房價又要啟動上漲了

作者:高牛探
週末
我們的讀者劉瑾,說了一件他剛親身經歷的事。
他看中了上海浦東的一套二手房,掛牌價680萬。
以他的砍價水平,自信能砍50萬,用630左右拿下,感覺自己撿了個大便宜。
結果,第二天再問中介,直接被打臉了:
房東不但,還把價漲到700萬,還霸氣地放話:愛買不買,後面還會漲
這劇情,比網路爽劇還魔幻!
劉瑾的遭遇並非個例。
最近,樓市就像被打了一劑強心針,各種瘋狂操作讓人眼花繚亂。
3月底,一二線城市地王頻出,開發商搶地的瘋狂程度,簡直比大媽搶雞蛋還誇張。
比如上海靜安大寧地塊溢價32.31%成交樓面9.27萬元/,重新整理了大寧地區的地價紀錄而就在上個月,同樣上海靜安區誕生了全國單價地王16萬元/
而與此同時,隔壁的杭州一季度三次重新整理單價地王紀錄樓面價天花板飆升至8.8/成都1月內兩次重新整理單價紀錄,樓面價突破4/
這背後到底發生了什麼?
難道樓市這臺熄火三年的發動機,真的要被灌上98號汽油,重新咆哮上路了?
今天,咱們就來好好捋一捋這背後的門道。
1
地王經濟學:為什麼非要高價買麵粉
我們知道,地方ZF政府砸錢造地王,其實並非為了給開發商送溫暖
這裡面藏著三把如意算盤
首先,這是一場託市心理戰。
想想看,當你看到地價都8萬了,你心裡會怎麼想?
是不是會覺得房價肯定跌不到哪兒去?
沒錯,地王就是最好的漲價廣告,專治老百姓買漲不買跌的心理創傷。
畢竟,大家都怕今天不買,明天就更買不起了。
這一招,利用的就是大眾的心理預期,讓你覺得房價只會漲不會跌,從而刺激購房需求。
其次,地王是財政的急救包
20251-2,土地出讓金同比跌了17%
這可不是個小數目,地方財政壓力山大啊!
再不拉高地價,恐怕連公務員工資都要發不出來了。
大家心知肚明,土地出讓金各城市財政的重要來源,地價漲了,財政收入才有保障。
所以,為了維持財政的正常運轉,地方政府也得想辦法把地價抬起來。
最後,這也是去庫存的陽謀
新房限價,地價卻上漲,這就出現了倒掛紅利。
以前那種打新穩賺的信仰又開始復活了。
大家都想著去買新房,賺一波差價,庫存去化速度自然就起飛了。
開發商也樂意看到這種情況,雖然拿地成本高了,但只要房子能賣出去,還是有利可圖的。
所以說,地王不是市場自由選擇的結果,而是政策的剛需。
房價或許可以跌,但地價絕不能崩,這關係到地方財政、市場信心等一系列問題。
2
南京房七條真相:成交量是房價的起搏器
331日,南京甩出了房七條全市取消限購
與此同時,隔壁的義烏髮布對多孩家庭補貼,二孩10萬,三孩最高25萬,公積金貸款額度飆升
這一系列操作,看似是在救市,實則另有玄機
核心目的是什麼呢?
答案是:啟用成交量。
先看一買一賣連環套
政策鼓勵賣舊買新,這一鼓勵可不得了,二手房掛牌量瞬間暴漲。
但是,買家都被引流到新房市場去了。
二手房市場一下子變得供過於求,房東們急了,只能降價拋售。
這就導致了一個尷尬的局面:
成交量上去了,房價卻被壓死了。
再看流動性陷阱
2024年,南京二手房去化週期長達20個月。
新政一齣,房東們集體降價拋售,市場上房子多了,價格自然就上不去了。
這就像一個惡性迴圈,越降價越沒人買,越沒人買就越得降價。
不過,歷史經驗告訴我們,2015年去庫存週期,成交量反彈3個月後,房價暴漲47%
那麼,這次劇本會重演嗎?
我們覺得,最大的可能性,是這次只有一線城市才有資格當主演,二三線城市就難說了。
因為一線城市的吸引力和資源優勢擺在那兒,需求始終比較旺盛。
而二三線城市,尤其是那些庫存積壓嚴重的城市,想要靠成交量拉動房價,難度不小。
所以說,成交量是房價的春藥,但這藥效,只對核心城市管用。
3
十年對比警告:這次上漲是迴光返照?
我們如果2005年和2025年的樓市放在一起對比,就會發現樓市基因已經發生了突變。
先說房企
十年前,房企那可是財大氣粗的土豪,利潤率高達20%,賺錢跟玩兒似的。
現在呢?能保交樓就謝天謝地了。
TOP10房企直言:賣一套虧一套,全靠地方城投接盤。
市場環境變了,房企的日子也不好過了。
以前是躺著賺錢,現在是跪著求生存。
再看居民負債
2024年,家庭負債率從十年前的18%飆升至62%,六個錢包早被房貸榨乾了。
現在的年輕人,揹著沉重的房貸壓力,生活質量大打折扣。
再加上經濟形勢不穩定,大家對未來收入預期下降,敢輕易買房
如果說以前買房是投資,那麼現在買房可能變成了負擔。
還有房產的供需關係
據某機構的分析資料顯示,預計到2030年,家庭戶均1.5套房,90後人均繼承2套房,00後根本不用買房。
那時,房子可能徹底從稀缺品變成了庫存山
市場上房子太多了,如果需求卻跟不上,房價想漲起來,談何容易?
所以說,房價想複製十年前的暴漲神話?
先問問年輕人的錢包同不同意!
現在的樓市,已經不是過去那個隨便買買就能賺錢的樓市了。
4
上海嚴打唱衰真相:穩預期比穩房價更重要
還有一件事,值得我們深思。
上週,上海突襲查處唱衰樓市的自媒體
這事兒表面看是維穩,實則是一場心理攻防戰。
國家統計局公佈20252月份70個大中城市商品住宅銷售價格2月上海新房環比0.2%,但二手房0.4%
官方只許誇新房,誰敢提二手跌價就是造謠
這背後反映的,其實就是政策的導向,要穩定樓市信心,就得突出好的一面。
畢竟,新房市場關係到土地出讓、房企生存等一系列問題,必須穩住。
今年大會報告明確部署,提出持續用力推動房地產市場止跌回穩因城施策調減限制性措施,加力實施城中村和危舊房改造,充分釋放剛性和改善性住房需求潛力
這也表明了政策的態度,既要滿足剛需購房需求,又要深挖改善型購房潛力
而市場的真相是,核心區豪宅常常日光,郊區盤降價20%無人問津。
這可見,樓市K型分化已成定局,好的更好,差的更差。
在這種情況下,ZF政府管控輿論,就是為了穩定市場預期因為一旦市場信心崩塌,後果不堪設想。
這裡,大家可以翻回我們上篇付費文章密集出現的4大強烈訊號拐點》、《2025年房價上漲的5個原因,裡面有更詳細分析。
總的來說,大家要記住
ZF開始管控輿論,往往意味著市場已到臨界點!
要麼快跑,要麼站崗,沒有中間選項。
地王是ZF的春藥,成交量是房價的毒藥,自媒體是情緒的燃料
這場樓市拐點,早已不是投資,而是賭命
全文完,感謝耐心閱讀,順手點個"在看"吧
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