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1
老鐵們，包租公、包租婆躺平收租的好日子算是過到頭了。
最近江湖上流傳一句風涼話——
說是房價挺不挺得住不知道，反正房租已經挺不住了。
不但房租跌回N年前，而且租客還不好逮。
這齣兒開年暴擊，已經讓不少房東集體破了大防。
以前頭部城市有套全款房收租，相當於上世紀七十年代“三轉一響”；
經過最近一年半載這麼折騰，情況還真是大不一樣了…
租金下跌到底有多嚴重？
釘是釘鉚是鉚，不能瞎胡搞，咱們來看統計資料：
Wind給出的結果顯示，截至2024年底，北上深房租已經跌回了2015-2017年、廣州跌回了2014年、成都跌回了2018年、天津更猛，直奔2010年…
大夥兒可以琢磨琢磨，以上提到這些個年份，那年房價是個啥情況、工資是個啥情況。
這還沒完，58安居客研究院給出的資料則更加詳細而具體：
全國40座重點監測城市1月平均掛牌租金約44.6/㎡，較上月環比下跌1.2個百分點，租賃掛牌週期上升至51.9天，環比增加6.9天。
中指研究院檢測的重點50城資料顯示：
2024年前11個月，全國重點50城平均租金已累計下跌2.72%，其中一線城市跌2.29%、二線城市跌3.01%、三四線代表城市跌2.38%。
簡單來說，現在包租公、包租婆就是想以價換量都換不動了；
各線城市房租下跌幅度都在兩個百分點以上，二線城市尤其是重災區。
有北京的中介小妹反應：過完年開工之後，租賃帶看量都比不上去年同期的1/3；
在上海，不少區域板塊租賃需求最旺盛的一居室租金跌幅快乾到整體租金跌幅的兩倍；
深圳福田、寶安、坂田房租都呈現出不小跌幅，福田CBD一套三房戶型之前少16000/月，高低不租，現在租金直接降到10000/月；
在二線城市領頭羊的杭州，不僅濱江、未科租金整體下滑5-7%，部分長租公寓空置率也達到了15%上下；
像其它一些二線城市，比如成都、武漢、南京、寧波的熱門板塊，租金跌幅普遍大幅高於二線城市總體跌幅。
現在包租公、包租婆的處境就好比“花大錢上曼谷，結果還找了個人妖”——虧得能剩個褲衩子回來就不錯了。
同志們，這個事兒筆者自己也是有切膚之痛的：
我們自己家的房子有一間目前已經空了一個半月無人問津，另有一間下月到期後也不再續租，人家決定回老家去…
列位，往年可真不是這樣！
說好的房租錢頂老家鐵飯碗年薪，照這麼下去是真懸了…
我這心現在拔涼拔涼的，得拿點兒啥騰騰！
不過轉念又一琢磨，我這好歹沒房貸，空置些日子還能頂住勁兒；
真正難熬的，還得是靠房租回血房貸的鐵子，現在是一問一個不吱聲。
前有雪山沼澤險惡，後有敵兵窮追不捨，當年我太奶團建就這感覺…
我估摸著再下一步，房東們就得自己動手，豐衣足食了。
2
房屋租賃市場怎麼就走到今天這一步了？
房東們腰裡那串blingbling的鑰匙，怎麼就成吞金獸了？
萬事皆供需！
你要鬧明白這個事兒，就得從供給端和需求端兩方面找原因。
咱先來說“供”的這頭兒。
“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房 870萬套；
截至 2023 年底，已籌建保租房約547萬套，三年時間完成“十四五”KPI的2/3朝上。
2024年的資料還沒出來，但你要按照之前的趨勢來算，保守估計得奔九成去了，也就是780萬套以上。
而且越是重點城市，完成度也就越高，具體情況大家參考以下兩張表便可一目瞭然——
數量多是一方面，這些保租房還有國家隊的信用做背書，無論管理規範性上還是定價合理性上對普通房東手裡的房子都是妥妥的降維打擊。
即使拋開以上這些細節都不談，就從最樸素的直覺出發，同樣是租房，租國家的是不是也比租個人的或者長租公司的更安心？
聽到這兒，可能有朋友想說了：“保租房看似不少，但想租到保租房也沒那麼容易…”
到目前這一刻或許的確如此，但我相信保租房這條線大機率會越來越清晰、越來越常態化。
對於眼下租賃供給端而言，保租房的存在可能確實還不是主因。
相比之下，二手房的堰塞湖確實應該負全責。
2024年全年，全國重點城市二手房新增掛牌量總體呈現上升趨勢。
儘管個別城市二手房市場出現了一些積極訊號，但絕大多數二線以上城市仍舊是以價換量、去化週期延長為主。
關於二手房市場，下面這張圖反映個明明白白：
儘管存量房貸已經有了實質性下調，大夥兒的還貸壓力得到了一定緩解。
但去化週期延長之下，大多數房東還得靠往外出租對沖房貸剛兌，螞蚱腿也是肉嘛！
好！張三是這麼想的、李四是這麼想的、王二麻子是這麼想的…
當大家都想到一塊兒去了，那供應端分分鐘不得憋爆表？
站在房東視角看，甭管是有房貸的還是沒房貸的，現在全燴到一個鍋裡捲了。
當然大家都覺得難。
再來看需求端這頭兒，其實變化也不小。
房租和房價都是真金白銀，它倆確實有一定關聯，但並不完全一樣。
房價背後是城市能級、規劃預期、收入預期、信貸基本面等等等等這些因素的折現。
