隨著美國房價持續走高，越來越多有購房意願的人開始擔憂房地產市場可能會崩盤。
他們擔心在房價創下歷史新高的當口買入，不久之後卻因房地產泡沫破裂，眼睜睜看著房價暴跌。
這種憂慮在總統 Donald Trump 推出關稅政策、引發一場堪比 2008 年金融危機的股市暴跌之後愈加嚴重——而 2008 年，正是美國上一次房地產崩盤的起點。
自新冠疫情以來，美國房價經歷了一波快速上漲。今年 2 月，全美地產經紀人協會（ National Association of Realtors ）公佈的資料顯示，住房中位價達到 398,400 美元，創下該月曆史新高，比去年同期上漲了近 4%。
股市在 2 月也曾觸及歷史高點，但至今已回撥約 20%。
不過， Bankrate 的房地產分析師 Jeff Ostrowski 向《 DailyMail.com 》表示：“與每秒波動、流動性強的股票相比，房地產市場相對缺乏流動性，房價也更具‘黏性’——用經濟學的話來說，就是不會輕易下跌。”
他補充稱：“最近幾周的市場震盪，並未動搖房地產市場的基本面。”
與此同時，密西西比大學（ University of Mississippi ）的房地產經濟學家 Ken H. Johnson 則指出，目前房價已經突破了購房者的承受能力，市場正在逼近臨界點。
“儘管當前房價略有回撥，但和以往的歷史銷售資料推算出的合理價位相比，仍舊高出不少，而且抵押貸款利率也依然處於高位，” Johnson 表示。
“那這是不是意味著房價會大幅下跌？
“很可能不會。與上一次房地產崩盤不同的是，如今美國正經歷一場住房供給危機，這種結構性的短缺阻止了房價出現劇烈下滑。”
不少地產經紀人也指出，房價短期內難以下跌，原因很簡單：市場上房源依然緊張，供不應求的局面還沒有緩解。
與此同時，許多房主當年鎖定了 3% 的超低房貸利率，現在不願意賣房，因為一旦賣出，就意味著他們要換成利率更高的新貸款。
“市場上的房源開始增加，房子賣出的時間也變長了，” Bankrate 的首席金融分析師 Greg McBride 指出。
“接下來一段時間，房價的漲幅可能會相當有限。”
專家普遍認為，在房價高位難下的同時，抵押貸款利率也不會很快回落。而在 Donald Trump 再次執政的背景下，美國聯邦赤字預計將進一步擴大，這也將對整體利率環境構成上行壓力。
“為了支付不斷累積的聯邦債務利息，政府只能透過發行更多國債來籌資，” Bright MLS 的首席經濟學家 Lisa Sturtevant 指出。
雖然 2024 年房貸利率一度下探至 6.2%，但即便美聯儲在年底連續三次降息，利率仍然反彈。根據 Bankrate 於 4 月 2 日釋出的調查資料，30 年期固定房貸的平均利率已升至 6.67%。
與此同時，移民政策的收緊也可能對建築行業造成打擊。根據全國住宅建築商協會（ National Association of Home Builders ）的資料，目前大約 31% 的建築勞工為移民，減少移民勢必影響新房建設的人力供給。
此外，新一輪關稅政策也將推高核心建材的價格，而這部分成本最終還是會轉嫁到購房者頭上。
面對如此艱難的市場，不少潛在買家開始懷疑，這是否會像 2008 年那樣醞釀一場房地產危機？不過，專家們普遍認為，雖然目前情況確實不容樂觀，但市場大幅崩盤的可能性並不高。
RE/MAX 房地產經紀公司創始人 Dave Liniger 表示，快速上升的房貸利率擾亂了市場節奏。許多買家原本觀望利率下行，一旦利率真的回落，很可能引發大量需求集中入場，進而推高房價。
“我們面對的是一整代人被壓抑已久的購房需求，” Liniger 指出。
“當前市場處於一個極其微妙的位置——需求依舊旺盛，但庫存嚴重短缺。如果利率下調，可能又會開啟一輪典型的‘繁榮—蕭條’迴圈。”
房地產專家普遍認為，即便房價未來有所回撥，也不會重演金融危機時期那種暴跌的局面，因為如今房主的財務基礎遠比 15 年前更穩健。大多數有房貸在身的屋主信用狀況良好，房屋淨值豐厚，而且鎖定了長期的固定利率貸款。
目前市場上的房源供應遠遠不足，因此幾乎不太可能出現類似當年因供給過剩而引發的市場崩盤。建築商的建設速度趕不上需求的增長，這也降低了市場失衡的風險。
“房價之所以飆升，本質上是供不應求的結果，” McBride 指出。
“如果建築商能加快推盤速度，房主也更願意出售房產，供需關係有望逐漸恢復平衡。但這不會在短期內實現。”
購房需求仍十分旺盛，特別是在遠端辦公盛行之後，更多人選擇遷往居住成本較低的地區。
千禧一代正處於購房黃金年齡段，而西班牙裔群體作為不斷壯大的年輕消費群體，也正積極進入房地產市場。
與此同時，與 2007 年相比，當前的貸款審批標準更加嚴格。當年很多借款人甚至無需出示收入證明就能獲批貸款，放款門檻極低。
過去銀行幾乎對所有人都願意放貸，不管對方的信用記錄如何。
根據紐約聯儲的資料顯示，當前貸款機構對借款人的稽核更為嚴格。2024 年中期，新申請房貸者的信用評分中位數高達 772 分，遠高於金融危機前的水平。
Bankrate 首席分析師 McBride 表示：“如果放貸標準再次放寬，回到 2004 到 2006 年那種‘亂放貸’的年代，那就完全是另一個風險層級了。”
“尤其是當房價上漲是由信貸寬鬆帶來的虛假購買力驅動時，才真的需要警惕潛在的泡沫和崩盤。”
目前房屋止贖案件數量顯著下降。與上一次房地產危機時期數百萬套止贖房源衝擊市場、拖累房價的局面不同，現在多數房主都擁有較高的房屋淨值，財務狀況穩健。
因此，雖然房價已經逼近可負擔的極限，但市場大機率不會走向全面危機。
不過，在美國首都華盛頓，房地產市場正陷入停滯。原因是聯邦政府效率署（ DOGE ）的預算削減政策，威脅到了聯邦僱員本就優渥的薪資待遇，使市場前景更加不確定。
根據 Zillow 的資料顯示，截至 4 月初，大華府地區已有超過 2.5 萬套出租房源和 9,800 套掛牌住宅，僅在華盛頓特區內就有將近 1 萬套出租房產和 500 套待售房屋。
儘管春季歷來是賣方市場的旺季，但在本地就業市場不確定性的陰影下，買家普遍趨於謹慎，觀望情緒濃厚。
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