恒大海上威尼斯，一個當年在上海人盡皆知的超級環滬大盤
2012年首次開盤，宣傳時直接在新民晚報塞進一本樓書
一時間，上海各種短途旅行團目的地都直奔啟東海邊，做起恒大海上威尼斯體驗帶看
如此大規模的宣傳，專案銷售額也不負眾望，首開熱銷破20億，成為環滬盤的銷售奇蹟
價格實惠、不佔購房名額，遠好於市區老破小的產品
售樓處更是安排專車接送、包午飯茶點，不少上海人在銷售的“熱情”服務下，拿下一套
後續的二期、三期、四期都是萬人搶房，即使價格上漲，也依舊擋不住大家的購房激情
恒大海上威尼斯三期開盤景象
因為那個時代，大家都相信，房價是不會下跌的
如今，距離一期開售已經過去了快12年，那個屬於房地產的狂熱時代也不復存在
大家關注的不再是哪裡要開盤、哪裡會暴漲，而是期房是否能按時保質交付、配套是否會真的兌現、價格是否還在繼續下跌
當一切迴歸理性，當年那些買恒大海上威尼斯的業主們，後悔了嗎？
01
這麼偏的位置，真的有人去住嗎？
作為一個4萬戶的超級大盤，並且交付多年，按理說應該是人聲鼎沸、熙熙攘攘
但我們實際走訪發現，這裡的街道上還是比較冷清的
即使是公共活動空間也人跡罕至，就連佈滿底商的社群商業街葉門可羅雀不見人影
據官方銷售介紹，這裡平時的入住率大概僅有兩成左右
去現場這天天氣很好，按理說喜歡陽光的上海人會在這樣的天氣洗衣曬被
但這裡很少看到有高層陽臺上晾曬著衣物
目前在此常住的業主，主要是剛剛退休的群體
既不需要日常工作通勤，也不用考慮孩子上學，對醫療資源也沒有特別硬性的需求
清淨、舒適的海景房，對於剛剛開始的晚年生活是一種春暖花開的期許
在高層遠眺大海，社群裡幾乎沒人
據說，到了暑假，海景沙灘的加持，這邊的入住率會稍微高些，大概能到4成
這樣的入住率對於一個快十年的老盤來說有些不盡如人意，但究其原因也不是不能理解
首先，過於偏遠的位置就限制了幾乎所有上班、上學的業主
圖源：高德地圖
專案是填海造陸的地塊，位於啟東市的最東側，距離崇啟大橋約27公里，距離啟東市區約33公里
別說去上海市區上班上學，就是去崇明、去啟東都極不方便
其次，幾乎缺位的醫療資源，又把年事過高的老人擋在了門外，僅有社群衛生中心的醫療配套，到啟東市區的大醫院要30公里以上的距離
帶入下自家長輩，別說他們自己來住，我們住這邊都不放心把他們接來
最後，來到這裡不僅要捨棄自己原來的社交圈子，就算來到這邊，過低的入住率也難以結識新朋友
社交需求很難在這得到滿足
簡而言之，這裡只適合身強力壯、耐得住寂寞的退休人員或者自由職業者
諾大的高檔社群淪為空城也是情理之中的事
02
當年畫的餅，真的有兌現嗎？
作為一個超級文旅大盤，當年宣傳時恒大信誓旦旦地要在啟東大海上造出一座豪華的一站式度假城
酒店、溫泉、兒童樂園，還有海景房不能缺少的沙灘
如今，恒大許的願、畫的餅，是否真的兌現了？
答案是，兌現了，但沒有兌給業主
聽起來很繞但實際上也不難理解
說它兌現了，沒錯
恒大所說的文旅配套，最終還是都造了出來，並且已經投入運營
恒大海上威尼斯文旅配套
無論是五星級酒店、會議中心、婚禮中心，還是遊樂場、溫泉，都已經建成落地，並且投入使用
會議中心已經有多次承辦重要會議、商業的任務經驗，運動中心也有舉辦過大型賽事
遊樂場、酒店、溫泉、沙灘等文旅配套全部處於運營狀態，只要買票隨時可以體驗
