作者:高牛探 來源:高牛探(ID:gaoniutan)
全文2821字,預計閱讀需5分鐘。
2025年重慶,樓市寒風凜冽。
某房企趙老闆,這位曾經在地產江湖叱吒風雲的人物,如今卻對著財務報表,臉上寫滿苦笑。
“賣房的回款,連利息都還不上,只能等著被政府收儲,讓公司續續命。”
趙總的無奈,絕非個例,它更像是樓市寒冬中,眾多房企的真實寫照。
在央行3000億保障房再貸款帶領下,地方國企如飢餓許久的猛獸,以7折低價掃貨,全國範圍內已收購超15萬套房源。
然而,這看似是一場拯救樓市的及時雨,實則更像是崩盤前,令人膽寒的“死亡倒計時”鐘聲。
1
收儲大戲:政府抄底背後的“庫存海嘯”
估計還有很多讀者朋友不清楚,各城市為什麼要展開收儲?
我們分析一下,主要有以下幾個因素。
第一,是庫存堆積如山,私房企排隊破產。
先來看一組觸目驚心的資料:
截至2024年底,全國商品房待售面積如今已高達7.5億㎡,這是什麼概念?
相當於800多萬套空置房子,加上已出售還空置和出讓待開發的,足夠3億人居住!
我們看到,在不少三四線城市,新房去化週期更是長達10年之久。
那場面,簡直就是一場漫長而絕望的等待。
在某縣城,開發商為了賣房,甚至打出了“買別墅送勞斯萊斯”這樣堪稱魔幻的廣告。
可即便如此,房子依舊無人問津,宛如被遺忘在角落的棄兒。
再瞧瞧房企的處境,建築業總產值暴跌12%,頭部房企債務違約如同傳染病一般,不斷蔓延。
不少房企的利息支出,竟佔了營收的80%。
這就好比一個人,拼命幹活掙的錢,絕大部分都拿去還利息了,入不敷出,苦不堪言。
曾經輝煌一時的房企,如今正一個個排著隊,邁向破產的深淵。
第二,是地方財政的“隱形地雷”。
如果你開啟近年各地的賣地資料,會驚訝地發現:
樓市的低迷,直接讓土地出讓金佔比從曾經的40%,暴跌至如今的18%。
這可不是一個簡單的數字變化,它背後帶來的影響是實實在在的。
在西南部某城市,公務員的年終獎被砍掉了30%,市政工程也因為欠費,不得不停工。
一位財政官員無奈自曝:
“收儲資金,那可是救命錢啊,要是沒有這筆錢,工資都發不出來!”
當政府被迫化身“接盤俠”,這恰恰說明,樓市市場已經徹底失靈——
如同脫韁的野馬,失去了控制。
此時的城市收儲,更像是給病入膏肓、躺在ICU的病人打腎上腺素,短暫的刺激過後,危機依舊如影隨形。
2
危險連鎖:房價踩踏與財富絞殺
國家下場收房,究竟是好事還是壞事呢?
估計有不少讀者朋友還不理解,這裡給大家簡單分析一下:
首先,打折收房無疑會拉爆房價預期。
比如在杭州臨安區,某樓盤被政府7折收購後,周邊二手房掛牌價一週內就下跌10%。
上海的某中介記錄顯示,同小區的房源,價格從800萬猛砍至630萬。
即便如此,買家依舊說再考慮考慮…
政策定價效應,就像一顆投入平靜湖面的巨石,激起千層浪,引發了恐慌性拋售。
二手房市場,瞬間淪為一片“踩踏現場”,賣家們慌不擇路,紛紛降價拋售,生怕自己的房子砸在手裡。
其次,是租賃市場或將雪崩。
這點,其實是比較容易理解的。
租賃市場也未能在這場樓市風暴中倖免。
比如深圳某保租房出租率從曾經的99%,下跌至85%,租金回報率也下降到可憐的2%以下。
在北京,房東們也是一肚子苦水,一位房東哭訴道:
“月租從1萬降到7500,租客還在挑三揀四,日子怎麼熬?”
