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"經濟適用房"欺詐？服務費飆升400% -
哈利法克斯資料：房價意外下跌0.1% -
英國海濱度假勝地引發稅收戰 -
FCA研究新方案：抵押貸款規則可能會放寬 -
政府對大型或有爭議規劃申請的發言權被奪
“經濟適用房”服務費飆升高達400%
在英國，政府不斷推出一些政策來支援首次買家登上房產階梯，比如說，政府在出售土地或者審查規劃申請的時候，幾乎會要求開發商或者住房協會建設一部分“經濟適用房”，透過Shared ownership（共享產權房）等計劃出售給首次購房者。
在過去十年裡，光是住房協會已建造並出售和管理超過10萬套共享產權房屋，以“幫助”首次購房者擁有自己的房產。然而，這些“經濟適用房”的業主們表示，住房協會因“不當銷售”正在毀掉他們的生活。
據瞭解，這些首次購房者在入住後發現服務費大幅上漲，有些漲幅甚至超過400%。居民還批評這些房屋在出售時未能準確預估服務費用，甚至稱這些費用為“不合理”或“敲詐”。
英國《觀察家報》透過審查營銷和房地產檔案揭示了買家如何被誘導購買共享產權房屋，這些房屋的月服務費曾被估計為低至120英鎊。然而，住房協會未能準確反映可能的成本，某些情況下，服務費已經飆升至每月650英鎊以上。
2017年，帕特里克·達菲（Patrick Duffy）搬進位於倫敦東部達爾斯頓的共享產權房屋時，服務費約為每月95英鎊。這是由One Housing（現為Riverside集團）銷售的Martel Place房產專案——然而，近年來，該房產服務費大幅上漲，從4月開始將達到每月706英鎊。
達菲與伴侶說：“這套房子價格實在太高，我可能要一輩子都住在這裡，因為它在公開市場上根本賣不出去。”
喬治·安丹（George Andain）從事可持續電力解決方案銷售工作，他在布萊頓市中心克拉里昂房屋協會開發專案中的公寓，服務費從2021年的每月120英鎊漲至2024-2025年預計的390英鎊。
他說：“這正在毀掉人們的生活。我們被這些服務費困住了，根本無法擺脫，我們正在積累無法承受的債務。如果人們在18個月內都買不起這些經濟適用房，那麼銷售這些房子的意義又何在呢？”
布里奇特·科特（Bridget Cotter）是大學講師，2022年她搬進了同一開發專案中的一套公寓，最初的月服務費為145英鎊，但到2023-2024年已增加至372英鎊。
她表示：“我很生氣，也很害怕，我不知道該怎麼辦。我負擔不起，但又不能搬走。我認為這是誤導。Clarion有責任仔細核實預估的服務費成本。我非常擔心，因為我的債務不斷增加，我很難負擔房租和服務費。”
英國幾乎大部分住房協會都在面臨著是否準確反映“經濟適用房”服務費的質疑。在其中一起案例中，位於倫敦南部伯蒙德西的Pickle
Factory一套共享產權的Peabody住房協會公寓，原本宣傳的服務費為每月247英鎊，但《觀察家報》檢視的檔案顯示，2024年該小區一套一居室公寓的實際費用預計為每月406英鎊——比市場價格高出60%以上。
Factory一套共享產權的Peabody住房協會公寓，原本宣傳的服務費為每月247英鎊，但《觀察家報》檢視的檔案顯示，2024年該小區一套一居室公寓的實際費用預計為每月406英鎊——比市場價格高出60%以上。
同一樓層由皮博迪住房協會管理的另一套兩居室共享產權房產，2024-2025年的服務費約為每月667英鎊。
上週，居民活動團體“社會住房行動運動計劃”將對這一服務費醜聞採取法律行動，該醜聞涉及社會住房租戶、共享產權房屋居民和其他承租人。如果國家審計署拒絕介入調查，該組織計劃申請司法審查。
然而，住房協會表示，他們並不從服務費中獲利，這些費用通常由外部管理機構編制。代表協會的全國住房聯合會執行長凱特·亨德森（Kate Henderson）表示：“不斷上漲的保險費影響了所有建築物，包括共享產權房屋。建築安全、通貨膨脹等因素導致了服務和材料價格的上漲。”
住房協會Clarion表示，它正與布萊頓開發專案的管理代理進行定期會議，要求提高成本上漲的透明度。
“我們的首要任務仍然是確保居民能夠在面對成本挑戰時有強有力的發言權，並以公平價格獲得優質服務。”
皮博迪住房協會表示，Pickle
Factory的收費是由外部管理機構制定的，並將審查《觀察家報》提到的公寓的營銷情況，確保其準確無誤。
