固定收益|收購存量房業務機會梳理

收購存量房，保障房

自5月17日以來，中央多次召開會議要求各地推進存量房源、土地收購，盤活存量的同時籌建保障性住房，多地已發文推進執行。目前各地實踐以收購存量房為主，本文梳理主要模式，並結合各地保障房潛在需求和籌建目標、住宅租金收益率、區域樓市庫存情況，分析相關業務機會。

在業務模式方面，以存量房狀態劃分，收購存量房可分為兩類：

一是面向二手房的“收舊換新”。其主要由各地涉房國企開展，旨在針對性去化其自身或區域涉房國企新房庫存，以“差額置換”為基本原則，收購舊房總價通常限定為購置新房總價的60%-80%，存在覆蓋區域及收購體量較小、舊房和換新房源限制嚴格等特徵。

二是收購存量新房（即已建成未出售商品房）。根據央行保障性住房再貸款相關要求，縣級以上城市地方政府可選定不超過2家非融資平臺類地方國企作為收購主體，金融機構向地方國企發放貸款後，可按貸款本金的60%向央行申請再貸款。從歷史租賃貸款支援計劃（現已併入保障性住房再貸款管理）及近期各地政府披露的案例來看，存在以下特徵：（1）收購物業狀態需為已建成未出售（即現房），收購單位以整幢、整單元為主；（2）收購的物業型別未明確限定為住宅，或可拓展至商辦公寓；（3）單套面積高於保障性租賃住房面積上限（70平米），多數在120平方米以下；（4）收購價格基準存在差異，包括評估價、成本價、市場價，主要是為了平衡房企存量貸款償還和專案未來收益，通常而言需要為市場價的6-7折，部分住宅租金收益率較高的區域收購價格有提升空間。

在業務機會方面，目前各地保障性住房籌建計劃以配租型為主、配售型為輔，考慮到配售型保障性住房銷售價格往往為同區域市場價的5折左右，收購存量房更適合用於供應配租型保障房，而配售型保障房則更適合透過劃撥用地或者閒置土地回收予以籌建。我們選取了24個數據可得的重點一、二線城市，從各地保障房潛在需求（租賃非保障性住房的家庭戶佔比）、收益水平（區域住宅租金收益率）、2024年保障房規劃籌建目標三個維度，結合商品住宅出清週期指標對上述城市進行篩選。從結果來看，上海、北京、廣州、深圳、杭州、蘇州、合肥、武漢、成都9城保障房規劃籌建規模較高，相關業務落地機率更大；南京、寧波、福州、長沙、西安、貴陽、昆明亦存在一定業務機會。

同時，我們對上述9城城市內部各片區相關資料進行了進一步梳理，其中，庫存壓力高並且保障房潛在需求大的片區，更可能優先落地相關業務，比如北京的豐臺、通州、大興、順義4區，廣州的增城、番禺、花都、南沙、白雲、黃埔、天河7區，深圳的龍崗、龍華2區，蘇州的虎丘（高新區）、相城、吳中、吳江4區，武漢東湖新技術開發區，成都金牛區，杭州臨安區等。

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