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今日免費下載：2024上海租賃住房市場年報
來源：大碗pro
作者：江月
01
正值“換租季”，倒胃口的事情又發生了。
還記“提燈定損”不？
差不多就是在去年的這個時候，某房東提著燈一點一點地檢查退租房。由此，熱門新詞出現了，提燈定損——
出租房檢查損壞情況時，過於細緻、挑剔，甚至故意找茬。此詞彙帶有一定貶義，暗含吹毛求疵、雞蛋裡挑骨頭等負面意味。
今年，更牛的詞出現了。
拆窗驗灰！
事情的起因經過大致如下，並且大碗整理了事件的幾個重點：
某位租客在城中村租了套房子，租房期限為2023年3月1日到2024年2月28日，到期後未簽約，但仍按之前合同規定金額交付房租。
重點一：足額繳納2月房租。
今年2月，租客因個人原因有退租計劃，準備於中旬搬離出租房，但仍然交了整2月的房租。
重點二：二房東。
與此同時，租客在2月初與二房東提前進行溝通，並同意二房東在租房期間帶人看房，以防空租，儘可能避免損失。
重點三：苛刻的退房要求。
關於退租，二房東提了兩個退房要求。
1.租金不退。
租金只能按月算不按天算，由此，剩餘半月的房租概不退還。
2.全屋清洗。
除了要求打掃衛生外，二房東還要求進行全屋清洗，包括但不限於防盜網每根管每面網不能有灰，衛生間地板要用鋼絲球擦洗。
重點四：出爾反爾的二房東。
儘管條件苛刻，但租客仍然完成了全屋清潔。
但是，二房東以老化的瓷磚沒洗乾淨為由拒退押金。
隨之，租客報警，二房東又一改說法，表示求女子把屋子清洗乾淨，但對於“乾淨”的標準由自己判定。
重點五：拆窗驗灰。
對於“乾淨”的標準，二房東現身說法。
他將廚房和臥室的玻璃窗全都拆下來，稱縫隙裡有灰，那麼這就是“不夠乾淨”。
一時間，見慣了各種場面的民警，無語了……
重點六：100元衛生費。
儘管租客完成了苛刻的退房條件，儘管有第三方的介入，但最終的結果仍然不讓人滿意——
二房東扣除100元押金，作為衛生費。
當然，那半個月的房租，更是不可能要回來了。
看完事件的全過程，我如鯁在喉。
我是真的沒想到，現在二房東驗收個出租房，會比人家新房驗收的標準還高。
想當年，江月也是租過房的人。那年的房東，也想扣下我的押金。我據理力爭後，他盡數退還。每當回想起這件事時，我都會狠狠地啐他一口。
現在，我發現我錯了——
當年的那個房東，與這個二房東相比，可真是個大善人！
這麼一個體面的租客，本應該有個好聚好散的結局，不料卻碰上了這麼一個……二房東。
這件事的發生，似乎正在告訴我們：
租房的環境，越來越差了。
如果說去年的“提燈驗損”只是吹毛求疵的話，那麼今年的“拆窗驗灰”狠毒程度絕對更上一層樓。
那麼，到底是什麼原因，讓租房環境一年比一年差？
02
租房市場差，並不是藉口。
許多人都認為，二房東的變本加厲，是因為租房市場的每況愈下。
如果說大多城市的房價跌回到了10年前，那麼房租可能跌回到了15年前的水平。
以下是幾個城市的住宅租金指數，北上深相對較好，2024年末租金指數跌回2016年的水平，而廣州跌到2014年，成都跌回2018年，天津直接回到了2010年。
今年，租金下跌的情況仍然沒有止住。
根據克而瑞長租監測資料顯示，2025年2月全國55城個人房源掛牌租金為1.16元/㎡/天，環比微跌0.24%，同比下跌0.23%。其中，2月，租金水平靠前的TOP10城市，9個城市租金環比下跌，跌幅約1-6%不等——
明明是租房季，但還是一個供過於求的租金下跌市場。
因此，手握多套房子的二房東，壓力很大——
市場行情好的時候，二房東的利潤率可以達到40-60%的水平，而現在該行業的平均利潤率最多不過是20%左右。
注意，該利潤率還不包括一些特殊因素的影響——
比如，空租率的影響。
想要維持穩定的利潤率，得把空租率穩定在15%以下。
再比如，租金槓桿的影響。
