來源：鹽財經
全文3051字，預計閱讀需5分鐘。
三月小陽春與金九銀十是傳統樓市旺季，但縣城裡的房產中介發現，傳統旺季的效力消失了。他們開始寄希望於春節，藉助這一年一度的返鄉潮，將房子出售給返鄉的人們。
根據時代財經報道，湖北全省以及欽州、綿陽、岳陽、定州等城市在春節期間開啟了針對返鄉置業的購房活動。認購就報銷返鄉路費、簽約就贈3萬元黃金……賣房的誠意給到了滿分，但返鄉的青年仍在謹慎。
與此同時，上海的豪宅正在經歷真實的火熱行情。CRIC監測資料顯示，2024年，30個重點城市3000萬以上一手高階住宅成交4356套，同比增長64%，其中有60.4%都來自上海；去年，1億元以上豪宅成交78套，同比增長141%。
三四線城市的“彷徨吶喊”與超級都市的“越貴越火”，都是如今中國樓市景觀拼圖中的一塊。
國家統計局資料顯示，2024年全年，全國新建商品房銷售9.7億平方米，同比下降了12.9%。但好在降幅已經開始縮窄，較2024年1-11月收窄了1.4個百分點。
在已經告別的2024年，各類救市政策力挽狂瀾，去年9月的中央政治局會議上，首次提及房地產“止跌回穩”的目標，傳遞了明確的政策訊號。預期與信心，極大影響著樓市的熱度，跨越到2025年，一線城市短期的成交熱度仍在延續。比如在深圳，2025年1月前22日的新房成交量同比增長了170%。
房子無論之於國家還是個人，都意義重大。它是普通人安身立命的港灣，也是經濟與社會發展的重要支柱。每一次的樓市波動，都在牽動無數人的心。
未來樓市走勢如何？普通人還能買房嗎？在這個春節假期，針對種種受人關心的樓市問題，鹽財經採訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛，以及《人地之間》作者、香港中文大學（深圳）人文社科學院教授陶然。
透過此文，公眾有助於瞭解目前國內樓市的整體情形與可能出現的發展方向。
1
怎麼評價過去一年房地產市場的發展？
倪鵬飛：2024年中國房地產市場在持續調整中出現了一些積極變化。在上半年樓市下行加重的情況下，政府及時出臺一攬子重要的宏觀政策和房地產的支援政策，支撐了宏觀經濟向好，從而明顯地減緩房地產市場下行，一定程度上減輕了房地產市場的弱預期。
陶然：過去一年政府前前後後出臺了許多政策，如降低房貸利率、降低首付，以及收購存量未售商品房來作為保障性住房，一些地方政府還開始回購開發商已買但還沒有開發的土地。其中一些政策我認為非常有必要，每次政策出臺，房地產銷售都會出現回暖，特別是去年10月的一系列政策對房地產市場信心的提升作用較大。
2
你預計今年樓市行情如何？
倪鵬飛：2025年房地產走勢主要取決於政策力度和宏觀經濟走勢。只有政策有效落地，推動宏觀經濟持續向好，居民就業和收入預期向好，房地產預期才能真正改變，居民住房的有效預期和潛在需求才能充分釋放，房地產市場才有可能加快供需平衡。
陶然：今年樓市走勢如何，主要與經濟、就業以及老百姓對未來收入的信心有關，再加上還需出臺更有力的政策。
總的來說，2025年一二線城市能否快速回穩，取決於我們能否採取更有力的措施；但人口流出的三四線城市，尤其是中西部地區，或者內陸地市，由於蓋了太多房子，短期內出清不了。
3
你認為2025年不同區域（一線、二線、三四線城市）
的房地產市場將如何發展？
倪鵬飛：基於房地產市場的過度分化和全國經濟格局的新變化，我認為目前房地產呈現出“大收斂、小分化”的格局。大收斂指的是一二線與三四線城市之間的差距在逐步縮窄，小分化指的是城市內部因區位差異呈現出分化，其中具備通達性、宜居性、稀缺性、優質公共產品分佈的區位持續保持較好前景，其他區位則相對遜色。
另外，基於部分群體的高質量需求，優質房市場將會是另一番較好行情。
4
你預計未來一年樓市政策會有什麼調整？
