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3年前，深圳某電商公司高管易鋒貸款800萬，拿下一套單價11萬/㎡的“網紅盤”。
每個月4萬塊月供像一座大山，可誰能想到，去年底被公司優化了，卡里的錢只夠頂半年。
今年春節後，他把房子掛了出去，中介建議放盤價8萬/㎡，比買入時虧了近30%。
易鋒心裡五味雜陳，感覺自己辛苦打拼積攢的財富，就像泡沫一樣，說沒就沒了！
易鋒的遭遇可不是個例。
2025年2月70城房價指數剛公佈，資料簡直觸目驚心。
二手房價格指數環比下跌的城市多達65個，佔比93%，而同比跌幅大多數超10%。
南昌、呼和浩特等城市，房價甚至跌回了2015年的水平。
曾經大家口中的“止跌回穩”，現在看來，更像是政策吹出的煙霧彈。
當房子比人還多的時候，降價已經不是一種選擇，而是必然的宿命。
1
貸款斷崖：居民用腳投票，拒絕當接盤俠
其實，70城二手房價指數只是個參考，很多人不知道的是，還有一個比這更重要的資料：
1-2月居民新增貸款數。
我們從昨天釋出的2025年1-2月居民新增貸款資料，能嗅到樓市的寒意。
新增貸款僅547億元，和2021年同期的14121億元相比，還不到其4%，創下近15年新低。
這組資料背後，藏著三個致命訊號，就像三顆定時炸彈，隨時可能引爆樓市更深層次的危機。
第一個訊號：信心崩塌。
現在的購房者，寧願把錢存進銀行，享受那點微薄的利息，也不願意揹負長達30年的房貸。
2024年居民存款增速高達12.3%，大家都選擇了“躺平”，不敢再輕易踏入樓市這個“戰場”。
曾經，房子被視為最靠譜的投資，大家砸鍋賣鐵也要買房，現在卻避之不及，這心態的轉變，可見樓市的信心已經碎成了渣。
第二個訊號：購買力枯竭。
城鎮失業率升到了5.4%，很多人收入不穩定，甚至丟了工作。
而家庭負債率卻突破62%，每個月的月供佔收入比超70%成了常態。
簡單來說，就是大家兜裡沒錢了，還欠著一屁股債，根本沒能力再去買房。
就好比一個人已經負債累累，每天為了還信用卡焦頭爛額，哪還有閒錢去買奢侈品呢？
樓市對於很多家庭來說，已經成了遙不可及的“奢侈品”。
第三個訊號：預期反轉。
我們都知道，當前00後“租房結婚”比例突破40%，而90後購房意願較80後暴跌60%。
年輕一代的觀念發生了巨大轉變，他們不再把買房當作人生的必選項，更不願意被一套房子束縛住手腳。
在他們看來，租房也能生活得很自在，沒必要為了一套房子，把自己的青春和未來都搭進去。
更諷刺的是，開發商還在玩“降價促銷”的老把戲。
北京某樓盤打出“買一送一車位”，南寧某開發商提出“零元購房”。
可市場早已不是當年那個一吆喝就有人搶著買單的市場了，消費者們對這些套路已經免疫，根本不買賬。
這就好比狼來了的故事，喊得多了，就沒人信了。
開發商再怎麼折騰，也難以激起市場的水花。
2
樓市變天的底層邏輯
我們在之前文章《國家隊收房子，危險訊號出現》分析過，樓市已變天。
從底層邏輯來分析，出現四大絞殺局面。
第一，是人口斷崖：沒有接盤俠的樓市註定崩塌。
2024年，中國人口負增長139萬，已連續3年負數。
根據清華大學一個人口測試模型，按照這個趨勢發展下去，到2100年，人口可能銳減至3.2億。
90後比80後少3100萬，00後購房意願還不足父輩的一半。
人越來越少，房子卻越來越多，沒有人的城市，房子就只是一堆鋼筋水泥堆砌的墓碑，沒有任何價值。
就像一座空城，裡面的房子再多，也只是空蕩蕩的軀殼，沒有人住，沒有煙火氣，一文不值。
沒有了接盤俠，樓市的大廈註定會轟然崩塌。
第二，是庫存雪崩：待售面積的死亡倒計時。
我們可以看到，當前全國商品房庫存多得嚇人，這些新房次新房的庫存超8000萬套，足夠3億人居住。
在三四線城市，去化週期超10年。
想象一下，一個城市裡到處都是新建好的房子，亮燈率卻不足10%，晚上看起來黑燈瞎火，宛如鬼城。
我老家在中部某三線城市，春節返鄉時看到老家新區的景象，心裡涼了半截。
庫存就像一座大山，壓得樓市喘不過氣，隨著時間的推移，這座大山隨時可能崩塌，把樓市掩埋。
第三，是債務雷暴：從房企到居民的連環爆雷。
我們知道，自2021年恒大暴雷後，整個行業風聲鶴唳。
一方面，房企美元債違約超600億美元，這意味著很多房企資金鍊斷裂，面臨破產危機。
另一方面，居民斷供法拍房激增300%，越來越多的人因為還不起房貸，房子被銀行收回拍賣。
這已經不是單純的經濟問題，而是演變成了社會問題。
南昌某業主，為了賣房，降價100萬拋售，結果還是資不抵債，最後全家只能搬進出租屋。
這種情況在各地不斷上演，從房企到居民，債務的雷一個接一個地爆，讓樓市陷入了深深的危機之中。
第四，是政策失靈：工具箱已見底。
為了救樓市，從2023年至今，政府出臺了超800項救市政策.
