要說2024年香港樓市的關鍵詞，莫過於“撤辣”、“減息”了。
圖源：香港文匯報
如今，距離港府於去年2月底發表的《財政預算案》已經過去了近一年，香港樓市也已經全面“撤辣”一週年了。
那麼，這一年的香港樓市怎麼樣了呢？
整體表現
在過去的一年裡，隨著政策的變動，香港樓市呈現出一種微弱反彈後又迴歸低迷的局面。
雖然有大批內地客來港買樓，但全港私樓市值卻不升反降，撤辣後再跌近4800億元，
平均每位業主身家貶值約47萬元。
圖源：星島頭條
根據中原資料顯示，自港府宣佈全面“撤辣”後，樓市氣氛在短期內有所改善，市場成交量明顯上漲。
圖源：am730
尤其是在一手和二手私人住宅市場的交易量上，由第一季度的平均每月2873宗，升至第二季度的平均每月5387宗，單月成交量幾乎翻了一番。
這說明在政策調整初期，市場對“撤辣”反應積極，買家入市意願強烈。
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然而隨著時間的推移，樓市自第三季度開始起伏，回落至平均每月3017宗。到了去年10月，施政報告再出招救市，第四季度回升至4554宗。
從全年來看，“撤辣”後整體私人住宅買賣有45773宗，按年升幅為32.7%。
圖源：東網
內地客成市場關鍵
值得肯定的是，受惠於港府的“撤辣”政策和各項人才來港政策，2024年的香港樓市靠內地客撐起了半邊天。
來自內地的買家熱情高漲，紛紛來港置業。
圖源：聯合早報
中原樓市的資料顯示，普通話拼音的買家佔據了極大的市場份額，涉及入市金額高達1282.8億元，買家宗數為11522宗，按年升幅分別為80.3%及103.6%，創下歷史新高。
圖源：香港01
內地買家的購買力逐漸成為香港樓市的重要支撐力量，尤其是在啟德、何文田等熱門區域，內地買家的比例甚至超過了30%。
圖源：香港01
內地客的活躍參與，給香港樓市帶來了短暫的熱度，推動了成交金額的增長，但這種“熱度”卻並未能扭轉樓價下跌的趨勢。
“撤辣”後，香港樓價一度連升兩個月，升幅超2%，但在2024下半年卻經歷了長達5個月的價格下跌。
圖源：星島頭條
當前，中原城市領先指數CCL為138.47點，與去年“撤辣”時的145.37點相比，跌落了近5%。這表明，現在的樓價已低於“撤辣”之前。
若再和2021年的歷史最高位191.43點對比的話，樓價已經累計下跌了28%。
圖源：香港文匯報
從私人住宅的平均樓價來看，到2025年1月，樓價總值大幅下滑，平均樓價下落至699萬元一套，比2021年9月的高位樓價——平均982萬元一套，整體減少了約283萬元。
也就是說，雖“撤辣”近一週年，樓市成交量明顯增加，但樓價卻並未實現持續的增長，可見“撤辣”力度不夠，樓市的真正“回暖”似乎依舊遙不可及。
圖源：am730
低價樓成為市場亮點
相較於高階市場，500萬元以下的低價樓在“撤辣”後成為市場的亮點。
由於價格較為親民，低價樓成為不少首次置業者的首選，成交量大幅上漲。
圖源：星島頭條
從二手私人住宅的成交量來看，價值500萬港元及以下的私宅成交數為12580宗，較之前一年急增81.6%。
而同期500萬港元以上的私宅成交量僅增加10.6%，低價樓升幅明顯跑贏大市。
圖源：香港01
“辣招”和“撤辣”
去年港府決定“撤辣”，最重要的原因之一是為了刺激樓市回暖。
“辣”即“辣招”，是港府在2010年時，為了防止樓市過熱而出臺的一系列樓市調控政策。
這些政策主要包括：額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。
圖源：香港01
這些“辣招”政策曾在2010年代起到了一定的降溫作用，打擊了炒房行為，抑制了投機買賣。
然而隨著香港經濟形勢的變化，港府逐漸認為這些政策過於嚴厲，尤其是在全球疫情後，香港經濟面臨較大壓力，樓市的“冰封”狀態令人擔憂。
圖源：網路
因此，政府選擇透過撤銷這些措施，即“撤辣”，以此來降低購房成本，恢復樓市活力，吸引更多資金流入。
圖源：點新聞
不過，雖然港府在政策上已經全力支援樓市復甦，但香港本地買家依舊處於謹慎狀態。即便在減息和政府措施的作用下，本地需求並未完全釋放，市場交易活躍度依然受到制約。
未來政府是否會出臺新的刺激措施，或是採取其他樓市調控手段，將是香港樓市走勢的關鍵。
圖源：網路
剛好，港府將在本週三（2月26日）釋出最新的《財政預算案》，有望推出振興經濟措施，或許能再為樓市帶來正面刺激作用。
那麼，大家在“撤辣”後有沒有買房呢？
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參考資料：
1.《中原：撤辣1週年全港私樓市值跌4800億 港業主身家平均貶值47萬》，香港01，2025-2-20
2.《全撤辣一週年 私樓總值蒸發近4800億 每名業主身家縮水47萬 業界冀預算案啟用樓市》，星島頭條，2025-2-21
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