅市場的縮影。
據不完全統計，2024年上海誕生了約60個“日光碟”，其中豪宅30多個，佔了一半以上。
去年3月，中海·順昌玖裡首次開盤即售罄。套均總價約4000萬元，賣了差不多200個億，一舉重新整理全國開盤紀錄，榮登“中國盤王”。
有房產博主分析了這把“高階局”的構成，結果發現：上海本地客戶佔比還不到一半。
不誇張地說，為了搶到上海市中心一套房，全國各地的富豪都衝過來了！
相比上海的風光高調，香港顯得更像是“悶聲發財”。
不過，富豪榜裡的變化，還是悄悄透露出了巨量資金的“行蹤”：在2024胡潤百富榜中，港澳臺富豪數量增加了10人。
近兩年，不少內地富豪湧入香港購買豪宅。香港置業研究部資料顯示，2024年香港超億元豪宅個人買家中，內地買家佔了八成。
在整個一手市場中，內地買家佔比達到了近四成。但在總價逾5000萬至1億元的豪宅區間，內地買家佔比高達72%，遠超整體水平。
在香港，住在“半山豪宅”才算進入上流階層。曾幾何時，內地富豪們扎堆跑去香港買房。比如恒大許老闆。
而現在，新的玩家正在進場。
去年年初，位於太平山頂盧吉道25及26號A&B的豪宅，以8.38億港元的價格被中資背景財團購得。光是交易稅費就超過1億港元。
據多家港媒報道，買家公司的董事，與邁瑞醫療聯合創始人、深圳鵬瑞集團董事局主席徐航的妻子同名。
有意思的是，鵬瑞在廣州的豪宅專案——廣州鵬瑞1號，去年剛剛重新整理了國內新房價格的天花板，單價高達56萬/平。
購置豪宅，是富豪們給手裡的錢找出路。給別人找“出路”的人，自己也在找出路。
第二支隊伍，是搶著上車老破小的剛需群體。
萬萬沒想到，在富豪滿地走的上海灘，賣得最火爆的房子，並非黃浦江邊、蘇州河畔千萬豪宅，而是被不少人嫌棄的老破小！
房產博主@一房一萬 根據網籤資料做了個統計，結果發現：2024年上海“老破小”成交近3萬套，實現了“兩連漲”。（資料截止12月27日）
去年上海賣掉的10套房子裡，就有1.4套是老破小，存在感相當高了。
來源：一房一萬
這裡統計的“老破小”，特指2000年前竣工、建面50㎡以下的房子，有著無比鮮明的AB面。
A面是沒有樓梯，設施老舊，缺乏停車場，沒有封閉小區環境。B面是交通便利，更重要的是，總價夠得著。
越來越多年輕人，為了得到B面，選擇忍受A面。
不止上海，去年有多個城市的老破小成交按下了加速鍵——
在北京，10-11月90㎡以下的二手房成交佔比達到66.3%，剛需買家撐起了一片天；
在廣州，大量樓齡超過20年的房子成交週期不到1個月，中心城區老破小“手慢無”，甚至1天內“秒售”；
在深圳，10-11月總價150萬元以下的二手房成交佔比約6.9%，環比增長4.1個百分點，增幅排第一；
在杭州，全面取消限購剛“滿月”，市中心總價在140萬元以下的老小區房源幾乎已經被搶購一空了。
嘴上說著不買房的年輕人，為何在老破小這裡“瘋狂打臉”了呢？
原因很簡單：價格跌到位了。
過去這幾年，老破小是“擠水分”最徹底的一類房子。即便在一線城市，跌幅30%-40%甚至價格腰斬，也並不罕見。原本要200萬，現在只需150萬；原來100萬，現在70萬……
跌著跌著，把價效比跌出來了。
在去年4月份釋出的《22城二手房成交報告》中，上海易居房地產研究院指出：
歷史上二手房價格泡沫曾高達58%，當前價格泡沫基本消除，其反過來又使得今年認購二手房的價效比在提高。
租金回報率，是一個很重要的衡量標準。
這兩年銀行定存利率一跌再跌，國有大行集體步入“1時代”。而老破小的回報率，可以去到2.5%以上，甚至3%。
以杭州的“老破小”大塘新村為例。一房一廳有房源掛牌價125萬元，月租金能去到2900元左右，年租金3.48萬元，租金年回報率達到了2.78%，穩穩跑贏銀行定存利息。