比如降首付、降利率、取消限售限價等，幾乎能想到的辦法都用上了，可效果卻如泥牛入海，波瀾不驚。
江蘇某三線城市政府，斥資30億收儲，結果庫存僅降2%，財政卻瀕臨枯竭。
政策就像一個失靈的藥方，樓市這個病人吃了卻不見好轉。
從目前來看，政府的工具箱已經見底，卻還是無法阻擋樓市下滑的趨勢。
3
硬著陸已定：分化與崩塌並存
我們可以下個結論：
照這個趨勢下去，即便政府再降準降息、放鬆限購，也難以阻擋樓市分化的腳步。
一方面，在一線核心區，比如北京海淀、上海前灘，房價抗跌性相對較強，故而這裡成了避險資金最後的堡壘。
就像暴風雨中的燈塔，在一片混亂中依然堅挺。
因為這裡資源集中，教育、醫療、商業等配套完善，吸引著大量有實力的購房者，房子的價值依然穩固。
而另一方面，三四線城市，卻淪為“資產黑洞”。
比如河北某地級市，房價五年跌70%，一些小區二手房掛牌三年零成交。
這些城市缺乏產業支撐，人口不斷外流，房子供大於求，根本賣不出去，投入的資金就像掉進黑洞，有去無回。
我們很容易理解，尤其那些處在中間地帶的偽學區房、超高層、遠郊盤則加速貶值。
鄭州某50層住宅，因為維修基金耗盡，業主每月要多繳2000元“續命費”。
這些房子本身存在各種問題，隨著樓市下行，缺點被無限放大，價值也越來越低。
未來，樓市不會再有普漲的神話，只有“核心資產保值，邊緣資產歸零”的殘酷現實。
4
普通人自救：在廢墟中尋找生機
面對樓市的大變局，我們普通人該怎麼辦呢？
自然是不能坐以待斃，而要想辦法自救。
首先，降低負債，現金為王。
一方面，把家庭負債率儘量壓至30%以內，哪怕割肉也要降低負債。
另一方面，抓些現金在手裡，心裡才不慌，就像在黑暗中握著一把手電筒，能照亮前行的路。
其次，要有置換邏輯。
我們看到，敏銳的人，自2023年開始已在拋售三四線房產、高層老房子，這些都是未來貶值的重災區。
對於普通人，如果一定要買，哪怕選擇一線城市核心區60㎡老破小，也不要三四線城市140平米大房。
別看房子小又破，但是地段好啊，配套闡述啊，所以抗跌啊，保值能力強。
這就好比把手裡的“破銅爛鐵”換成了“真金白銀”。
再者，技能防身。
從今年春節DEEP SEEK橫空出世，我們就應該意識到，學習AI智慧的重要性，在未來，這些技能可比房產證更保值。
因為有了技能，就有了吃飯的傢伙，走到哪裡都不怕。
最後，拒絕幻想。
我們千萬再別被“改善型住房”、“政策底”這些話術忽悠了。
比如，一線城市800萬房產，月供3萬，你算下來會發現成本還是太高。
還不如租房，再定投科技股，說不定還能有不錯的收益。
總之，我們當前要認清現實，不要被不切實際的幻想矇蔽雙眼。
當最後一波中產在房貸斷供中窒息，
當最後一棟鬼城在黃昏中沉默，
當最後一本房產證鎖進銀行檔案櫃，
我們終將醒悟：
樓市從不救普通人，它只是時代更迭的絞肉機！
記住：
在歷史的車輪前，握不住核心籌碼的人，連當塵埃的資格都沒有！
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