作者：高牛探
上週末。
我們的讀者劉瑾，說了一件他剛親身經歷的事。
他看中了上海浦東的一套二手房，掛牌價680萬。
以他的砍價水平，自信能砍掉50萬，用630萬左右拿下，感覺自己撿了個大便宜。
結果，第二天再問中介，直接被打臉了：
房東不但不降了，還把總價漲到700萬，還霸氣地放話：“愛買不買，後面還會漲！”
這劇情，比網路爽劇還魔幻！
劉瑾的遭遇並非個例。
最近，樓市就像被打了一劑“強心針”，各種瘋狂操作讓人眼花繚亂。
3月底，一二線城市地王頻出，開發商搶地的瘋狂程度，簡直比大媽搶雞蛋還誇張。
比如上海靜安大寧地塊溢價32.31%成交，樓面地價9.27萬元/㎡，重新整理了大寧地區的地價紀錄。而就在上個月，同樣上海靜安區誕生了全國單價地王：16萬元/㎡。
而與此同時，隔壁的杭州，一季度三次重新整理單價地王紀錄樓面價天花板飆升至8.8萬/㎡；成都1月內兩次重新整理單價紀錄，樓面價突破4萬/㎡…
這背後到底發生了什麼？
難道樓市這臺熄火三年的發動機，真的要被灌上98號汽油，重新咆哮上路了？
今天，咱們就來好好捋一捋這背後的門道。
1
地王經濟學：為什麼非要“高價買麵粉”？
我們知道，地方ZF（政府）砸錢造地王，其實並非為了給開發商送溫暖。
這裡面，藏著三把“如意算盤”。
首先，這是一場託市心理戰。
想想看，當你看到地價都8萬了，你心裡會怎麼想？
是不是會覺得房價肯定跌不到哪兒去？
沒錯，地王就是最好的漲價廣告，專治老百姓“買漲不買跌”的心理創傷。
畢竟，大家都怕今天不買，明天就更買不起了。
這一招，利用的就是大眾的心理預期，讓你覺得房價只會漲不會跌，從而刺激購房需求。
其次，地王是財政的“急救包”。
2025年1-2月，土地出讓金同比跌了17%。
這可不是個小數目，地方財政壓力山大啊！
再不拉高地價，恐怕連公務員工資都要發不出來了。
大家心知肚明，土地出讓金那是各城市財政的重要來源，地價漲了，財政收入才有保障。
所以，為了維持財政的正常運轉，地方政府也得想辦法把地價抬起來。
最後，這也是去庫存的“陽謀”。
新房限價，地價卻上漲，這就出現了倒掛紅利。
以前那種“打新穩賺”的信仰又開始復活了。
大家都想著去買新房，賺一波差價，庫存去化速度自然就起飛了。
開發商也樂意看到這種情況，雖然拿地成本高了，但只要房子能賣出去，還是有利可圖的。
所以說，地王不是市場自由選擇的結果，而是政策的剛需。
房價或許可以跌，但地價絕不能崩，這關係到地方財政、市場信心等一系列問題。
2
南京“房七條”真相：成交量是房價的起搏器
3月31日，南京甩出了“房七條”，全市取消限購。
與此同時，隔壁的義烏髮布對多孩家庭補貼，二孩10萬，三孩最高25萬，公積金貸款額度飆升…
這一系列操作，看似是在救市，實則另有玄機。
其核心目的是什麼呢？
答案是：啟用成交量。
先看“一買一賣連環套”。
政策鼓勵賣舊買新，這一鼓勵可不得了，二手房掛牌量瞬間暴漲。
但是，買家都被引流到新房市場去了。
二手房市場一下子變得供過於求，房東們急了，只能降價拋售。
這就導致了一個尷尬的局面：
成交量上去了，房價卻被壓死了。
再看“流動性陷阱”。
2024年，南京二手房去化週期長達20個月。
新政一齣，房東們集體降價拋售，市場上房子多了，價格自然就上不去了。
這就像一個惡性迴圈，越降價越沒人買，越沒人買就越得降價。
不過，歷史經驗告訴我們，2015年去庫存週期，成交量反彈3個月後，房價暴漲47%。
那麼，這次劇本會重演嗎？
我們覺得，最大的可能性，是這次只有一線城市才有資格當主演，二三線城市就難說了。
因為一線城市的吸引力和資源優勢擺在那兒，需求始終比較旺盛。
而二三線城市，尤其是那些庫存積壓嚴重的城市，想要靠成交量拉動房價，難度不小。
所以說，成交量是房價的“春藥”，但這藥效，只對核心城市管用。
3
十年對比警告：這次上漲是迴光返照？
我們如果把2005年和2025年的樓市放在一起對比，就會發現樓市基因已經發生了突變。
首先說房企。
十年前，房企那可是財大氣粗的“土豪”，利潤率高達20%，賺錢跟玩兒似的。
而現在呢？能保交樓就謝天謝地了。
某TOP10房企直言：“賣一套虧一套，全靠地方城投接盤。”
市場環境變了，房企的日子也不好過了。
以前是躺著賺錢，現在是跪著求生存。
再看居民負債。
2024年，家庭負債率從十年前的18%飆升至62%，六個錢包早被房貸榨乾了。
現在的年輕人，揹著沉重的房貸壓力，生活質量大打折扣。
再加上經濟形勢不穩定，大家對未來收入預期下降，還敢輕易買房？
如果說以前買房是投資，那麼現在買房，可能就變成了負擔。
還有房產的供需關係。
據某機構的分析資料顯示，預計到2030年，家庭戶均1.5套房，90後人均繼承2套房，而00後根本不用買房。
那時，房子可能徹底從稀缺品變成了“庫存山”。
市場上房子太多了，如果需求卻跟不上，房價想漲起來，談何容易？
所以說，房價想複製十年前的暴漲神話？
先問問年輕人的錢包同不同意！
現在的樓市，已經不是過去那個隨便買買就能賺錢的樓市了。
4
上海嚴打“唱衰”真相：穩預期比穩房價更重要
還有一件事，值得我們深思。
上週，上海突襲查處“唱衰樓市”的自媒體。
這事兒表面看是維穩，實則是一場心理攻防戰。
國家統計局公佈2025年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格，2月上海新房環比上漲0.2%，但二手房下跌0.4%。
官方只許誇新房，誰敢提二手跌價就是“造謠”。
這背後反映的，其實就是政策的導向，要穩定樓市信心，就得突出好的一面。
畢竟，新房市場關係到土地出讓、房企生存等一系列問題，必須穩住。
今年大會報告明確部署，提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩，因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。
這也表明了政策的態度，既要滿足剛需購房需求，又要深挖改善型購房潛力。
而市場的真相是，核心區豪宅常常日光，而郊區盤降價20%也無人問津。
這可見，樓市K型分化已成定局，好的更好，差的更差。
在這種情況下，ZF（政府）管控輿論，就是為了穩定市場預期，因為一旦市場信心崩塌，後果不堪設想。
總的來說，大家要記住：
當ZF開始管控輿論，往往意味著市場已到臨界點！
要麼快跑，要麼站崗，沒有中間選項。
地王是ZF的春藥，成交量是房價的毒藥，自媒體是情緒的燃料。
這場樓市拐點，早已不是投資，而是賭命！
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