考慮到全款買房的難度，如果穩妥一點，選擇3成首付、30年等額本息方式貸款，月供大概是3700元左右。
租金和月供的差距，已經縮小到了三位數。既然每個月都要掏個幾千塊，為什麼不咬咬牙直接買房呢？
令人感到意外的是，除了大城市核心區的老破小，還有一種“老破小”突然走紅了。
據《每日經濟新聞》報道，在距離北京只有100來公里的張家口下花園區，花6萬元的確可以買一套建築面積60㎡的兩室一廳，花8萬元能買一套78㎡的兩室兩廳。
在這次“京郊大發現”之後，網友們挖出了更多大城市周邊的“白菜價”房子。
廣州隔壁的清遠、深圳隔壁的惠東、成都隔壁的眉山。總價十幾二十萬，通勤一兩個鍾，一舉實現大城市安家夢。
當房價不再遙不可及，年輕人對買房似乎並沒有想象中抗拒。
第三支隊伍比較特殊，人到中年的一群人，卻決定賣掉房子，重新迴歸租房生活。
貝殼研究院去年的一份報告，驚掉了很多人的下巴：
全國重點40城租賃成交中，2023年35歲以上的租客佔比超過35%，較2021年提升了4.9個百分點，是所有年齡段中增幅最大的，甚至超過了25歲以下租客的佔比。
與之形成鮮明的是，不管是25歲以下的年輕人，還是在社會上經歷了一番闖蕩的26-30歲年輕人，租房比例都略有下降。
貝殼平臺全國重點40城租客年齡佔比變化，來源：貝殼研究院
在房價最貴的一線城市，這個趨勢更是展現得淋漓盡致。
在北京，35歲以上的租客佔到了近一半。在上海、深圳和廣州，比例分別達到了40%、38%和30%。
一線城市35歲以上租客佔比及其變化，來源：貝殼研究院
在大城市裡35歲意味著什麼，相信大家心裡都清楚。
“人生像是一個拋物線，過了一個頂點後開始無可避免下滑。”中年人開始未雨綢繆，主動降低槓桿，提前為人生減負。
更何況，比起跟老人孩子全家“蝸居”在市區，有人選擇把小房子租出去，拿著租金去郊區租一套敞亮大三房，生活品質直線上升。
來源：小紅書
吃到過房地產紅利，也經歷過房價下跌，他們開始頓悟了：
房子，是用來住的。
選擇租房的他們並不一定是“混得不好”，只不過是在戰略上“過得更好”。
當房價永遠漲的信仰被徹底打破，買房不再是一種投資行為，而是一種消費行為。
既然買房是消費，租房也是消費，為何不用更低的價格，享受更好的居住條件呢？
房價變動之外，還有一層隱秘的邏輯。
很長一段時間裡，大城市的資源都跟一套房子牢牢繫結著。但伴隨著戶籍政策加速鬆綁，“有房才有家”的傳統觀念正在走向瓦解。
有幾個大城市，去年推出了“租房落戶”政策。
瀋陽成為全國第一個實行“租房落戶”的副省級省會城市。在瀋陽市取得《遼寧省居住證》的外地居民，其本人及近親屬可在瀋陽市落戶。
佛山也放開了落戶政策。在佛山合法穩定就業滿3年（連續繳納社會保險滿3年，或連續經商滿3年，可互補疊加）並有合法穩定住所（含租賃）的非佛山市戶籍人員，可以申請入戶。
在此之前，濟南、青島、寧波已經放開了租房落戶。趨勢已經難以阻擋。
當人生不被一套房子牢牢捆綁，我們能否過得更輕鬆一些？第一批重回租房市場的中年人，正在寫下新的可能性。
從2021年下半年來說，樓市經歷了長達三年的漫長下跌，一些新的變化正在萌發。
過去一整年，全國新房銷售面積跌破10萬億，回到了2009年的水平。儘管經歷了劇烈收縮，房地產依然擁有巨大的市場。
越來越多大城市，二手房成交量“井噴”，甚至創下了新高。據克而瑞統計，30個重點城市二手房份額佔到了近似6成。
購買力沒有消失，而是發生了部分轉移。房子不是唯一答案，每個人都在重新考慮適合自己的生活方式。
金錢永不眠，樓市永不休。
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