但房租相比之下簡單多了，主要就看兩件事：就業情況和收入預期，本質上是個“窮人指數”。
根據常識，租房人口的年齡結構與勞動人口的年齡結構是高度重合的。
可問題就是，不少大城市勞動年齡人口在總人口中的佔比有所下滑：
從就業面來看，許多一二線城市的高薪崗位，譬如網際網路、金融、房地產、教培、服務諮詢這類崗位要麼面臨降薪、要麼面臨裁員、要麼面臨降薪裁員。
這些高薪崗位裁員之後，一些非必要性消費必然會出現萎縮；
在消費傳導下勢必會帶著下游的消費、餐飲、服務領域接著感受寒意。
你家或者你公司附近某個餐館關門，奢侈品大牌門店的櫃姐從月入四五萬暴降到只拿底薪四五千，其實就是這個邏輯。
原本在大城市工作的或者想要去大城市工作的青年學生或者青壯年勞動力，一瞅這情況：
反正都是工作不好找、工資收入比老家高的那點兒錢興許拿來替房東還貸呢？
大夥兒要都這麼合計，你琢磨會發生什麼事？
杭州那個網紅大樓——麗晶國際從高峰時期的20000租戶減少到今天不足10000，就是這個原因。
再一個，現在租房市場上的主力軍，95後、00後心態也在改變。
老破小？群租房？那住不了，回老家躺平也住不了。
經過他們這麼一整頓，租賃市場也開始卷品質了，最典型的連鎖反應就是：
不少距離核心區稍遠的次新房反而比核心區老房更有市場。
比他們年紀長個十幾二十歲甚至更多的房東見到此情此景，當然會懵逼。
3
理論上講，想要扭轉租賃市場當前的現狀，唯有指望兩件事能有所改變：
其一，就業面能夠得到質的改善；
其二，租賃房源供應能有所收斂。
道理很簡單，可真的要落地恐怕不是那麼容易。
先說就業。
目前我們國家最能吸納中高收入就業的崗位，主要集中於網際網路、房地產、金融、教培以及各類體制內單位。
體制內單位員工，由於收入、五險一金相對穩定，因而更加傾向就地買房，還有一部分住在單位提供的公寓裡，顯然不是租賃市場的主體客源。
剩下的網際網路、房地產、金融、教培目前基本上都在相對緩慢的回血中，要讓它們重新顯現出就業拉動效應，咱說實在話，真的需要耐心。
那有小夥伴說了：“人工智慧、生物醫藥、晶片半導體這類高精尖企業不能代替之前的網際網路、房地產、金融、教培嗎？”
說句大實話，長遠來看一定能，但短期替代就業可能性不大。
拿我們杭州來舉個例子，大夥兒就明白了。
10年前，阿里巴巴帶火大平臺經濟的時候，不少人組個草臺班子就能分到一杯羹。
張三家種山核桃、李四家種香榧、劉五家種碧根果，這些全能放在平臺上擴大銷路。
王小六一瞅：心說我家不種乾果，但我能碼一堆哥們兒糊乾果包裝盒，這也能來錢。
以上，乃是多年前筆者自駕去臨安區天目山遊玩時的所見所聞。
可是今天呢？
我也想做人工智慧下游配套，我也想為國產原研藥研發貢獻一份力，我也想為國產5奈米晶片攻關建言獻策…但這不是知識結構不允許嗎？
以上咱們說的問題，相信不少一二線城市或早或晚都會遇到。
我們要想突破技術掐脖子、讓產業附加值更上一層樓，確實得在人工智慧、生物醫藥、晶片半導體，這是要解決“高”的問題。
但另一個，也就是“廣”的問題，我們確實需要好好想一想，如何讓這些高精尖產業在廣大老百姓中間開枝散葉，成為普通人的就業紅利。
這件事非常非常非常重要！不光是穩房租，你要穩消費、穩房地產、穩民生，都得靠這條線使勁。
接下來再看供給。
相比之下，改善租賃房源供應這一關就更為複雜了。
坦白說，單看租賃市場，問題很可能比買賣市場還要嚴重。
疏通買賣市場的堵點，make 房地產great again，最起碼國家隊是有意願的。
租賃市場可不一樣，保租房是國家隊定的方向，KPI壓得死死的，哪是說變就能變的？
更何況，推進“租售並舉”這個事兒已經在過去幾年的多次重磅會議中被反覆強調。
唯一可能出現變動的，就是各地房東們自發形成的存量房市場。
這一塊還是有可能出現樂觀訊號的。
你琢磨，最近是不是相當一部分城市地王頻出、縮量提質供地、高階改善市場咔咔賣，這仨事絲毫不含糊？
這其實已經明牌了：未來的新房市場就是高階改善的天下。
絕大多數想買自住房（包含普通改善住宅）的客群有意無意地被趕到了二手房市場。
這樣一來，就為二手房的止跌企穩甚至企穩回升創造了客觀條件。
一旦二手房市場的中長線價值預期得到正向反饋，拋售情緒也就不那麼嚴重了，二手房堰塞湖也會得到溫和地緩解，租賃市場也就跟著好起來了。
總體來說，單純指望買房收租，現在看並不是一筆好買賣。
你要跟國家隊卷、要跟別的房東卷，操的心一點找個朝九晚六的班上來得少。
但如果說，你要在供需基本面已在持續改善的核心城市裡尋找優質房源——
這事兒還是有搞頭的！
畢竟，少部分頭部一二線城市的房價已經開始實現止跌企穩甚至企穩回升了。
尤其像深圳，其實房價已經悄咪咪地漲了5個月之久。
在地王頻出、土拍縮量提質、核心區新房日漸枯竭的今天，有越來越多的城市正在複製深圳樓市的路子…
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