原拆原建在不同城市，以及在大城市的不同區域，面臨的需求和綜合效益有很大差異
文｜《財經》記者 王麗娜
編輯 | 蘇琦
老樓要被拆除了，近40年的老住戶李女士趕來觀看，“挖掘機的大爪子一砸下去，樓板就碎了”。李女士在現場看著，心稍稍落定，舊樓終於拆除，原址將重建新樓。
3月19日，北京市豐臺區右安門街道開陽裡三區19號樓（下稱“19號樓”）正式啟動拆除工作，這是豐臺區首批危舊樓房“原拆原建”試點專案之一。
“原拆原建”越來越多地進入公眾視野。2025年前後，北京海淀、豐臺、石景山等區陸續出現原拆原建專案正式開工，其中還包括片區化的小區原拆原建城市更新專案。2025年1月，北京市提出，實施一批居民自拆自建專案，實施500個老舊小區綜合整治。從全國來看，近年來原拆原建專案在上海市、廣州市、杭州市、南京市等多地試行。
當前，中國城市發展從增量擴張進入存量最佳化階段，城市更新提速。
2025年3月“全國兩會”期間，住房和城鄉建設部部長倪虹公開表示，把2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造範圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。隨後，青島市市南區相關負責人表示，將探索推進自主更新“原拆原建”新模式。
梳理當前多個原拆原建專案可以發現，目前原拆原建主要適用範圍是無法實施老舊小區改造的危舊房屋，大多是已經被鑑定為危樓的住宅或者是不成套（沒有單獨衛生間和廚房）的公有住房為主的簡易住宅樓。
隨著時間推移，房子越住越舊，房齡超過30年甚至40年的老舊樓房越來越多，原拆原建或自拆自建，能否為更多的老舊住宅、老舊小區新生探出一條路？
38戶居民自籌1500餘萬元背後
跨入2025年，李女士年屆60歲，老樓也老了，樓齡50餘年。
開陽裡三區19號樓，建於20世紀70年代，是一處簡易的三層住宅樓，樓內只有公共衛生間，沒有廚房，是原北京瑪鋼廠自建給職工使用的宿舍樓。地理位置優越，地處北京市南二環與南三環之間。
38年前，作為廠裡職工李女士在19號樓分到一間單身宿舍。待李女士結婚生女多年後，1996年分得兩間房居住。這一住，又是二三十年。19號樓共有38戶住戶，都是李女士的老同事，他們是這處公房的承租人。
19號樓成為一處危舊樓房，老樓的建築本體、用電線路、基礎管線等裝置設施老化嚴重。李女士對《財經》稱，十多年前住戶們逐漸意識到老樓存在諸多安全隱患。樓裡沒有燃氣管道，住戶們使用煤氣罐在樓道里做飯。還有居民擔心煤氣罐丟失，把罐體放在室內，把煤氣灶放在樓道。而樓道狹窄，門對門的兩家若同時開門，“差不多門對門就對上了”，若發生火情，疏散通道很難暢通。下水道堵塞、漏水時有發生，“一堵就是滿樓道的水”。19號樓的房屋安全問題，令樓里居民擔心，這些年來他們多次向有關部門反映。
目前，19號樓的產權單位是北京首都開發控股（集團）有限公司（下稱“首開集團”）。首開集團開陽裡三區19號樓專案負責人李銳對《財經》表示，2007年起，北京市全面深化國有企業改革，剝離國有企業辦社會職能，對市屬國有企業職工住房等非經營性資產實行專業化統一管理，時至今日首開集團已接管全市3000多萬平方米非經小區，不少是企業職工老舊住宅，19號樓是其中之一。
李銳稱，近年來，關於19號樓的問題，居民和產權單位及有關部門都在尋求解決途徑，直到2020年北京市出臺《關於開展危舊樓房改建試點工作的意見》（下稱“178號意見”）。對19號樓這樣的危舊樓，產權單位每年都要為其付出一定的修繕費用，修繕又不能從根本上解決問題，拆除重建成為可能的方向，對產權單位來說也是好事。
