來源：大碗Pro
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1
4月上旬，廣州黃埔至泰廣場公寓中的朋友于斷水斷電中度過。
事情的來龍去脈，大致如下：
黃埔至泰廣場的B4棟公寓，具體位置在蘿崗地鐵站旁邊。
至泰廣場整體的承租方為廣州至泰投資有限責任公司，而B4公寓部分則由廣州至泰投資有限責任公司打包交給了廣州豐樂居物業管理有限公司出租運營。
簡單理解，
至泰投資有限責任公司是大房東。
豐樂居物業管理有限公司是二房東。
今年4月份，至泰公司對B4公寓租客發出公告，核心內容兩句話。
1.豐樂居累計拖欠鉅額租金與物業費。
據至泰公司單方面的宣稱，這筆欠款達500萬之高。
2.希望租客重新簽約。
以此，彌補公司損失。
不過，事情不會如至泰公司的公告那麼順利發展。
按照租房市場的慣例，租客往往是押一付三，而像豐樂居這樣的承包出租的二房東往往會以租金優惠的銷售方式與租客簽訂半年一付，甚至一年一付的合同。
也就是說，
租客的租金、押金，全都在豐樂居手中。
錢都付了，怎麼可能再重新簽約？
至泰公司手段也相當狠辣。
為了迫使租客儘快簽約，直接斷了豐樂居繳納水電費的系統後臺，導致租客們的出租房停水停電，空留租客們在黑暗中滿臉懵逼——
只有重新簽約的租客，才能重歸正常生活。
說白了，
這就是一場大房東與二房東之間的經濟糾紛。
二房東卷著租金押金跑路，大房東迫使租客重新簽約，意圖將損失轉移到租房群體中。
這場糾紛，
租客最無辜，租客也最受傷。
當然，
租客們早已經不是第一次受傷。
今年3月份，廣州的雅軒公寓被曝出二房東暴雷一事。
雅軒公寓的二房東長期經營不善，從去年6月開始就拖欠租金，到今年累計高達200萬。眼看著租金到期，二房東直接拿著錢跑路。
只剩下一百多戶租客，留在原地不知所措。
還是今年3月，
杭州棲湖公寓的二房東因拖欠房租、物業費、水電費而跑路，租客們也陷入到了停水停電的尷尬境地。而在去年6月，杭州餘杭區西塘花苑一二房東跑路，共計涉及69家租客，房租總金額達202萬元。
去年年底，北京一城中村發生村委會僱傭安保人員暴力驅逐租客事件。
事件起因也與二房東有關。
由於這邊的租戶基本都是與二房東簽訂合同，但隨著二房東跑路，租客租約未到期，被僱傭的安保人員採取了“特別手段”
……
大大小小的“二房東事件”，此刻正在各個城市上演。不論是北上廣深四座一線城市，還是杭州、成都、南京等等二線城市，想必都有許多租客正在遭遇著鬧心的經歷。
而這每個事件，總結起來也相當簡單。
一個原因：二房東經營不善。
一個結果：二房東卷錢跑路。
受傷的群體也只有一類人：租客。
2
租金下行的大背景下，二房東跑路，正在成為必然事件。
去年，江月就寫過一篇相關租金走勢的文章。即使到現在，我也還記得那時候的資料——
一線城市，租金同比連續下跌12個月；
二線城市，租金同比連續下滑8個月。
而結合當時的市場，我們給了一個結論：租金下跌，才剛開始。
現在回過頭看，一切都成為了現實。
回望2024年，全國50城住宅平均租金成體呈現下降趨勢——
1月、4月、5月，租金環比下降；7月-12月，下半年租金環比持續下降。
直至2025年初，全國50城住宅平均租金已經歷史新低。
具體到微觀市場，咱們以廣州黃埔為例，
黃埔租金最高的時期，高達53.34元/㎡/月，而今年僅有41元/㎡/月。與最高峰相比，降了約12元/㎡/月。
通常來說，二房東會以市場價的七折左右來收房，再透過裝修、隔斷等手段提高租金，保證自己的利潤能夠在40%往上。
假設一套50㎡的在租金高峰期被收走，那麼現在二房東還有多少利潤空間？
大約200塊錢。
這還是建立在一套房的基礎上，一旦房子增加，算上空置率、裝修折損等等各種因素，200塊錢的利潤空間基本就被磨平了。
當下，更多的二房東處於虧錢的狀態。
相信這張圖，大家都見過吧。
這是上海一位二房東手裡的一套房子，位於長寧，面積50個方。光是這一套房子，二手東就投入了不少東西——
收房成本，每月5000元；時間成本，簽約籤7年；裝修投入，8萬；中介費……
最終，這套房到現在為止還賠了3萬。
一套房是3萬，那麼10套房，20套房呢？
那就是30萬、60萬的虧本。
對於未來，二房東們看不到什麼希望。
其一，租金即將低於收房成本。
以上海長寧區為例，
