2025.04.02

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導讀：南京全面取消商品住房轉讓限制，將為全國樓市健康發展提供一個新的發展思路，有助於推動政策從樓市供給側適當分出一些精力，進而讓樓市需求側和住房後市場等獲得多一些政策關注。

作者 | 一財評論員

3月31日，南京召開新聞釋出會釋出穩定房地產市場的“房七條”，著力構建多維互促的住房消費體系。其中全面取消商品住房轉讓限制，明確商品住房在取得不動產權登記證書即可上市交易，備受市場關注。

目前尚不清楚，這是否意味著不論是新房還是二手房，自3月31日後都將清除掉所有妨礙市場交易的各項政策和制度；若全面取消商品住房轉讓限制，是全面清除所有妨礙商品房限售的政策，那麼這將是新一線城市中第一個宣佈商品房完全可自由交易的城市。這將為全國樓市健康發展提供了一個新的發展思路，有助於推動政策從樓市供給側適當分出一些精力，進而讓樓市需求側和住房後市場等獲得多一些政策關注。

當前對房地產全面祛魅是一場必然之役，祛魅工作進行得越早越好。從各地針對樓市的舉措看，這個轉型是痛苦的，以南京“房七條”為例，致力於房產促銷的舉措發力依然是主流，除了第四條“全面取消商品住房轉讓限制”外，其他六條都可概括為房產促銷舉措。同日，天津發布關於調整個人住房公積金貸款有關政策的通知，明確公積金購買第二套住房最低首付比例調整為20%等，也是房產促銷舉措。

這不難理解，地方土地財政和土地金融功能，雖已不復從前，但在心理和生理上存在依賴，要真正戒斷其相互依賴關係，需先立後破地進行各項積極準備。為此，促銷性房地產舉措在各地具有普遍性，是可以理解的。

無論如何，南京全面取消商品房限售，政府在房地產領域的“放得開”已成為一個重要的政策選項，是政策與時俱進的表現，市場和各界應給予足夠耐心和信心，相信各地在樓市營造交易自由環境的質量和成色上會越來越好。

這是因為樓市業已進入買方市場格局，住房已由稀缺變為充裕，這種市場競爭格局需各地在思想觀念、施政綱要等方面做出適應性調整。

當前市場期待南京的“全面取消商品房限售”能得到全國各地在推動交易自由方面的更多嘗試，讓樓市的個體需求得到更有效的釋放，即唯有讓市場交易的供需主體能基於各自偏好進行正常博弈，真正讓消費者偏好指引樓市航向，才能真正用消費者的真實顯示偏好築牢樓市的基座，穩樓市才能獲得堅實基礎。

而要真正讓消費者偏好指引樓市偏好，築牢樓市基座，就需要以消費者偏好為指歸，消費者認為好的才是好的。

3月31日住建部發布了國家標準《住宅專案規範》，要求住宅專案建設應以安全、舒適、綠色、智慧為目標，這些標準主要是基於市場一般性共識，是市場認定好房子的必要條件，而非充分條件。市場認定的好房子，還需滿足市場主體的個性化確權認定，也即在明確好房子的硬性通識標準下，市場主體是釋義“好房子”市場標準的最終解釋方。

而且這種對好房子的評判，還具有時間上的延展性。

長期以來人們衡量房地產行業是否健康，主要基於售賣環節，認為交易量和價格企穩了，就是市場企穩了。這其實存在誤區。樓市作為耐用消費品，是一種典型的跨期交易，任何跨期交易都需一個發達的交易後市場體系建設，如投資有投後市場，汽車也有汽車後市場，住房本質上揹負的是人的居住權需求，同樣也不可或缺住房後市場。

對於折舊期遠高於汽車的住房，保養維護是主要消費場景。畢竟，住房是搬不走的物理空間，其居住的舒適度和安全感，不是一次性購買就可滿足的，而是需當地公共治安綜合水平、住房保質維護等各種公私服務的加持。

因此，以交易自由護航下的樓市，將放活住房後市場的健康發展，這對住房自住率較高的中國而言，意味著住房後市場將成為新的經濟增長點，使各界擴充樓市健康發展的眼界。即穩樓市不僅是穩售賣市場，更應將重點放在住房後市場。

沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春。進入週期右側的房地產市場，在建造和交易環節會面臨病去如抽絲的症狀，減輕其症狀的良藥不是交易刺激，而是釋放交易自由度，並積極開發住房後市場體系建設，真正基於住房的跨期交易特徵，推動房地產的全生命週期治理。

微信編輯 | 七三

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