這一政策給危舊樓重建提供明確路徑。178號意見指出，經房屋管理部門認定，建築結構差、年久失修、基礎設施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，和經房屋安全專業檢測單位鑑定沒有加固價值或加固方式嚴重影響居住安全及生活品質的危舊樓房，透過翻建、改建或適當擴建方式進行改造。原則上戶數不增加，具備條件的可適當增加建築規模。排除居住危險和安全隱患，推進城市有機更新。改建資金由政府、產權單位、居民、社會機構等多主體籌集。
危舊樓改建試點工作提上日程。2020年12月底，豐臺區房管局、區住建委、區規自分局等部門，完成豐臺區簡易樓臺賬摸底工作，經摸排和居民座談交流，19號樓成為初步意向試點專案。
進行原拆原建，實施起來困難重重。右安門街道城鄉管理辦公室相關負責人金明彪對《財經》表示，右安門街道轄區內老舊小區數量眾多，19號樓是轄區內唯一一棟簡易樓，多年來居民有強烈的改善意願。城鎮老舊小區的綜合整治改造，主要內容是基礎設施改造和完善、提升類，比如外保溫層加固、上下水管線改造、加裝電梯等，這些解決不了19號樓的問題。而原拆原建是城市更新中的新政策，給危樓解危，“需要基層先試先行”。
原拆原建專案，必須取得居民支援。從專案改建意向徵詢到方案確認，需要逐家逐戶耐心細緻做好居民工作，多次徵求居民意見並取得居民同意。
19號樓從最初初步確定試點意向到拆除舊樓，經歷了四年多。李銳稱，19號樓當初是企業自建房，且歷史久遠，當年的用地和規劃手續並不完善，這給專案推進帶來一些障礙，但最終透過市、區兩級政府和房管、住建、規自等多部門，以及屬地街道和產權單位首開集團的協調和配合，專案才得以順利推進。2021年9月，居民達成統一意向同意改建。2022年9月，改建設計方案得到居民100%同意。2024年5月，專案實施方案得到居民100%同意。
按照重建方案，舊樓拆除後，新建樓體總建築面積為2538.05平方米，地上4層為成套住宅38套，室內使用面積有所增加，每套住宅都有獨立的廚衛；地下1層為裝置、配套及商業用房。根據178號意見，對試點專案，市、區兩級政府將按照原樓房建築面積給予財政補貼，剩餘資金由產權單位和居民共擔。其中，38戶居民自籌1500餘萬元，平均每戶出資40餘萬元，綜合改建成本約12000元/平方米。
重建需要居民出資，但對居民亦有吸引力。重建後，李女士住在原有樓層，新居帶有獨立廚衛，建築面積從原有約36平方米增至50餘平方米。房屋性質發生變化，李女士不再屬於公房承租權，而是轉變為私有產權“按照經濟適用房產權管理”。但李女士需出資約45萬元，這對她來說“肯定有壓力”，她得向親友借款。
李女士說，以前只有使用權，還要繳租金，“在裡頭住著首先是不安全。大家都知道算賬，不同意拆除重建那以後沒有任何希望。”多年來，19號樓的居民多次反映樓的問題，如今有了重建路徑，且試點申請下來不易，“只能自己克服經濟上的困難”。李女士在新聞上看到，有一些原拆原建專案難以推進就是卡在居民出資上，她慶幸同樓住戶最終都一致同意並簽約。“原來總擔心拆不了，一天不拆，心就落不了地。”
原拆原建專案，為什麼難
同樣住在北京市豐臺區的孫女士，滿心期待住進新建後的新居。
4月2日午後，陽光晴好，孫女士坐在豐臺區馬家堡路68號院曬太陽，視線正前方是完成封頂的新樓。馬家堡68號院2號樓（下稱“2號樓”，有關該試點詳情可參考《財經》文章：在北京，他們的危舊樓為何可以原拆原建？），與19號樓一同被列為豐臺區危舊樓原拆原建試點，也是一棟建於上世紀70年代的簡易筒子樓、職工宿舍樓。2024年9月，2號樓改建專案順利封頂，目前工程接近尾聲。
北京市豐臺區馬家堡68號院2號樓原拆原建試點專案，主體工程已封頂，重建工程接近尾聲。攝影/王麗娜
年內將搬進新居，72歲的孫女士表示，“我能住進這房子，就很知足”。舊樓拆除後，孫女士租住在院裡，眼看著施工進展，還與居民代表實地觀看施工用料。