租賃市場就像一座搖搖欲墜的大廈,在樓市寒冬的衝擊下,岌岌可危。
3
雙軌制博弈:解藥三分毒
儘管如此,當前國家隊下場收儲,依然是大勢所趨。
當然不可避免的是,對未來將產生深深的副作用。
第一,加速樓市“階級分化”。
如今的樓市,一二線核心區彷彿是“政策親兒子”,備受呵護,房價相對穩定。
而郊區及三四線房產,則淪為了“時代棄子”。
昆明呈貢區保租房空置率超50%,石家莊某專案更是淪為了無人居住的“鬼城”。
我們在之前文章裡分析過,現在的樓市就像股市,核心資產如同茅臺,價值還算堅挺,而三四線房產則如同即將退市的股票,風險巨大。
政府收儲看似在努力挽救樓市,但效果卻如同給樓市做透析,雖然把血液中的雜質濾乾淨了一些,但樓市這個“病人”,卻也在一步步走向衰竭。
第二,保障房VS商品房:冰火兩重天。
在重慶、貴陽等地,新增了1.5萬套保租房,租金比市場低30%,這對租客來說,似乎是個好訊息。
但背後的代價卻異常慘烈。房企接受7折收購價,利潤瞬間歸零,多年的辛苦打拼化為泡影。
多套房持有者資產大幅縮水,而剛需族則陷入了“買漲怕跌,買跌怕套”的死迴圈,不知道何時該出手買房。
保障房與商品房,一個看似生機盎然,一個卻在寒冬中瑟瑟發抖,形成了鮮明的冰火兩重天局面。
第三,全民買單的“通脹炸彈”。
為了挽救樓市,4.4萬億資金瘋狂注入,這在短期內確實起到了託底的作用。
但從長遠來看,卻埋下了一顆巨大的隱患。
租金收益遠遠難以抵消資金成本,最終,只能靠印鈔來填這個越來越大的坑。
回顧歷史,2008年的4萬億刺激計劃,催生了房價泡沫。
而如今的2025年,相似的劇本似乎又在悄然上演。
用全民的錢去救開發商的命,這哪裡是什麼調控,分明就是一場“劫貧濟富”的遊戲——
讓普通民眾在這場樓市危機中,承擔了極大的風險。
4
普通人自救:在廢墟中尋找生機
最後,還是回到我們大家最關心的切身問題:
在這輪政策巨浪中,我們普通人該如何守住自己的資產呢?
我們認為主要應該從下面三方面考慮。
首先,是拋售“三無資產”。
對於普通人來說,在這場樓市危機中,必須學會自救。
所以,先要果斷拋售“三無資產”,也就是那些無產業、無人口、無政策的遠郊盤、高層老破小。
比如河北某縣城的業主,即便降價40%,房子依舊賣不掉,這就是血淋淋的教訓。
所以,如果你手頭有這樣的資產,就像燙手的山芋,越早脫手越好。
再次,是置換核心資產。
我們要懂得置換核心資產。
緊盯一線及強二線核心區次新盤,比如北京海淀、上海前灘,這些區域的房產抗跌性比普通區域強30%。
有個真實案例,有人3年前賣掉2套郊區房,置換了內環50㎡學區房,即便在近兩年非常低迷時期,跌幅也不到7%。
在樓市的浪潮中,核心資產就像堅固的諾亞方舟,能為我們抵禦風險。
再次,是現金為王,技能防身。
我們要清醒,通縮的當前,個人最重要的是一定要牢記現金為王。
比如,預留一年月供現金流,防範斷供風險、
要知道,2024年法拍房激增300%,多少人因為斷供,失去了自己的房子。
同時,主動擁抱AI智慧,後續還要儘快熟練機器人操作技能。
因為這些技能在如今的時代,比房子更保值,能讓我們在危機四伏的社會中,擁有立足之本。
總的來說,當房產從曾經人人追捧的“財富象徵”,變成如今令人頭疼的“負債憑證”。
我們不能再在泡沫中盲目掙扎。
與其在泡沫中溺水,不如提前上岸,尋找新的生機。
當最後一波中產在收儲潮中被無情收割,
當最後一間老破小在政策廢墟里歸零,
當最後一張房票在通脹洪流中化作廢紙,
我們終將看清:
國家隊收割的不是庫存,而是中產的財富幻覺。
記住:
在資本遊戲的牌桌上,普通人永遠拿不到王炸!
普通人手中的房產已不再是財富,而是時代的籌碼!
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