慌了！東京房價狂飆，怎麼買才能保值不虧？

2025-04-23 03:34 房町君

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近年來，日本房產市場不斷升溫，尤其是東京23區的新建公寓價格更是屢屢打破歷史紀錄。
近日，日本不動產經濟研究所公佈了最新的統計資料，資料顯示，2024財年上半年（4月至9月）東京23區的新建公寓平均售價達到了1.1051億日元，約合人民幣525萬元，較上年同期增長4.5%。
面對這樣的市場形勢，2025年，想在首都圈購買投資公寓，應該注意哪些方面呢？
新房價格高，可考慮二手房屋
準備購買公寓時，首先要知道自己能買到的房子價格以及瞭解下今後的行情。
目前東京都心6區新建公寓的均價現在非常高，所以想要購買此區域的新房幾乎不可能，故可以考慮二手公寓。
另外，如果選擇投資的話，二手房的價效比會更高，因為日本二手房價格較低，但出租金並不比新房低多少，相對的租金回報率就會高很多。
而且日本二手房的質量是有保證的，日本政府有固定的修繕條例，一棟住宅用大樓耐用年數基本都約為100年左右。日常維護以及重建費用是從每月繳納的修繕基金里扣除，不足的部分再由持有戶數的屋主去分擔。
瞭解完自己可購買的房產價格後，我們再來看看購買擁有什麼特點的房子，將來的資產價值不容易下降。
購房最不能妥協的是選址
公寓的資產價值基本取決於地段，也就是房產距離最近的車站和從車站步行的分鐘數。如果房產距離車站太遠的話，資產價值的下跌幅度就會變大，所以購房時最不能妥協的就是選址。
地段好的房子價格自然就高。而想要買到地段好且價格在自己購買能力範圍內的公寓，最直接的方法就是縮小面積。
話雖如此，那也是有限度的。建築面積不超過40㎡就不能享受房貸減免政策，並且此減免政策必須要是以個人名義申請的貸款，如果是外國人，需要擁有永駐資格，因此購房時要確認清楚面積大小。
是否符合“新耐震標準”
其次應該妥協的是房齡，但必須是符合新耐震標準的房屋。1981年(昭和56年)5月31日之前的建築確認所適用的基準被稱為“舊耐震基準”，1981年(昭和56年)6月1日開始適用的基準被稱為“新耐震基準”。
對於提供住宅貸款的銀行來說，舊耐震意味著不夠保險，如果作為擔保設定的不動產的價值受損，就有無法回收的風險。因此，原則上新耐震是貸款標準的絕對條件之一。
無需換乘即可到達辦公地的車站
前面說過，公寓的地段決定了資產性質，這裡的地段指的是公寓與辦公室的時間距離。50%的辦公室在東京都心3區(千代田區、中央區、港區)，再加上新宿區和澀谷區，都心5區佔據了三分之二。
也就是說，在這5個區工作的人佔白領的三分之二。在單身和雙職工家庭增加的情況下，通勤時間短的區域更有人氣。
另外，隨著疫情結束，人們開始恢復到疫情前的正常生活，上班族重回辦公室辦公，人流逐漸迴歸都心趨勢增強，追求郊外帶庭院的單獨住宅的人比以前少了，而對到達市中心交通方便的公寓的需求變得強烈。
簡單地說，只要坐一趟鐵路就能到達辦公室的車站的物件，其資產價值較高。
可選擇居住在知名的公立小學區
有些車站遠離市中心，但其房產價值卻不會輕易下降，比如像越谷laketown站、新船橋站和幕張豐砂站等站前有大型商業設施的車站，其資產價值就不太可能下跌。
車站的實力取決於其吸引顧客的能力，能夠吸引顧客的車站周圍的地價，往往居高不下，而冷清地區的地價則往往會下跌。
另外，知名的公立小學學區範圍內的房產價格也不容易貶值，比如像埼玉市浦和區常盤小學一樣的以教育聞名的公立小學的學區內的房產需求量大，因此房產價值不太可能下降。
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