在城市更新領域，豐臺區2023年成立北京豐臺城市更新集團有限公司（下稱“豐臺城市更新集團”），探索城市更新，積極推進整體更新和微更新專案。豐臺城市更新集團副總經理、豐臺區房管中心原副主任楊晨輝對《財經》表示，2號樓危舊樓改建試點，是北京市首次探索“原拆原建+平房上樓”的改建專案，對2號樓老樓解危同時，將周邊歷史遺留的7戶平房居民一同納入重建後的新樓，探索出一套可借鑑、可推廣的城市更新模式。
楊晨輝解釋，此前的拆遷安置模式給政府造成沉重的經濟負擔。“我們調研瞭解到，居民多數還是希望留在原處，他對周邊的公交車站、菜市場等都很熟悉，不希望離開原來的生活環境。”現代城市進行城市更新下，如何適度減輕政府財政壓力、提高危舊樓房改造的適用性、可行性，兼顧居民經濟承受力，提升居民參與感，是城市更新值得探索的問題。按照原拆原建“誰受益、誰出資”的原則，“要讓居民角色從傳統的‘要我改’轉向‘我要改’。”楊晨輝說。
豐臺區這兩處原拆原建試點，均是單體建築重建，施工現場有限，在居民區內作業，這也是原拆原建專案的難點之一。老樓原拆原建作業面廣泛，不只涉及樓內居民的溝通，還需要與周圍居民充分溝通。比如19號樓的施工，涉及施工時間、建築垃圾清運所走的路線等，這些都需要事前充分解釋溝通和答疑。
與2號樓不同，19號樓重建使用的是模組化裝配式吊裝技術。李銳解釋，19號樓施工現場不具備傳統建築施工現場澆築的作業模式，採用模組化吊裝，將整個建築區分為若干模組，透過工廠工業化預製完成後運送至施工現場裝嵌成建築體，“像搭積木一樣蓋房子”。這種方式近年來應用在建築施工領域，北京市西城區樺皮廠衚衕8號樓“原拆原建”專案中也曾採用，將大幅縮短施工週期、減少施工擾民。
居民意向是原拆原建的關鍵一環，並將關係原拆原建專案能否成功。從公開資訊可知，目前全國亦有一些專案，因未達到相應的居民意向徵詢率，從而影響原拆原建專案的推進。
原拆原建在實施中面臨諸多挑戰。楊晨輝表示，從68號院2號樓試點專案看，原拆原建存在一些突出難點。首先，一些居民對“原拆原建”模式存在牴觸心理，還存在拆遷安置的期望，而原拆原建需居民自籌資金，涉及的多是退休職工，經濟收入較低。其次是規劃和設計問題。原址重建後，如牽涉用地建築高度和建築面積、容積率的變更，需要與相關部門協調且滿足城市規劃的要求。改建後的方案，還需徵求居民建議並獲得居民同意，這些都需要反覆溝通和協調。另外，還需要解決老樓的一些歷史遺留問題，比如土地手續不完善等。
中國城市規劃設計研究院院長王凱對《財經》表示，當前城市建設的重點從增量開發轉向城市更新。中國經過40年的改革開放發展，居民居住條件顯著改善，公開資料顯示城鎮人均住房建築面積超過40平方米。住在老房子的居民，有改善居住條件的意願。在此背景下，原拆原建的探索開始出現。他和同事們曾從規劃角度、資金保障、政府角色、居民參與、政策要求與支援等方面，分析並調研當前的一些原拆原建專案。當前常見的原拆原建，有多種型別：既有單棟建築，也有成片重建的小區；按照所有權劃分，有獨立產權，也有公有產權；在資金保障上，資金來源和出資佔比不同等等。各地探索的模式不盡相同，“也不宜統一”。
浙工新村是成片式的自主更新，浙江首個原拆原建模式重建的小區。被拆除前的浙工新村是杭州典型的老舊小區，1993年起小區多幢樓房便被鑑定為危房。2023年11月，13幢6層高的危舊樓原址重建啟動，重建後的浙工新村為7棟11層的電梯樓房，548套住宅，配建約450個車位的地下車庫。整體更新費用約5.3億元，548戶居民自籌4.7億元。2025年2月25日，浙工新村開啟交付。不過，近日有媒體報道稱，因超出原產權面積的定價、圖紙變更、新增面積土地出讓金繳納等問題，交房時引發居民質疑。北京市樺皮廠衚衕8號樓重建專案，是北京市西城區透過拆除重建方式進行改造的危舊樓改建試點專案，拆除前已被鑑定為D級危樓，是一棟單體建築的原拆原建，共5層20戶居民。