啟東啟迪外國語學校也已經開學招生
據說在旺季，恒大海上威尼斯的酒店也是天天爆滿
但說這些配套兌現給業主了，那就不對了
因為，這些天花亂墜的配套，看起來十分高大上，但實際上跟居住者的關係並不大
社群內的大型遊樂場、溫泉、運動中心都是額外收費，雖然有內部優惠，但是這些配套一年又能去幾次呢？
而會議中心、婚禮中心則更是跟業主幾乎沒有半點關係
啟東的國際學校，對上海買家來說則更是雞肋
就連當年往返上海的免費接駁車，現在也改成了單程25元票價
所以說，恒大海上威尼斯的文旅配套，主要還是自己的旅遊產品，要作為社群的公共配套就有些太牽強了
現在，就連銷售中心的大門口，都放著恒大海上威尼斯文旅產品的價目表
以免業主、購房者誤以為這些配套產品可以免費體驗
文旅專案價目表
但也有值得肯定的地方
鄰里食堂和“小潤髮”超市，兩個真正接地氣的生活配套，真的有落地和運營，確實保障了基本民生
超市和鄰里食堂
生活在這邊的業主，不出社群也能買菜購物，簡單解決吃飯問題
03
現在的房價，真的腰斬了嗎？
除了不高的入住率、相對雞肋的配套兌現，恒大海上威尼斯還有個不得不讓人關注的焦點
那就是：價格腰斬
事實真是這樣嗎？
實地探訪，現在的二手價格甚至比腰斬更加誇張
富麗堂皇的銷售中心宛若宮殿，現在主要負責二手房交易
相對的是稀少的看房客戶和掛著“驚爆價”的房源宣傳
銷售中心 2024年1月二手真房源實拍
總價約28萬，就能買到建面約55㎡的一室一廳，據介紹這還已經包含稅費
建面約73㎡的兩室兩廳總價僅約36萬
建面約92㎡的三室一廳一衛價格最低更是僅有約43萬，還是25層的黃金樓層
而73.6萬就能住進140㎡的大平層，還是31樓的海景景觀房
當前部分房源二手掛牌價與開盤價對比
對比2016年三期開盤時約1.1萬元/㎡的均價，現在的價格已經不止腰斬
與腰斬價格不同，在售房源品質很好
精裝交付，客廳的背景牆、水晶吊燈，廚房的櫥櫃全部是交付標準
主人從未入住，房屋狀態和新房非常接近
2024年1月在售房源實拍
而幾十萬的價格，對於買家來說是觸手可得的現實，不少準備抄底入場的買家已經躍躍欲試
據銷售透露，這裡二手房成交每月在10幾套左右，比起周邊的其他盤完全賣不動的情況，流通方面恒大海上威尼斯表現還是算可以
恒大海上威尼斯價格的腰斬，除了炒作時存在的高價泡沫，更多的還是供需關係的變化
當年整棟拿房的炒房客看形勢不對，便大量拋售，讓更多的二手房源流入市場
但市場下行，真正想買房的客群並不多，大量的在掛房源和少數的看房群體，導致供給遠大於需求，價格自然被打了下來
據透露，目前最著急拋售的群體就是當年的炒房客，價格繼續下滑的現實，不算太低的持有成本，儘快出手似乎是及時止損的最佳選擇
與一路狂跌的買賣市場相比，這裡的租房市場似乎還看得過去
冬季一個月約0.8k的月租，夏季一個月約1.2k的月租，來租房的客戶還有一些，不過對房東來說回報率並不高
有些業主在夏天把自己家打造成民宿，按天出租大概一晚300元左右，夏天酒店更是爆滿幾千的包房早早被預訂一空
看來現在，大家即使看上了這邊的環境也選擇租房體驗而不是購置
04
後繼乏力，不得不面對的現實
社群裡冷清的街道，一排排幾乎完全閒置的住宅
恒大海上威尼斯，當年有多瘋狂，現在就有多冷清
接近空無一人的社群