Factory的收費是由外部管理機構制定的，並將審查《觀察家報》提到的公寓的營銷情況，確保其準確無誤。
英國房價出現下跌
英國銀行Halifax釋出最新資料報告：2月份英國房價下降了0.1%——截至2025年2月，英國平均房價為：298,602英鎊。在今年1月的時候，英國房價曾創下歷史新高。此前，分析師預計英國經濟將在環比增長0.3%的基礎上，同比上漲3.1%。然而，Halifax表示，實際增幅僅為2.9%，低於預期。
隨著英國央行上個月將基準利率下調至4.5%，市場預期今年還將進行至少兩次降息，每次降幅為0.25個百分點，預計這將使抵押貸款交易更加具有吸引力。
上週五，滙豐銀行宣佈下調標準浮動利率，這意味著那些固定利率貸款到期後尚未重新選擇貸款產品的房主，每月的還款金額將減少。該利率下調了0.25個百分點，降至兩年來的最低水平6.74%。
經濟學家和業內分析師曾預測，由於抵押貸款利率下降以及買家急於在印花稅調整前完成購房，房價會繼續上漲。然而，沒想到的是，2月份的房價竟然出現下跌的現象。
Halifax抵押貸款主管阿曼達·布萊登（Amanda Bryden）表示，這可能和購房者放慢購房行動有關：“2月份的房價資料突顯了英國房地產市場的微妙平衡。儘管有人猜測印花稅改革前可能會出現最後一波購房潮，但隨著4月截止日期臨近，我們看到一些需求開始逐漸減弱，因為完成購房所需的時間使得買家認為自己沒有機會了。”
Halifax的報告還指出，過去六個月內房價已連續兩個月下跌，其中12月的房價下跌了0.2%。
康沃爾徵收雙倍市政稅，二套房業主反擊
康沃爾郡的議員史蒂夫·亞瑟堅信，二套房業主的一些避稅行為將導致今年的議會預算出現嚴重缺口。作為當地商人，他在康沃爾北部的佩蘭波斯經營著一家度假別墅公司。他預計，許多二套房業主可能會將市政稅賬單轉移到自己的孩子名下，從而可以合法避稅。
事情是這樣的，英國約150個地方政府（大多數為風景區）將從4月起對二套住房徵收100%的市政稅。不過，房主若將成年子女列為市政稅納稅人，將能避免支付標準D級稅率的兩倍市政稅（2,342.54英鎊）。
亞瑟認為，房主將孩子安置在房屋中後，便能輕鬆避稅，這可能會影響康沃爾郡議員們精心設計的預算。
“我並不是說所有二套房主都會轉讓房產給孩子，但不少人會這麼做。尤其在看到避稅的便利後，他們可能會選擇這樣做。”
由於缺乏足夠資源來核實房產所有權，這些行政區政府只能依靠房主自報房產狀況。近年來，政府的緊縮政策使得市政府面臨巨大的財務壓力，而此次對二套房業主的稅收增加是其彌補預算缺口、同時試圖降低當地購房成本的一項舉措。康沃爾郡計劃從12,400套二套住房中額外籌集2,400萬英鎊來填補預算空缺。
除了把房產轉讓給自己的孩子外，部分業主選擇將房產轉為度假出租。度假出租作為一種業務，單個房產的收入通常低於商業稅門檻，因此業主無需繳納商業稅。這樣的方法也可能導致市政府無法收回所需的資金，並未必能有效解決房地產危機。
此外，有些想換主要住所的家庭，可能也會向土地註冊處提交申請，尤其是當他們現有住所位於尚未徵收二套住房稅的地區時。
格溫內斯議會的住房內閣成員克雷格·阿布·伊阿古表示，亞瑟擔心的情況可能會成真。格溫內斯一直是二套住房稅的試點地區，已經經歷了這一政策帶來的各類後果。起初，業主將二套房改造成度假出租房，但大多數房屋仍保持為自用，部分房主則開始將房產轉移給子女。
獨立稅務專家丹·尼德爾表示，康沃爾郡可能無法實現其預算目標。他認為，現有的情形並不具有長期可持續性。“目前，二套房主無需考慮哪一套是他們的主要住所。隨著他們在第二套房待的時間增多，可能會選擇更換住所。雖然有些房產可能會因為出售而對價格產生短期影響，但這種影響微乎其微，可能不足以使當地居民能夠承擔起房價。”
許多行政區政府已經為明年四月的財政年度通過了預算計劃，以應對龐大的支出缺口。康沃爾郡則透過動用儲備金並削減交通經費，填補了5000萬英鎊的缺口，並計劃透過市政稅收入籌集4.17億英鎊，同時從營業稅和政府補助中分別獲得2.715億英鎊和1.01億英鎊。
然而，二套住房稅的收入若無法達到預期，將進一步加劇地方財政困境，並可能迫使地方政府走向破產。
另外一頭——為了擺脫財政困境，威爾士和愛丁堡議會正積極推動徵收旅遊稅，其中愛丁堡的這項稅收預計將籌集超過4000萬英鎊。約克市也在考慮實施類似的方案，2025年預算協商中，80%的受訪者表示支援。
