上海楊浦北科建自如寓房型配置（效果圖）
長租公寓、保障性租賃住房不僅能解決城市中心新青年的職住矛盾，也能讓空置的辦公樓、商場重煥生機
文｜劉言
近兩年，隨著經濟進入週期性調整和房地產市場的全面調控，全國各類存量資產不斷增加。
1月9日，世邦魏理仕釋出的《2023年北京房地產市場回顧與2024年展望》顯示，北京寫字樓租賃市場的整體空置率為2009年末以來最高值。
中國不動產市場已從增量時代邁入存量時代，一二線城市，大量核心地段的辦公樓、商場物業，及城市周邊的產業園區亟待盤活。6月7日，自如資管總經理孟月在與北京科技園建設（集團）股份有限公司（下稱北科建集團）副總經理李大勇的內部會中談到。
北科建集團是1999年北京市政府為落實《國務院關於建設中關村科技園區有關問題的批覆》精神而設立的市屬國有企業，併成功開發建設了中關村核心的“一區三園”。2024年3月，自如與北科建成立了專案合資公司，主要用於盤活存量資產，打造長租公寓、保租房等產品。
孟月認為，目前城市商圈人口總量、人口結構、產業都發生變化，在這種背景下，提升城市核心地段的存量物業價值的有效辦法是將這些非居住型物業改成長租公寓或者是保障性租賃住房，結合周圍人群的消費習慣，配套相應商業服務業態，讓物業供給和其周邊的消費需求形成有效匹配。
城市商圈的數智化精準研判是“非改居”的核心競爭力
自如和北科建在做的事簡單來說就是把非居住性質的物業（寫字樓、商場、產業園區等），改造成符合監管要求的居住型物業，即“非改居”。目前，非改居的大多數落地專案為長租公寓和保障性租賃住房。
孟月認為，將存量物業改建為長租公寓或保租房的建設是城市更新中重要的一環。北京、上海等城市的部分商辦物業已出現閒置低效、承租需求不足的情況，如果物業更新改造時，仍繼續以商業、辦公業態推向市場，將會面臨較大的挑戰。
線下商業業態受到需求不足、電商快速發展的影響，其物業必須重新轉型提效。辦公物業也是如此，近年來有更多的企業選擇線上會議或居家辦公，節約成本的同時也不影響工作效率，這必然會導致企業對辦公樓的租賃需求降低。
另一方面，城市新青年苦於居住環境品質不足、工作和居住地點相距太遠等問題的困擾。
以北京東三環國貿為例，在此就業的年輕人大都住在五環外的通州，通勤時間超過一小時。東三環作為成熟商圈，住宅、商場、酒店及寫字樓林立，但給年青人在此租住的可選空間很少，且價格普遍偏高。
孟月認為，在國貿的這類商圈，透過自如對商圈租賃市場的研判，將合適的存量物業改造成長租公寓，可以有效地盤活資產現金流，提升資產價值，同時解決部分新青年的安居需求。
市場上供需結構錯配的矛盾一直存在，供給側設施裝置陳舊落後的物業並不鮮見，與之相對的卻是新青年們日趨品質化、多元化的租住需求。新青年是城市非常有活力的新鮮血液，城市需要不斷引進年輕人帶動城市發展，保障性住房和長租公寓的供給在其中起到非常重要的作用。北科建集團副總經理李大勇談到。
目前，市場上不缺資產，但是缺少好資產。
這對長租公寓運營商提出了更高的要求，如果能力不濟，盤活後的物業就會變成另外一種形式的存量資產。
“並非所有物業都適合做長租公寓，同時，適改的物業我們也提供多種模式進行匹配。”孟月談到，自如資管會根據物業的特點，基於十年甚至更運營週期對物業進行產品定位，根據業主的需求，匹配聯營的整棟增益模式或收購物業資產進行改造提升。
據悉，為降低風險，提升運營效率。在選擇專案的初期，自如資管的前端團隊都會從物業所處商圈的租賃市場供給情況和特點、商圈租賃客戶的來源和需求細分、商圈存量在營租賃市場當下及跨週期經營表現三個維度進行深入研判。
這三點對於長租公寓賽道的選手來說，總結起來都沒難度，但要想真的有數可依，卻不容易。
海量的資料智慧分析需要業務規模化，流程標準化及系統線上化。為了積累以上能力自如用了13年。
孟月強調，傳統房企及長租機構大多為點狀發展，尤其在北京、上海等重點10個城市，但自如是網狀發展。以北京和上海為例，自如已經進入數千個商圈，每個商圈自如都在進行長期的經營。
自如資管的數智化平臺將上述透過租賃服務積累的業務資料進行分析，為提高運營效率、降低投資風險賦能。
