總理卡尼再次執政加拿大房市有啥變化？

(加西網綜合)雖然大選結果仍有待加拿大選舉局正式公佈，但肯定仍是自由黨執掌政權。相信住房負擔危機將是新當選的自由黨政府面臨的最棘手的問題之一。

馬克-卡尼（Mark Carney）總理承諾每年增加近50萬套住房，聯邦政府將在推動和協調這一巨大的建設努力中發揮核心作用。但是卡尼能否兌現他雄心勃勃的承諾呢？《環球郵報》詢問了三位住房問題專家和倡導者對自由黨的新住房議程的看法。

新的 “建設加拿大家園 ”組織卡尼認為，加拿大應該借鑑他所說的那些有助於實現第二次世界大戰後建築業繁榮的公共政策，當時加拿大也面臨著嚴重的住房短缺問題。這一願景的核心是建立一個新的 “建設加拿大家園”（Build Canada Homes）聯邦實體，幫助開發和資助經濟適用房和預製房屋。支援住房的倡導組織 “多倫多更多鄰居”（More Neighbours Toronto）的創始人埃裡克-隆巴迪（Eric Lombardi）認為，渥太華為一些住房開發專案提供資金的構想有其可取之處。他說，法國、奧地利和新加坡等國已經能夠使類似的計劃產生積極的現金流，由政府提供廉價貸款和其他激勵措施來建造房屋（包括經濟適用房），同時還能從專案中賺錢，以便將資金重新投資於增加供應。但他說，如果一個新的聯邦住房機構不能在財政上自負盈虧，那麼從長遠來看，它不可能取得成功。渥太華大學環境研究所（University of Ottawa's Institute for the Environment）的經濟學家兼 “缺失的中間層倡議”（Missing Middle Initiative）專案創始主任邁克-莫法特（Mike Moffatt）認為，另一個懸而未決的問題是渥太華是否有能力管理如此複雜的工作。他說："我認為有理由對政府的執行能力持懷疑態度。但如果他們能夠實現這一目標，那將會是一場巨大的變革。“政府資助預製房屋卡尼承諾，“建設加拿大家園”（Build Canada Homes）計劃將為預製房屋和模組化房屋提供超過250億加元的融資，以及其他激勵措施。這意味著在工廠而不是在建築工地建造更多的板材、模組和房屋的其他部件，支持者稱這將使房屋建造既便宜又快捷。莫法特博士是這一想法的擁護者。他說，在日本和瑞典等國家，這種做法已經非常成熟，併成功地加快了供應量的增加。但他補充說，加拿大面臨的挑戰是，各省甚至各市的住宅建設法規各不相同，因此很難大規模生產工廠製造的建築部件。恢復 70 年代的建築稅收激勵措施卡尼還承諾恢復多單元出租建築（MURB）稅收激勵措施，這項上世紀70年代的措施允許投資建設新出租公寓的個人從個人稅中扣除部分相關費用。莫法特博士說，類似的計劃可以為那些希望將資金投入房地產的富人重新提供激勵。舉例來說，投資者與其在大學城購買獨立式住宅，將其改造成學生公寓（這會減少家庭式住房的供應量），還不如新建一棟中層出租公寓。莫法特博士說，但一個重要的障礙是，許多城市的分割槽規定使得很難建造符合家庭或房地產投資者群體預算的小型租賃建築。西蒙弗雷澤大學副教授兼城市專案主任嚴教授（Andy Yan ）認為，還有更多原因導致 MURB 的效果可能不如宣傳的那樣好。他說，在 20 世紀 70 年代，利率要高得多，而建築成本卻較低，而且專門建造的出租房與成片出租的公寓單位之間不存在競爭。他提醒說，雖然當時的措施刺激了租賃建築的發展，但並不意味著在今天的住房市場上也能奏效。削減首次購房者的新房商品服務稅自由黨還將取消首次購房者購買價值不超過100萬元房屋的商品和服務稅（GST），並降低100萬元至150萬元房屋的商品和服務稅。Moffatt 博士和 Lombardi 先生都對這一措施能否有效激勵新建房屋持懷疑態度，因為減稅範圍過於狹窄。關稅、不確定性和渥太華無法控制的因素嚴教授說，除了自由黨新政府能否履行其承諾的問題外，還有一個問題是新政府無法控制的一切將會發生什麼。多倫多和溫哥華的開發商都在為新專案融資而苦苦掙扎，全國大部分地區的住房需求也因關稅和經濟不確定性的擔憂而萎縮。嚴教授提醒說，整體經濟狀況和利率軌跡等因素將對加拿大在新政府領導下建造多少住房產生重大影響。