要說上海樓市最好賣的房子，你腦海裡一定會浮現某幾個專案名字
不管是因為限價帶來一二手倒掛，還是限購帶來的需求無法釋放
上海新房一直以來都是千萬購房者趨之若鶩的產品
因為市場太火後來出現搖號、積分制、入圍比等等門檻限制
但是，最近上海樓市這樣的情況好像變了
首先是積分悄然退出市場，可以看到上海第九批次新盤29盤中，最終只有4盤觸發積分
其實從今年第五批次開始，新盤的積分觸發率就肉眼可見地一直在走低
上海新房熱度在下半年大減退，已經是共識
但即便如此
我還是沒想到，居然在上海新房市場出現了在二線城市才看到的景象
降低10%賣房
最近在市場上看到首付一成、30萬上車上海等等海報還是挺觸目驚心的
這樣的方式已然是踩在監管的灰色地帶，但是依然有人以身試水，出此下策的原因
其實背後就是那些在上海怎麼也賣不動的新房
我們今天文章的主題其實也很簡單粗暴
就來跟大家盤點一下，今年全上海最“無人問津”的新盤是哪些
01
解除限購也不太能救的內生型郊區市場
不用多提示，大概你也想象得到：上海最難賣的新房在郊區
上海有幾個封閉式市場的郊區板塊，金山、崇明、安亭、車墩等等，一直存在去化困境
只是到了今年，這樣的情況又變得愈發嚴重了而已，我們舉兩個地方作為案例
第一個，剛出解除限購的郊區板塊，金山
從作為上海第一個解除限購的地方，你就知道金山有多著急匯入人口了
很多一手商品房，在這裡熬成了現房和準現房都賣不動
哪怕金山樓盤打出了送車位、房價打折等優惠活動，成交依舊慘淡
比如這個水尚華庭，可以作為金山難賣新房裡的典型了
從2021年9月份開始賣，時至今日，整整2年多時間過去
1490套房子，只賣了149套，賣掉了10%的房子，平均一個月賣6套房
按照這個速度賣下去，這個準現房還需要18年才能賣完
（圖源：中國房地產報）
所以我也能夠理解為什麼金山的新房打折、返現、送車位，都賣不出了
另外一個金山新盤，光明藝樹家也出現了認購人數為0的情況，認購認了個寂寞
難怪如今金山要出人才購房新政，3個月單身就能在金山買房
這也暗合了金山的市場本地客戶已經消化完畢，需要大量外來年輕人口湧入
只可惜金山的產業，留不住他們
放開限購，救不了金山
如果要在賣房的難度上和金山一較高下的
還有另外一種情況，叫做去崇明賣別墅
你可能會遇到，因為新盤認購人數太少，而取消搖號的情況
這個盤叫做上實和風院，難賣程度和水尚華庭有得一拼
專案分三個批次賣，第一次批次也是2021年開始賣，到現在只賣掉了50多套
剩下的兩個批次，二批次賣了24套，三批次賣了…
0套
網上曝光上實和風院在今年認購人數，一共6組意向認購，因此取消了開盤搖號
這個專案是崇明典型的低容積率樓盤，0.86，做了洋房和合院
崇明別墅類合院類都難賣，因為周邊都在供應同質化的產品
除此之外，上實和風院還不佔交通優勢，距離規劃中的崇明線站點至少有5公里以上的直線距離
以後即便有了地鐵，也需要自駕或者搭公交接駁
偶爾前來度假，這些配套倒也湊合
要是長期居住在這裡，最大感受恐怕是與世隔絕，而且短期來看這裡的發展也很難有起色
500萬的總價，有房票在上海買哪裡不香呢
才剛說完，這週一例會上，我們的策略部同事又給我發來市場最新的新房銷售情況
在奉賢奉城又出現了一個0認購新盤：水榭蘭亭
還有郊區中，臨港的房子去化率也在直線下滑
02
臨港新房都不好賣了，這裡會不會最先被“遺忘”
曾經也不是所有郊區都賣不動，臨港作為距離上海市區最遠的郊區，前兩年也是一房難求的，只是到了今天…
我把今年臨港開盤的專案認購率的情況統計了一下
（資料整理自網路）
順便回顧了才知道
原來距離上次在臨港觸發積分的新盤，已經是2021年底的時候，等於說
這兩年，在臨港沒有新盤再觸發過積分，積分制在這個新城板塊，幾乎是名存實亡
從統計的資料中也可看到，臨港新盤到了今年的第九批次幾乎都存在賣不動的情況，甚至有樓盤出現了開盤144套，僅有3人認籌，後面慢慢才賣掉10幾套
即便滴水湖、101、103核心地段，也越來越不好賣了
