最近一段時間，有很多朋友在後臺私信我們，關於英國商用門面買賣與租賃問題，還有朋友問我們——Section 21無過錯驅逐條款——是否也適用於商業門店？
為了方便廣大讀者，我們決定給大家彙總一篇英國商用門面買賣與租賃指南。
跟隨房產君，我們一起來看看吧！在英國經營商業專案，比如外賣店、零售鋪面或診所，瞭解商業物業的買賣與租賃規定，是走穩第一步的關鍵。
無論你是投資者、租客還是轉讓方，這份指南，可以給大家一定的幫助。
一、商業租賃與住宅租賃法律不同
在英國，商業物業租賃與民居租賃適用完全不同的法律體系。
比如住宅租賃中常見的“Section 21 無過錯驅逐條款”（房東在不說明理由的情況下要求租客搬離），是《1988年住房法》的內容，僅適用於民居租賃（Assured Shorthold Tenancy, AST）。
而外賣店、零售店鋪、診所等商用門面，屬於商業租賃，Section 21 這類條款完全不適用。
二、商業租賃適用的法律框架
英國商業租賃主要依據的是《1954年房東與租客法》（Landlord and Tenant Act 1954）。
這個法案通常賦予商業租客“安居權”（Security of Tenure），即租期屆滿後有續租權。
但房東可以要求在簽約前“排除續租權”，這一點在合同中需特別留意。
商業租賃不受住房押金保護制度（TDP）的限制，但押金金額和退還條件仍然需要在合同中明確。
三、商用門面買賣流程及注意事項
商業物業買賣通常從簽署意向書（Heads of Terms）開始，明確價格、成交時間、雙方責任等核心要點。
買方律師將進行盡職調查（Due Diligence），包括產權核查、規劃用途、結構安全、現有租約、是否有住宅部分等。
如需商業貸款，銀行會進行估值及稽核。
雙方律師在交換合同（Exchange）時正式簽署並支付定金，通常為10%。
完成階段（Completion）支付尾款並將產權轉入買方名下，同時進行土地註冊（Land Registry）。
但，在商業門面買賣的過程中，需要特別關注：
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是否符合你預期的經營用途（例如 Class E 類可用於零售、外賣、診所）；
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建築結構是否安全、防火達標，是否含有樓上住宅需要分權；
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是否有未披露的長期租約或使用限制；
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購入後需自行承擔商業房產稅（Business Rates），按政府評估的應稅價值（Rateable Value）計算。
四、商業租賃內容要點
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租期長短需要根據你的經營計劃安排，通常商業租賃從3年到25年不等，部分租約含“中止條款”（Break Clause），可在約定時間提前終止。 -
租金安排是否有定期上漲條款（Rent Review），需要提前看清楚，通常每3年或5年一次。 -
用途限制必須明確寫入合同，比如是否允許售賣熱食、是否能做外賣、是否允許外賣平臺入駐等。 -
裝修需不需要房東批准、是否要在退租時恢復原狀（Reinstatement），這是許多租客忽視但最後成本極高的部分。 -
維護責任是租客最容易吃虧的點。大多數商業租賃屬於“FRI租賃”（全維修保險型），意味著你需要負責內部和外部的全部維護，哪怕是房頂漏水、外牆風化，也可能由你來修。 -
如果房東希望你放棄1954年法案中的“安居權”，一定要搞清楚你的續租權是否被排除，避免到期被直接趕出。
五、一些避坑小建議
首先，一定聘請商業地產律師來審閱合同並進行產權調查，這是規避風險的基本保障。
其次，如果你是初次租賃或購買商用門面，可以考慮找商業地產中介（Commercial Agent）協助談判租金、查勘條件、分析行情。
第三，明確物業的“用途分類”（Use Class），不要簽下不能合法做餐飲的鋪子，否則後續申請變更用途可能難上加難。
第四，不要輕信口頭承諾，一切重要條款必須白紙黑字寫進合同。以免最終口說無憑，不認賬。
第五，準備經營計劃前，要先查清當地的許可制度、垃圾處理、油煙排放、營業執照（Premises Licence）要求等。
ref：
https://www.legalclarity.co.uk/blog/process-of-buying-a-commerical-property
https://ackroydlegal.com/guide-to-tenants-rights-under-commercial-leases/
https://www.360lawservices.com/blog/commercial-property/
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