王凱表示，重建後的浙工新村，從規劃角度看提升了住宅品質，比如：增容不增戶，在合理範圍內增加面積；增設停車位、“一老一小”公共活動中心等公共服務設施；綠化率提高到25%以上。出資方案以居民自籌部分為主，戶均出資約100萬元，不足部分由舊房改造、加裝電梯、未來社群等專項資金補齊。居民成立更新委員會，全程參與更新改造，政府在其中的角色主要是“服務”保障專案順利推進。樺皮廠衚衕8號樓專案，同樣堅持增容不增戶，“這是一個基本原則”。該專案鼓勵應用新技術——採用模組化裝配式技術，可有效減少碳排放、建築垃圾，且縮短施工週期，三個月完成原拆原建。資金來源方面，政府和居民共擔。對試點專案，北京市、區財政按照5786元/平方米的標準對原始面積部分的重建資金補貼，差額部分由居民自行承擔。對於新增面積，居民按照綜合改建成本全額支付。每戶居民出資18萬-23萬元不等。
在樺皮廠衚衕8號樓專案中，王凱認為政府的角色類似“專案總包”，由住建部門牽頭，規自委、房管、街道、產權單位等組成工作專班，結合北京危舊樓改建政策，解決原拆原建中的難題，協調辦理用地劃撥、建設工程規劃許可等手續。“根據北京市的有關政策，參照經濟適用房辦理建設手續，原國有土地使用權全部收回，以重新劃撥的方式供給專案實施主體，並辦理國有建設土地使用權首次登記。在政策層面等於更新了重建樓70年的產權。”
原拆原建，能推廣到哪些舊樓？
走進新建後的馬家堡路68號院2號樓，樣板間的三個不同戶型南北通透，廚房都是明廚。目前，2號樓主要剩配電櫃等智慧裝置安裝和室外綜合管網施工。
施工負責人、北京市豐房建築工程有限公司胡文濤對《財經》表示，新樓在建材上都選用“好材料”，外牆質感塗料耐用不褪色，9釐米厚的外牆保溫層，四合頁的房門、100系列斷橋鋁窗戶等，窗戶拐角均作圓角設計，消除尖銳的邊緣，“能想到的設計儘量考慮到”。
看到原拆原建試點專案在身邊“落地”，令一些老舊小區居民羨慕。楊晨輝稱，隨著各地試點推進，居民認識到原拆原建切實提升居住環境、消除安全隱患。從去年開始楊晨輝發現，不少地方工作人員前來調研考察原拆原建模式，同時一些居民主動找到豐臺區房管局老舊小區辦公室，諮詢原拆原建模式以及如何實現。在加裝電梯的改造中，也有居民提出考慮到加裝電梯的成本和運營費用，那能否改造得更徹底，申請原拆原建？
對於前來諮詢的居民，楊晨輝解釋目前原拆原建政策和正在進行的探索，“你的房子你要改，政府給你政策支援和引領，資金得主要居民自己掏，居民發揮主導作用。”楊晨輝說。
得知可能被納入原拆原建專案的居民，有喜有憂。3月20日，“全國兩會”結束不久，張靈（化名）的父母告訴她，家裡在哈爾濱的老房子可能啟動原拆原建，社群群裡釋出重建專案調查表，重建意向包括：同意實施重建，包括最佳化佈局、增設地下配套服務用房等；同意負擔重建相應成本；同意重建前產權登出，重建後重新辦證等。
張靈對《財經》表示，她父母家所在的樓，此前就聽說被專業機構鑑定為危樓，因此看到調查表，她父母很快表示同意重建，“我們的樓長負責三個單元，全員同意。”但也聽說有居民不同意，令重建前景不明，“大家經常在群裡各種猜測”。
負責開陽裡三區19號樓的李銳，近年來參與多個原拆原建專案，每個專案都各具特點，遇到的挑戰有共同性也有差異。李銳認為，原拆原建的探索，將對未來城市更新提供更多路徑，“畢竟房子越來越舊”。同時，部分試點對房屋70年產權進行更新，也是一個探索。李銳建議原拆原建應因地制宜，原拆原建在不同城市、特大城市的不同區域，面臨的需求和綜合效益有很大差異，因此應綜合考慮評估其可行性。
