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“樓市的當務之急是尋找到一個戰略級的主攻方向，將脆弱的復甦態勢予以決定性的鞏固。”
文 / 吳曉波 、劉德科（微信公眾號：吳曉波頻道）
2025年，上下全力拼內需，內需復甦看樓市。
現今關於樓市有三種截然不同的觀點，樂觀派認為“已經強勢迴歸，樓市穩了”，觀望派認為“雖已觸底，卻將在低位長期徘徊”，悲觀派如高盛等，則預測“冰凍難解，復甦無望”，未來兩年房價還將下跌20%至25%。
我們的觀點是，經歷四個月的調整，樓市已經被移出ICU病房，但是要真正企穩，還需要尋找到一個主攻的方向，力出一孔，謀圖破局。而其關鍵的時間節點便在未來的三個月內。
二手房交易回到2019年水平
先來看過去一百多天的變化。當今樓市處在一個怎樣的早春：
2024年9月底的樓市新政，決策層決心不可謂不大，考量不可謂不完備，既有針對購房者的政策紅利——其中，把首付比例降到史無前例的15%，粗暴而直接，可謂神來之筆。又有以“白名單”機制為代表的、針對房企的紓困路徑，更有針對地方政府的10萬億化債計劃。
到現在，除了京滬深尚未完全取消限購以外，購房端的刺激手段幾乎已經是能出盡出。
我們一直以來有個觀點，即中國的樓市波動主要看核心都市，其中，北上廣深杭蓉是最重要的指標性城市。在過去的四個月裡，這六城的二手房交易持續放量，其中，上海月交易量達2.5萬套，北京達2萬套，深圳和杭州分別達1萬套，均觸及2019年的均值水平。在交易結構中，140平方米以上的改善性住宅和千萬級豪宅市場佔比大幅增加。
在供給端，“白名單”信貸規模已經超過5萬億，保交樓攻堅戰取得階段性成果。2024年，中國的住宅新開工面積僅剩5.36億㎡，折算成人均面積約0.38㎡，是2019年的三分之一。這個資料甚至低於房地產已十分飽和的美國——2023年美國的人均住宅新開工面積依然還有0.65㎡。
這一動態消融的景象，似乎正在營造冰雪融化的可能性。但是，如果認真分析仍然會發現，市場的信心其實是十分脆弱的，2025年的這個早春，可謂是一個“風聲鶴唳的早春”。無論是已購房的、想要購房的，或不打算購房的，都對自己的決定缺乏判斷的依據。任何一個訊息或形勢波動，都可能帶來心理的震盪和市場的反覆。
因此，當務之急是尋找到一個戰略級的主攻方向，將脆弱的復甦態勢予以決定性的鞏固。
為什麼“收儲”計劃不可行
在中國，房地產從來不僅僅是一個住房問題，而是內需消費、實體產業、金融服務、社會就業以及政府財政收入的牛鼻子。因此，它的真正復甦，需要圍繞“資金—土地—產品—需求”這四個關鍵環節，形成一個各方多贏的政策安排和運作邏輯閉環。
目前，有兩個十萬億級別的重大政策選項擺在我們面前，一個是“收儲”計劃，一個是“城中村改造”計劃。
在去年中期，樓市最低迷危險的時候，黃奇帆等人提出過一個大膽的“收儲”建議，即中央政府推出10萬億規模的特別債券直接下場去庫存，政府購買之後租賃給老百姓做公租房，房企、銀行、債主們以及一些三角債務一次性出清。這個政策建議聽上去似乎能夠畢其功於一役，但在實際的操作中，存在三個盲點。
◎ 首先，需求與標的物存在錯配。房企手中真正適合用作保障房的樓盤非常少——受制於戶型面積、地段、房企健康度、土地屬性等諸多因素，收購商品房用作保障房的適配性極低，比相親還要難上N倍；用國資收購房企的存量土地，也受制於土地價格劇烈下滑、房企健康度、地方政府財政壓力等諸多因素，極難找到交易的平衡點。
◎ 其次，“收儲”的政策效率並不高。即便政府動用了十萬億級別的財力，投入了巨大精力，達成了預期的收購規模數量，它對於提振樓市的作用也很可能不如預期。因為收儲能啟用的，僅僅是“資金—土地—產品—需求”這四個環節中的“資金”與“土地”，收儲無法啟用需求，更無法創造需求。
◎ 其三，各級地方政府對土地財政的依賴，既是頑症又是無奈的現實，“收儲”必將徹底重估土地價值，若沒有房產稅等配套政策的支援，單兵突進，或可能造成新的地方治理混亂。
力出一孔，主攻“城中村改造”
與黃氏收儲計劃相比，“城中村改造”既符合現今的政策方向，有較大的可操作性，同時更能帶動房地產的四個最關鍵環節：資金的有效投放、土地的順利出讓、產品的革新換代與需求的增量創造。
現在，包括北上廣在內的大多數核心城市都已推行“房票”制度，希望透過“房票”來促進樓市去庫存。但“房票”僅僅只是一個技術手段，它的效力取決於“城中村改造”的實施力度。
在過去這段時期，有關部門在政策層面上，對“城中村改造”已提出了相應的政策安排。2024年10月，住建部宣佈將“透過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造”。2024年11月，財政部將城中村改造專案納入地方政府專項債券支援範圍。
但是，迄今為止，這些政策更像是口號，缺乏落地執行的重視度。
“白名單”信貸規模增至4萬億與“新增貨幣化安置100萬套城中村改造”是住建部在同一天宣佈的，但是，後者不像“白名單”機制那樣，從中央部門到地方政府都設有工作專班。到2024年底，“白名單”信貸規模已超額完成目標增至5萬億，而關於“城中村改造”的資料披露，則被官方有意無意地忽略了。
如果我們回顧十年前——2015年的那次樓市復甦，便可以發現，當年最關鍵的政策便是棚戶區改造。在四年時間裡，央行透過PSL（抵押補充貸款）這一貨幣政策工具，投入3.65萬億資金，完成約3000萬套棚改房，直接拉動了30萬億的商品房銷售。
本輪的“城中村改造”，預計投入資金將達10萬億元，並在一些核心城市進行實施，只要能夠下定政策決心，新一輪的房地產週期便可能真正到來。如果把提振樓市看作是下圍棋，那麼，這就是棋筋所在，正所謂“棋筋佔得，滿盤皆活”。
樓市是必須打好的最重要的一張牌
在確定了主攻方向之後，另外一個迫切的政策配套是貨幣環境的改變。
目前，國有商業銀行的三年期定存利率約為1.9%，國家統計局公佈的2024年CPI指數為0.2%，仍然存在近兩個百分點的正向剪刀差，所以，在近期啟動降息，是樓市企穩向好的另一個必需的政策安排。房價企穩不一定是因為貨幣放量，但貨幣放量一定是推動房價復甦最簡單有效的手段。
我們認為，如果在接下來的兩三個月裡，能夠在“城中村改造”和存款利率下調兩端同時下手，風聲鶴唳的早春或許能真正的春暖花開。
在2023年的5、6月間，我們曾撰文《只有救樓市才能救內需》《只有新中產才能救內需》，到今天，我們仍維持當時的觀點。而當初在文中提出的一些建議，大多已體現在現今的政策中。
中國房地產市場的可期，是經濟發展階段的合理性持續，也是產業和消費韌性的體現及保障。2025年，我們手中的牌並不多，樓市是其中必須打好的、最重要的一張。
本篇作者 | 吳曉波、劉德科| 責任編輯 | 何夢飛
主編 |何夢飛| 圖源|VCG