沒想到上海新房今年成交資料是這樣

2025-05-21 11:10 起點財經

作者：真叫盧俊團隊
來源：真叫盧俊（zhenjiaolujun0426）
文章已獲授權
“527新政”後大家都在關注市場變化
但大部分的目光都聚焦到二手，比如截止到6月13號，本月的二手房已經累計成交10148套
實際上，今年以來新房市場也發生了很多變化，系統的分析和整理還沒有做過
於是，此時此刻站在這個年中節點
我想幫大家梳理一下今年上海新盤的資料
透過資料，我看到了幾個“沒想到”——
01 
新房成交量只有去年的一半
大家最關心的也就是最直接的：新房成交資料
今年1到5月，上海新房一共成交了18216套，而去年1到5月，上海新房一共成交了36749套

數字對比不可謂不明顯，今年僅僅

只有去年的一半

，表現屬實是不盡如人意

今年2月更是由於春節假期的影響，成交同比降幅達到最大
資料來源：兔博士

接著從環線的角度來看

新房成交

今年1到5月，上海新房內環內成交了1644套，內中環間1010套，中外環間2578套，外環以外12984套
去年1到5月，上海新房內環內成交了3004套，內中環間2074套，中外環間4369套，外環以外27302套
資料來源：兔博士
可以清晰看到，四大環線的成交量均有明顯的下滑
儘管外環外仍是成交主力軍，總佔比超過6成，但只有去年成交總量的47.6%
反倒是中外環間的表現，成了四大環線裡最為堅挺的
看完了成交資料，再來看看成交均價和金額
雖然今年前5個月的成交總量不如去年同期
但隨著3月豪宅盤的集中入市，大幅拉高了成交均價，帶動3月成交均價創下2023年1月以來的新高，4月和5月的成交均價同樣有所提升
總的成交金額方面，今年前5個月略低於去年同期，整體差距不大

資料來源：中指研究院

今年新房成交萎縮的一大原因，就是供應大幅縮水

哪怕已經推出了七個批次的新盤，推盤速度在加快
五批次到六批次隔了17天，六批次到七批次只隔了16天，主打一個猝不及防
但實際上，專案數、房源數和供應面積卻都在下滑
尤其是剛剛宣佈的七批次，更是隻有8個專案、1503套房源，算得上是近3年來的歷史新低
七個批次總計138個專案（每批次專案數累加）

，

30651套房源，供應面積達377.8萬平方米

平均算下來，每批次19個專案、4379套房源、54萬平方米
來源：網上房地產
2022年的新盤，平均每批次38個專案、7197套房源、130萬平方米
2023年的新盤，平均每批次26個專案、11675套房源、81萬平方米
拿今年的4379套和去年11675套對比，每批次的平均房源數足足少了近四成
這也說明，上海新房正在告別大規模集中供應，“少食”、“多餐”逐漸成為新常態
今年下半年大機率也會延續這樣的供應節奏，至少一個月入市一個批次，全年總批次有望超過12批次
具體來看五大新城的供應資料
臨港、松江從去年開始，房源供應量就明顯下降，相比2022年直接減半
青浦目前供應總數還不如松江和奉賢，也不像前幾年供應那麼充足了
來源：網上房地產
臨港的新房收縮最為明顯
2021年和2022年分別供應了約1萬套和1.4萬套新房，一直為五大新城供應主力，供應量遠超其他四個新城
長期供大於求，就拿2021年1批次土拍來說，當時臨港出讓的宅地對應3個盤：玖海雲天、鵬瑞雲璟灣和光明星城，加起來新房套數就有8000套左右
但臨港置業客群相對有限，人口匯入速度較慢，短期內無法釋放新需求
因此，臨港有意在土拍市場和新房供應上進行控制
去年只出讓了4幅宅地，是五大新城中最少的，一共推出6675套新房
今年上半年還沒有出讓宅地，只供應了不足2000套新房，仍處於深度調整期
02
市區豪宅井噴，五大新城認購表現不佳
從環線的角度來看，今年新房的主力軍自然是外環以外，佔比超過六成
中外環的專案佔比有所提升，如寶山南大、普陀桃浦、浦東三林和外高橋等板塊今年均有多個新盤，進而帶動了成交資料
來源：網上房地產、清海地產研究
再從分佈區域來看，浦東以21個新房專案數遙遙領先，供應的房源數也是全市最多的
浦東今年成交數量靠前的新盤有：浦開雲璟、金鼎睿府、招商臻境、新楊思上園等，確實都是大家有目共睹的
部分資料來源：網上房地產