2024年，長寧平均租金為110元/㎡/月，同比2023年跌幅超10%。
一套50㎡的房子，平均租金為5500元，那麼再跌個10%還有多少？
已經不足5000元/月。
當然，這可不是特例。
廣州黃埔，萬科城市之光整租北向三房，租金為5000-5400元/月左右，與年初比又便宜了幾百塊；杭州上城，楊柳郡100㎡出頭的三房，高峰時期月租8000元左右，現在不少房源光報價，都只有6500-6800元……
這年頭，租金不跌了幾百上千的都不好意思自稱房東。
其二，出租房掛牌量直線上升。
還是以廣州為例，
2024年10月-2025年2月，廣州出租房源掛牌增加了16116套。
增幅達16%。
分割槽域來看，黃埔、海珠、花都、荔灣掛牌增幅均在20%以上。其中，荔灣增幅接近27%。
短短三個月，二房東的競爭對手多了3成。
全國市場的情況，也是如此。
據統計，今年2月的全國租賃掛牌房源總量環比回升22%。
你就說，二房東要不要崩潰？
其三，再也收不到低價房源。
由於租金降得太多，二房東只能讓房東降價，但房東自然也不是吃素的。
就以我的同事老張為例，
早在去年，他就從二房東手裡拿回了房子。原因很簡單，二房東只能給他4000元/月的租金，而自己租租能租個5000元/月。
其四，二房東的槓桿快斷了。
眾所周知，一旦走上了二房東的路，收房是“成癮”的。
規模越大，賺錢效應自然也越大嘛。
那麼，二房東一般是怎麼擴大規模的？
把收來的租金、押金，全部拿去收房，甚至可以到銀行貸筆錢去收房。
這筆錢怎麼還？
自然需要收更多的房子，更迅猛地擴大規模，大幅度提高現金收入。
如此週而復始。
俗稱“拆東牆補西牆”。
大家也都知道，這樣的系統極其脆弱，但凡碰到一丁點風波，就可能轟然倒塌。
恰好，
二房東們，碰到了近5-10年來最嚴重的租金大跌潮。
3
未來，租房市場還會好嗎？
至少90%的城市，形勢不容樂觀。
一、目前市場仍處於以價換量的階段。
以今年1-2月的市場情況作為參照，
全國40城租賃市場線上需求熱度環比上漲162%。全國40城租賃房源掛牌週期較上月減少3.9天，掛牌週期下降至48天，需求回暖下租賃去化加速。
但是，
全國40城的平均掛牌租金約43.9元/㎡/月，跌幅達1.6%
也就是說，
面對需求旺盛的返工潮，房東仍然選擇降價攬客。
同樣的情況在去年，
2024年的返工潮中，由於需求的大量增加，直接推動了價格的上漲。
以這個角度出發，
2025年初的表現並不如2024年。
與此同時，
據國家統計局最新資料顯示，2025年第一季度失業率攀升至14.9%，仍然處於一個高位。也間接說明了，後續的租房需求可能不會太高。
其二，十四五保障房計劃即將完成。
據統計，“十四五”計劃籌集870萬套（間），2024年開工及籌集180萬套，目前累計完成超800萬套，完成率約92%。
2025年，根據各地已公佈計劃，還將籌建超100.6萬套保租房。
也就是說，
保障房供應，比計劃還要多！
市場的反饋也能證明：保障房已經足夠多。
你看，保障房的平均出租率已經開始下降。
早在前年，5個保租房REITs專案的平均出租率就已經連續下降五個季度。
以杭州為例，根據克而瑞長租的資料，其保租房出租率一直在60%到80%浮動，但在去年的9、10月份的時點出租率甚至下降到63.25%和65.94%。
這就是目前租房市場所面臨的情況。
租金仍在下降，未來需求不足；
足以改變市場格局的天量保障房，進一步推動了市場下行。
面對這樣的市場，不跑路的二房東已經算是良心的了。
對此，這裡給打工人們兩個建議。
一、絕不籤長期租約。
合同咱就半年一年的簽訂。
房租最多就按季度給，押金能少則少，能不給則不給。
二、千萬別圖便宜，與二房東簽約。
這裡的便宜可不單單指價格，更指一些因裝修品相好而溢價的房源。一旦見到這樣的房子，你就得警示自己：房東就是為了想多收你租金。
一般情況下，越是樸素的房子反而住得越踏實。
與此同時，咱們儘量與房東本人或正規平臺籤合同，避免遭遇二房東跑路的情況。
三、多關注租房市場。
在這個租金下跌的市場，你很容易就能找到“筍盤”。
適度地換房，或許能為你省下一筆可觀的資金。
（本文系作者個人觀點，供讀者交流討論，不代表平臺立場，不被視為投資建議。）
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