哪些方面還有政策放鬆的空間？
倪鵬飛：關於2025年房地產的政策目標和重點舉措，中央經濟工作會議作出了部署。據我理解，工作主線應該是透過加快去庫存以轉變短期的供求關係。
首先，減少市場供給、控制增量。主要透過聯動機制，以人定房，以房定地，以地定錢。控制土地、資金和住房供給。
二是最佳化存量結構，透過商品房轉保障房、城中村改造、舊房更新等方式，盤活存量資源。
同時提高房屋質量，加大舊房改造和“好房子”建設。
三是增加需求。加大貨幣化改造城中村力度，消除住房交易的各種限制，降低稅費和房貸利率，取消住房分級和高檔房購買限制，釋放高階需求。
最後，加快構建房地產發展新模式。尤其是加快提高住房保障比例、現房銷售制度、房地產REITs等融資模式。政府將順應市場要求，與市場攜手，順勢加快相關政策和制度調整。
陶然：目前幾個直轄市除了廣州以外還沒有完全放開限購、限價、限貸政策，這方面要加快全面放開。
許多現有政策仍需具體分析，在出臺時需要注重政策的顆粒度，不能一刀切，比如三四線城市有嚴重的供應過剩，那保交樓是否會造成資源浪費？
還有一些地方政府借錢購買了開發商未售商品房當作保障性住房，但保障性住房的租金收益並不高，收益甚至不如貸款利率，因此對地方政府來說是虧本的。借來的錢未來要如何還，也是一個問題。
我認為穩定樓市的一個最重要的措施，是效仿上一輪貨幣化棚改的方法，但不過這次必須集中在人口流入地的、現有住房供應沒有嚴重過剩，未來住房需求仍然有潛力的超大特大城市，推動城中村和老舊小區的貨幣化更新。
具體來說，國開行、農發行、乃至一些商業銀行貸款地方政府，地方政府把錢發給核心區位老舊小區和城中村的業主，讓他們去購買本地其他地方的商品房。未來五年，政府再慢慢整理和出讓這些核心地段的土地，地方政府就可以有錢還給銀行。
這樣就有效消化了當地的未售商品存量房，穩定房價。
目前政府也提出了貨幣化改造的政策，但是訊號有些混亂，一開始說今年推動100萬套貨幣化棚改，後面說又要逐步擴張到300多個地級市。首先100萬套的數目可能太小，第二絕不能擴充到300多個地級市，很多三四線城市的存量商品房太大，加上上一輪棚改已經改了不少，在很多三四線城市大規模推動沒有前景，也會分散中央政府的有限資源。
其次，對於超過2億的農民工和每年1000萬左右的大學畢業生來說，即便個別人口流入地的房價已經跌了40%，他們也買不起房。而與此同時，我們很多人口流入的城市裡面有大量低效或閒置的集體和國有工業用地，還有一些國有閒置的劃撥土地，如果政策允許改變土地規劃用途，在不用繳納出讓金或優惠出讓金的前提下，由現在土地持有者自建或合作建設市場化定價的租賃用房，就可以解決大批農民工與大學生在大城市的體面可支付租賃住房問題。
5
你覺得2025年適合普通人買房嗎？
要注意點什麼？
倪鵬飛：當前，普通家庭要根據急需程度、預算及收入預期做出相對謹慎的選擇。
普通居民的居住消費，還是要根據實際需求來確定。在預算允許的情況下，可以提前或推遲一年半載購買，但不宜過度延長決策週期，比如馬上要結婚，不買房不行；馬上要生小孩，不改善不行。這種情況還是以住為主，不必特別介懷價格波動，長期來看，房價雖有起伏，但終將會迴歸合理區間。
同時，房地產資訊不對稱情況嚴重，所以要花時間研究、收集各方面資訊。這樣，無論在價格還是在質量上，才能儘量物有所值。
陶然：如果為了成家需要買房，或者出於改善性要求買房，等到一二線城市樓市穩定後可以考慮；如果是為了投資，則需要非常謹慎，大部分三四線城市的房子不太具備投資價值，一二線城市即便透過有力政策穩住了房價，但大規模供應本身會對房價持續上升有影響，未來房價大規模上漲的基礎已不存在。
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