房地產火熱的時候大家想著穩賺不虧，看到有亮點的產品只要價格可以承受就會很快下手
而當市場遇冷，大家就變得更加理性，對產品會更加精挑細選
這時，一個樓盤的缺點就會被無限放大
首先，作為一個超級大盤
它的規劃 、願景無疑是十分美好的
齊全的社群配套、完善的社群服務、豐富的社群生活，這是很多大盤業主對未來生活的憧憬
然而，現實往往是，社群後續的運營能力很難維持超級大盤的管理維護
不說環滬，就是上海的超級大盤上海康城，也同樣面臨人員混雜、交通擁堵、管理困難等問題，價格也長時間原地踏步
恒大海上威尼斯，不僅住宅規模巨大，還自帶文旅產業
作為接近開放式社群，恒大海上威尼斯住宅和文旅之間並沒有明確的物理分割
遊客和居民完全共處一地，在管理上面臨的挑戰更大
其次，在這裡做文旅盤本身就是房地產狂熱時期的畸形產品
作為主打文旅的樓盤，稀缺的景觀、優質的產品、齊全的配套、便捷的交通、豐富的旅遊資源都必不可少
恒大海上威尼斯雖然主打文旅，但除了專案本身，周邊並沒有多少真正的旅遊資源
真正想體驗文旅的業主除了在小區看海，別的文旅選擇非常有限
啟東也不是傳統旅遊城市，很難吸引回頭客再來參觀，城市資源不足以支撐一個文旅盤的發展
現在看來，恒大海上威尼斯怎麼都不具備成為一個優質文旅盤的客觀條件
成為爆款，也僅僅是那個屬於房地產快速發展的年代造就了它
最後，恒大的短期主義也讓專案逐漸沒落
恒大的產品確實讓人眼前一亮，這點我們必須承認
但住恒大產品的體驗是不是真的很舒適，這就很難說
比起研究讓消費者為真正的居住體驗買單，恒大更喜歡創造一個噱頭，讓消費者為這個噱頭買單
恒大海上威尼斯的海景房就是一個很好的噱頭，它的爆賣也印證了“恒大模式”在營銷上的極度成功
而後續的低入住率、價格腰斬，則證明了
它並沒有做出真正適配的產品來滿足客戶的居住需求
當年賣房時的狂熱，僅僅是佔得了時代的先機
05
越狂熱的時代，越需要冷靜
如今，恒大海上威尼斯已經交付多年，與當年開盤時火熱相對的是現在冷清的社群，難有人間煙火氣
街上的中介店，外面掛著優質二手房源，熱情的中介小哥努力介紹著
路邊的中介店
富麗堂皇的售樓中心除了值班的兩三個銷售小姐姐只有一位阿姨在打掃衛生
豪華的衛生間僅有兩個小隔間開放，水龍頭也僅有一個出水，只有奢華的裝飾在默默訴說著當年巔峰恒大的輝煌
銷售中心大堂的海洋主題雕塑
大廳裡鯨魚海浪的雕像，還告訴我們曾有一個時代
有一位姓許的老闆，揮一揮手，就能在一座小城邊陲掀起一場樓市海嘯
而如今，他和那些瘋狂的炒房客一起成為時代的浪花
或許，恒大海上威尼斯本身就是房地產狂熱時期不計成本的限定產物
恒大海上威尼斯的落寞，或許是那個時代的一個縮影
很多宣傳中的盤，看著是那樣的美好
但等真正交付落地，等待或許又很多會落空
在買房前，需要明確，自己為何要買房，是居住還是投資
居住的話，這裡現有的配套設施能不能滿足日常所需，那些天花亂墜的規劃與自己未來生活是否掛鉤，住在這邊真的能適應嗎？
而投資，則更加要看好城市、區域、板塊的價值，產業是否會發展，人口是否能增加，規劃是否能落地？
購房置業是一次人生大事，無論是自住還是投資，都應該理性看待
以上為正文，來自夢風鈴
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