手裡資金成本越高，二房東的抗風險能力就越差。
對於這種局面，大家很輕易地就得出了一個結論——
二房東把壓力轉移給了租客！
既然租金下降，那索性就把押金扣下來！
的確，這個邏輯確實沒問題。
但是，這麼理解還不夠深刻。
你先得明白二房東是怎麼賺錢。
第一層：靠利差賺錢。
這層大家都明白，就是以低價收房，然後轉租出去，賺取利差。
第二層：靠擴大利差賺錢。
比如，給房子提升裝修，進而提高租金；再比如，做個隔斷房，一套房子做成兩套房、三套房來出租。
以上兩層，是最基本的獲利模式。
第三層：靠水電費賺錢。
天價水電費，許多打工人都經歷過。
只要一度電收1塊錢，二房東手裡若是有個20套房子，每套出租三四戶，那麼每個與光收電費就能賺個萬把塊。
以上可知：二房東是在全方位地賺租客的錢。
那麼，自然也包括押金，以及各種“退租費”。
以押金為例，還是20套房子，每套出租三四戶，一戶押金算個2000元，
合計12-16萬元。
你想想，你仔細想想，一旦這十幾萬入賬，有幾個二房東能把持得住？
況且，押金歸屬這個問題，優勢全在二房東身上。
首先，錢早已“落袋為安”。
屆時，只要挑幾個退租問題，然後和租客說：“錢從押金里扣。”
一切都萬事大吉。
其次，租客奪回押金的成本很高。
當租客退租時，會面臨什麼問題？
第一個是搬家問題，而搬家從來不是一件簡單的事兒。
第二個是工作問題，一般來說，租客的換租往往與工作的變動、調動相關，此時租客也無暇應對二房東的刁難。
即便真有勇士，敢於為奪回押金而付出行動，那麼，打官司的時間往往需要1-3個月。
聽罷，勇士們直呼：蒜鳥，蒜鳥。
所以，從客觀層面的事實出發，所謂的押金早就成了房貸的囊中之物。
03
經過上述的分析，二房東變本加厲的依仗，正是手握著屬於租客的押金。
只要他們在退租時，隨便找些問題，然後就能理直氣壯地說：“錢從押金里扣。”如此，押金就能名正言順地歸屬於他們。
但是，從法理上看，90%的情況下，押金都該退還給租客。
舉個例子，房東主張房客因過度使用導致櫥櫃檯面開裂等問題，要求賠償，但法院認為證據不足，不支援其反訴請求。
你看，出租中因房屋磨損、傢俱家電損耗等情形都能退押金。
只不過，實際操作起來難度抬高——
不退押金的房東與欠錢不還的大爺一樣，令人感到深深的無奈。
所以，想要解決這個問題，最根本的辦法就是——
押金不經房東的手！
自去年10月1日起，北京市住房租賃押金託管與租金監管業務正式上線，北京住房租金、押金首次納入監管。
這是啥意思呢？
簡單理解，北京市住房資金管理中心設立兩個賬戶，一個是押金託管，另一個是租金監管賬戶。
租金部分，單次收取租金數額超過三個月的，租金按照合同約定時間、金額存入租金監管賬戶。比方說，一些半年付、年付及以上付款週期的租房，其租金將全部存入租金監管賬戶。
這是為了防止租賃企業卷鋪子跑路。
押金部分，押金須按住房租賃合同約定的時間、金額存入押金託管賬戶。
這是為了防止某些人對押金起壞心眼子。
該政策實行以來，短短2個月時間，監管系統以北京市房屋租賃服務平臺獲取備案資料為基礎，獲取備案合同6.6萬筆，累計應納入監管資金2.3億元，其中押金佔99.5%。
這麼看，該政策真的是在拯救打工人的押金。
不過，該政策主要針對的是企業，暫時不能普惠到每一位租房人。
對於這類租房人來說，還有一個辦法——
保租房。
十四五期間，全國要籌集建設保障性租賃住房870萬套間，其中大頭就在各個一二線城市，北京40萬套，上海60萬套，深圳74萬套……
而且，這些保租房也不盡在郊區。
以深圳南山為例，2024年建設籌集的保障房租賃住房專案，共計18個專案，涵蓋政府組織配租類和社會主體出租類，合計提供10404套保租房。
所以，計劃租房的朋友，一定要去先關注當地的保租房政策，包括不限於人才公寓、藍領公寓、公租房……
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