閔行和嘉定緊隨其後，前者是專案數第二，後者是房源數第二


松江、寶山、青浦也都有穩定的供應
市區新盤的突出特徵則是——自三批次起集中入市了多個豪宅盤
3000w級別新房供應明顯增多，極大釋放了豪宅購買力，走出了一波獨立行情
據統計，前7批次新盤合計有27個專案的備案均價達到10w+/㎡，更有4個專案的單價站上17w+/㎡

最新公佈的七批次別看只有8個專案，一半的均價都在10w+/㎡


短短兩個多月的時間，豪宅盤總的銷售額已經超過630億元
今年上海豪宅市場的熱銷，一定程度上反映了高淨值人群的購買力強勁，越是稀缺的市區豪宅盤，越是供不應求
疊加“527新政”出臺，也助推了部分在售豪宅的市場表現，像保利世博天悅在新政後短短三天就賣出了9套
據搜狐焦點統計，上海接下來待入市的豪宅新盤還有近60個，黃浦區最多達到16個，上海的有錢人到底還夠用嗎，讓我們拭目以待
比起市區的豪宅盤火熱，郊區新盤可就沒這麼好賣了
無論是認購組數還是認購率，都呈現明顯的下降趨勢
來源：網上房地產
一方面由於五大新城前期大量供應，競爭激烈
再疊加熱度下降，購房者趨於理性
儘管有理想之地等個別紅盤的拉動，但總體仍存在較大的去化壓力
“527新政”正是瞄準了之前被戶籍、社保年限、首付比例及高利率等制約的客群，有望被釋放出來，對新房，特別是外環外的新房產生積極作用
03
積分盤、“千人搖”盤銳減
更沒想到的是，今年以來，新盤不僅積分觸發率大大降低，而且平均積分也同步降低
138個專案裡觸發積分的竟然不超過10個
要知道2023年光上半年5批次的新房，就有多達45個專案觸發了積分
今年除了三大豪宅盤突破了100分的天花板之外
濱江凱旋門三期113.04分、匯元璽二期112.8分、凱德茂名公館114.72分
其他高分盤屈指可數
曾經熱門的外環外，更是隻有3個盤觸發了積分，分別是嘉定的理想之城五期、浦東的安高申宸院三期、閔行的綠城沁蘭園三期
後兩者的入圍分比起前兩期，也都有顯著下跌，最低的只要44+分，可以說是聊勝於無
不難看出，這3個熱銷的郊區盤都有幾大特點：距離地鐵很近、周圍商業/教育配套完善、存在明顯倒掛
剛剛過去的5月，同樣是“0”新盤觸發積分
就6月的認購情況來看，也可能只有極個別新盤觸發積分
總的來說，整個上海新房的分數在變得越來越低，不要分的情況會變得越來越常見，甚至在很長一段時間都沒有盤觸發積分
我們去看，高分的人已經不去賭那些潛在風險的樓盤了
因為對於他們來說，現在只要有高分就能選擇的樓盤非常多
再從認購資料上來看，今年只誕生了3個“千人搖”的紅盤：安高申宸院、濱江凱旋門、宸嘉100·嘉佰道
分別對應浦東唐鎮、陸家嘴以及普陀長風三大板塊
那麼，2023年“千人搖”的專案數又有多少呢？答案是26個
除了兩個批次沒有之外，其他十個批次均誕生了多個“千人搖”的紅盤，分佈相當均勻，積分最低的也有53+分
04
不可否認，上海今年新房的熱度的確有所下降，身邊打新的人也明顯變少了
一方面是新房價格的倒掛在逐漸消失，另一方面因為二手房更加凸顯“價效比”，不僅降價幅度大，而且所見即所得、買了立刻就能住
告別了“全民打新”的時代，現在的購房者更加理性和冷靜，從自身實際居住需求出發
當然，“527新政”也有一定的提振效果
據官方資料，今年端午假期一手住房日均成交0.82萬平方米，同比“五一”假期日均成交足足增加了41%
與此同時，上海土地的供應端也在相應發生變化
剛公佈的三批次土拍資訊顯示，最高溢價率10%的限制正式退出上海土地市場，每塊競價承諾書中的房地聯動價也消失了
未來上海新房將不再有地價的限制，一定程度上刺激開發商拿地，以保證充足的利潤空間，沉下心來好好做產品
這才是迴歸了一個正常的市場
接下來，新房的價格和成交是否會有波動，我們也會繼續保持觀察
本文已獲得真叫盧俊授權，推薦關注工作室影片號——單盤主義


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