但是你知道嗎，在臨港另外一個地方的去化速度之慢，比新城更誇張
那就是：泥城鎮
因為我們說的難賣，除了成交量，還有去化速度
在臨港泥城有個體量達到80萬方的專案：光明星城
總體6700多套房，從去年到現在一年只賣了200多套，去化了3%
這個速度賣下去，消化完畢所有房源也得三四十年
首先它的地理位置就天然遠離臨港的主要發展區滴水湖
同時泥城也不是先行啟動區，政策還不太會在此傾斜
沒有軌交，這對於光明星城來說，簡直是致命傷
而泥城城市介面基本已經是定型，除非大量拆遷，但難度較大
再加上6700多套的體量
即便目前光明星城是臨港最便宜的新房之一，均價2字頭，總價198萬起
在如此大體量的開發供應下，也只會越來越難賣
臨港或許會吸引更多年輕人來到這座年輕的城，發展就業定居
但他們的選擇，大機率不會是泥城
03
接下來要說的這個盤，叫泗涇綠中海
聽這個專案的名字就知道，專案位於松江的泗涇板塊
這裡一直都是上海匯入外來人口的剛需勝地，部分新盤在這裡創造過認購熱潮和高積分，比如泗水和鳴
而如果你看過我們的文章，應該能想起來關於目前整個泗涇最難賣的這個新盤的一些細節
當初踩盤除了對臺資開發商打造產品匠心和捨得投入的好印象外
側面打聽到這個盤的滯銷情況，更讓我感到反差和上海樓市的殘酷
“開盤一年多，453套房源去化才2成多。”
還曾經有過93折賣房的時候，這個折扣對於一套500萬的房子來說，也算是不小的優惠
別的樓盤賣房，裝修包必須安排上
泗涇綠中海賣房，買毛坯的價格，還打折，幾十萬的精裝修免費送
然而，這麼大的優惠力度，效果還是不盡如人意
目前在網上房地產的資料可以佐證
有媒體記錄過泗涇綠中海開盤的資料顯示
2022年6月首開453套房源，開盤認購率不足1成
開盤3個月，網籤34套房源，去化不到8%
開盤1年時間，網籤82套房源，去化18%
資料遠比如今呈現得更加慘烈
當我看著全石材的幹掛立面，全系進口的成本高達4500元/平的高品質精裝修，再看到這樣的去化資料，實在是有點不敢相信
但當我走進房子內部的時候，就徹底理解了
塔樓、暗衛、土地產權等等，窗外望出去，對面是泗涇一個超大體量的五金城，拆遷的難度可想而知
泗涇再多的剛需客們，在這樣的產品和價格優惠面前，也都冷靜了下來…
也證明了，在這個樓市時代，反常規的產品終究是不好賣
04
有些難賣的新盤，是上海樓市特殊的存在
這裡要說的就是今年開盤的浦東曹路新盤：佩瑪山丘
聽著名字，你是不是有點感覺自己走錯片場
一期由宿舍改建的佩瑪山丘，入市之初便飽受爭議
而且專案的位置也蠻尷尬，外環外的曹路新房聯動價普遍5萬/平，但是這個盤價格6萬/平
若是高階改善社群這樣的溢價倒也還好
但是這個盤，網上我找了兩張圖片給大家感受下實景圖，是這樣的
（圖源：搜狐焦點）
都不用看室內戶型、裝修之類的等等，就能想象得到這個盤有多難被客戶接受了
當我一看到戶型圖，也算是驚呆了
這個八十多平的三房的手槍結構
還有一百六十多平的四房長到可以跑步的過道
你說讓帶著6萬預算單價來到曹路看盤的客戶怎麼下得去手
更別說曹路板塊離地鐵更近的另一個新盤，招商璀璨城市，均價也才5.4萬/平
因此，佩瑪山丘今年3月才有共計28組客戶參與搖號，認購率僅僅只有21.9%
大半年過去，目前在網上房地產上顯示，至今也才賣了39套，去化率僅3成
不知道這個學生宿舍改造的新盤，還會以這6萬/平的價格，在外環外的曹路，硬撐到什麼時候
05
大家有沒有感受到，上海樓市的冷熱溫差越來越大了
這也是我們今天為什麼會和大家來回顧這些最難賣的專案
就像上海這座城市一樣的包羅永珍
上海樓市也同樣存在倒掛上熱搜的豪宅，難搶的一手，當然也有還有難賣的各種各樣的房子
以上列舉的這些房子的難賣程度，並不比其他二三線城市小
樓市眾生相，在這個城市不斷反覆地上演
背後也在提醒我們，即便如上海，也不全然是任何地段任何產品都匹配價值
如果我們足夠了解全貌後，或許才能做出那個最好的選擇
以上為正文，來自喬不絲
掃碼關注盧俊踩盤日記
大千世界，與你同觀