2025年3月，開陽裡三區19號樓原拆原建專案開工，將老樓拆除。攝影/王麗娜
原拆原建的探索，還需要政策的完善。王凱表示，原拆原建走出房地產開發的固有模式，在改善居住環境、提升居民參與更新的主動性等方面具有優勢，“很多城市更新難，難在政府拼命推，居民積極性不高。真正改善生活品質，還是得居民有自主性，居民商量好了再往下推，政府助力。這是原拆原建模式的優勢和創新。”但同時原拆原建實施中面臨著諸多挑戰，與現行的土地徵收和出讓政策如何匹配、與規劃管控的協調、新建之後房屋產權登記及契稅與增值稅問題、新建住宅的車位和車庫所有權歸屬等，這些問題需要進一步探索並完善相關政策，避免出現違規操作。比如，建築高度的調整、利用地下空間建設停車場、一層增設商業設施等，都存在規劃方面的調整，“制度層面如何平衡，需要進一步探索”。
如何持續推進原拆原建“落地”，王凱建議，增強政策的激勵性，如適度鬆綁土地政策，堅持“增容不增戶”合理讓渡部分利益；合理確定原拆原建的適用範圍，避免社會資源的浪費；保障公共利益，綜合考慮城市建設、運營、治理的可持續發展；完善原拆原建資金監管；鼓勵居民參與，增強居民獲得感；平衡參與企業的利益等，給原拆原建模式提供更多制度保障。
目前，梳理各地試點的原拆原建專案和一些地方出臺的政策，可以發現符合原拆原建條件的，多是建設年代久遠、建設標準較低的老舊住宅，且被鑑定成危樓存在重大安全隱患，或者是沒有獨立廚衛的非成套住宅。
原拆原建模式能否從試點走向更大範圍？如果試點走向更大範圍後，對試點專案的補貼、政策支援等是否將有所調整？
早在2023年9月，深圳市規劃和自然資源局曾釋出《關於加強舊住宅區拆除重建類城市更新工作的實施意見（徵求意見稿）》。該徵求意見稿稱，市住房建設部門結合城市體檢和市住房發展規劃，劃定全市舊住宅區拆除重建及綜合整治範圍。“舊住宅區拆除重建遵循政府主導、規劃引領、公益優先、市場運作的原則。”
據深圳市規劃和自然資源局官方網站顯示，徵求意見稿共收到公眾意見1263條。《財經》瀏覽公眾意見，多數是對具體的條款提出反饋，也有公眾呼籲優先對其所在的住宅樓進行改造。其中，有反饋意見提出，“城市更新，目前不允許業主自己組織更新，為何不能試試允許呢？建議在遵循政府主導的基礎上，允許業主自己組織更新，業主自擔其責。”還有反饋意見稱，“請問改造資金怎麼解決？社會資金參與城市更新的意願有多強烈？”不過，在徵求公眾意見後，目前尚未出臺正式檔案。
浙江是全國首個省份出臺省級層面指導意見，推進老舊小區自主更新。2024年4月，浙江省公開《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見(試行)》（下稱“試行意見”）。並稱下一步浙江將綜合考慮各地不同情況，推動試點擴面，加快形成一批多種型別的自主更新模式案例，為全國城鎮老舊小區改造更新探索提供浙江經驗。試行意見稱，城鎮老舊小區改造自主更新試點的物件為此前浙江省有關政策中明確的拆改結合型住宅小區，且未列入房屋徵收計劃。“居民住宅建設資金原則上由產權人按照原建築面積比例承擔。按各地自主更新政策增加的住宅面積（不包括原有住宅按套擴面面積）、服務設施面積，可透過移交政府作為保障性住房、公共服務設施等方式用於衝抵建設成本。”
在鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅下，試點走向複製推廣後，是否將有可能擴大原拆原建的適用範圍？如果居民達成合意，自主申請對老舊樓房原拆原建是否可行？
對此，王凱認為，原拆原建的可適用範圍，主要是從房屋的建築安全性角度評估。根據危險房屋鑑定標準，“鑑定為C級和D級的危房，我們建議應拆盡拆。鑑定B級的危房，鼓勵居民自治，充分尊重居民的意願，政府不宜大包大攬。”
責編 | 張生婷
題圖 | IC