在曼徹斯特，市議會自2023年起對酒店每晚徵收1英鎊的房費，這項政策被視為“合法的變通辦法”。此舉在第一年就為市議會帶來了220萬英鎊的收入。
倫敦政治經濟學院的地方政府專家託尼·特拉弗斯指出，二套住房稅和旅遊稅只是臨時修補地方政府資金短缺的措施。
儘管康沃爾郡的議員們對二套房稅的收入能否達到預期有所擔憂，當地政府仍在推動這一政策，希望能夠緩解財政壓力。
從好的方面來看，康沃爾的房地產經紀人喬·阿什比表示，很多業主不願為二套住房繳納額外稅款而選擇出售，現在市場上的房屋數量多了起來，房屋銷售量也有所增加。她認為，這一政策或將使當地社群受益，現在已經看到房價有所下跌。
FCA放寬貸款規則，支援房屋所有權
根據報道，英國金融行為監管局（FCA）正在研究對抵押貸款申請進行“壓力測試”的替代方法，以便人們更容易獲得抵押貸款。
2008年金融危機爆發後的幾年，政府出臺了嚴格的貸款規定，以避免人們陷入還款困難的境況。但這些規則也使得很多人無法申請貸款，無法擁有自己的住房。現在，金融監管局提醒貸方要靈活調整抵押貸款規則，隨著利率下降，當前市場的利率壓力測試方法有些過度限制那些本來負擔得起的借款人獲得貸款的機會。
FCA執行長尼基爾·拉蒂（Nikhil Rathi）在致財政大臣艾瑪·雷諾茲（Emma Reynolds）的一封信中指出，FCA的規則具有靈活性，允許貸方為有良好信用的客戶提供貸款，從而支援房屋所有權的實現。
拉蒂在信中表示，FCA將在未來幾周內就現行的壓力測試方法及其替代方案進行證據徵集，人工智慧（AI）和數字化技術將成為推動增長和消費者良好體驗的關鍵因素，應該為徵集證據提供支援。他還表示，這項審查將考慮政府最近宣佈的數字化搬家流程計劃，利用單一數字身份來源和獲取更多房地產資訊的工作。
“我們正採取快速行動，幫助更多人擁有自己的家。透過靈活的貸款方式，我們可以幫助更多人成為房主，希望企業能夠充分利用這一點。雖然我們已經取得一些進展，但仍有許多工作要做，我們將在不久後提出更多建議，支援房屋所有權並推動英國經濟發展。”
根據FCA提供的證據，5月的磋商將探討向新貸方提供再抵押貸款的方案，縮短貸款期限以降低借貸成本，以及為消費者提供在受監管的諮詢流程之外與公司合作的選擇。
此外，FCA計劃於6月就以下議題展開公開討論：
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風險偏好和責任風險承擔； -
可負擔性測試的替代方案和產品創新； -
退休貸款； -
消費者資訊需求。
財政大臣雷切爾·裡夫斯（Rachel Reeves）對此舉表示歡迎，稱：“監管機構的這一舉措是值得歡迎的，它將促進經濟增長並幫助工薪家庭實現購房夢想。世界正在變化，這也是我們必須加快改革步伐的原因，以便讓人們的口袋裡多些錢。”
改革可能會剝奪議會對大型或有爭議的規劃申請的發言權
今年1月，政府釋出了一份工作檔案，概述了《規劃和基礎設施法案》的目標，以增強規劃效率並實現政府承諾的150萬套新住房目標。該計劃簡化全國性基礎設施專案的決策流程，並透過適度減少諮詢要求、加強法定指導以及每五年更新國家政策宣告，為開發商提供更多確定性，加快決策程序。
自年初以來，工黨將解決“過時”規劃系統作為重點，旨在加速該系統的改革。上週，住房部長馬修·彭尼庫克在宣告中表示，規劃改革將提高地方規劃的透明度和效率，力求使住房建設速度“提升三倍”。
雖然《規劃和基礎設施法案》的細節尚未最終確定，但據《泰晤士報》報道，預計將對地方規劃委員會進行改革。現行制度允許議員決定哪些專案由委員會審議，哪些專案交由專業規劃官員處理。
媒體報道，副首相安吉拉·雷納可能進一步推進改革，制定規則禁止議員干預除了最大、最具爭議的專案外的所有建築開發，包括住宅、辦公樓、工廠等大規模開發專案——這些專案通常涉及10至100棟房屋。一旦專案獲得許可，議員將無法干預房屋的風格和佈局，目的是推動更多中小型專案的發展。
政府訊息人士稱：“我們將現代化規劃委員會的運作，確保他們專注於大型開發專案的核心事務，而不是小型專案或細節問題。這是為了確保在正確層面做出合適的決策。”
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