自如系統能在第一時間將目標片區與周邊長租業態的對比，針對專案所在城市、商圈、周邊市場情況、坪效經營等關鍵資訊進行分析，綜合判定專案的投資價值和投資風險。
除此之外，自如的數智化平臺還可以清晰的判斷商圈內的客群畫像，從而設計出使用者滿意的業態、產品，並制定能打動租戶的，合理的租金範圍。
早在2022年，自如的大資料平臺和技術就應用在了集中式公寓的投資和運營管理上。
這一年，自如資管在上海楊浦落地了第一個整棟的社群改造專案——上海楊浦暉盛自如寓。該專案位於楊浦區包頭路，原址是一個約5000平方米的老舊商場。
圖1，圖2:上海楊浦暉盛自如寓改造前後對比圖。
圖片來源：自如資管
2022年之前，該商場已破敗不堪，周邊全是老公房，基本沒有年輕人願意來這裡。但其實，能讓這座商場煥發生機的人群就在幾公里外。
孟月介紹，通過後臺數據分析，自如資管團隊發現，商場周邊有大量類似抖音、B站這樣的網際網路企業，這些企業又都是自如的會員。
他介紹，自如曾在北京服務過此類網際網路企業，可以精準判斷客源、客戶需求，客戶承受租金水平。所以，針對資料分析和調研，自如資管團隊與投資方一起對整棟物業進行了改造升級，一層配了商業，上面四層做了150間公寓產品。
這種產品不僅滿足年輕人的居住通勤半徑、支付能力，也能夠幫助他們解決長短期的居住需求。
圖3，改造後的上海楊浦暉盛自如公區。
圖片來源：自如資管
圖4，改造後的上海楊浦暉盛自如寓房間。
圖片來源：自如資管
不僅如此，在改造的過程中，自如的大資料平臺還會給產品定位提供強有力支撐。如在此區域內改造成30平米的一室一廳，還是兩室一廳，每個空間有什麼特點能吸引年輕人等。
同時，自如還在自已的APP上為專案打廣告推送給潛在客戶，也推出了24小時雲端服務，如線上帶看，影片看房、VR看房等，提升了專案的出租率和使用者看房效率。
這意味著，就算年青人毫無準備深夜飛上海，也能在線上辦理手續，下了飛機找到一個不錯的落腳地方。
據悉，專案定價在3990-7400元/間/月，於2023年 10月入市後，6個月內就實現了100%的出租率。
聯姻北科建，優勢互補
2024年1月，自如資管與北科建集團共同合作的首個集中式長租公寓專案北科建·自如寓（市光路店）已經動工。該專案位於上海市楊浦區世界路201號海尚世界智慧天地C棟。專案距醫院800米，距復旦大學商圈3公里，離地鐵線10號線1.8公里。
該專案原為園區內的辦公樓，改造後會變成一幢白領公寓，擁有128間房。據悉，目前專案已完成納保成為保租房，預計將於2024年9月開業。
李大勇認為，第一個和自如合作的專案雖然規模不大，但從保租房發展視角來看，在追求滿足青年人穩定居住訴求的同時，更多的要看專案質地是否合適。作為北京市國企，未來北科建集團和自如重點會在北京發力，圍繞科技創新、城市發展，包括北京副中心的建設，會做更多專案探索。預計今年雙方將有保租房專案在北京落地。
孟月認為，長租公寓、保租房可以作為聯結器，在存量市場尋找商業機會和客群，推動供需兩端高效匹配，加速存量資產盤活，更好地做好業務經營和拓展。但要盤活這些資產，只有技術還不夠，仍需要大量的資金。
雖然，險資早就進入了保租房和長租公寓領域，但其會傾向有更成熟穩定現金流的資產，而自如要解決的是更前端的問題，即盤活一個不良的、低效的樓宇。
這也是為什麼自如選擇和北科建集團合作的原因。北科建集團作為北京市屬國有企業，不僅資金實力雄厚，長期在不動產領域進行投資，還擁有豐富的科技園區開發管理及運營經驗。
“這是苦活累活，前期願意參與且有能力的機構並不多。自如需要與有投資能力、產業整合能力的機構強強聯手，一起去前期做真正有耐心的探索和嘗試。”孟月談到。
李大勇則表示，從目前的經濟發展來看，商業物業未來的價值是不穩定的，但是居住的功能及對居住品質的要求是剛需。
北科建集團和自如的合作是互助雙贏。北科建集團多年來一直在做科技園區的開發運營，服務科技創新。現在，城市的核心地段聚集了更多的新青年，他們是科技創新的驅動力。為他們提供好的居住環境，北科建集團不僅創新了產品，也履行了作為國企的社會責任。
他認為，北科建集團選擇自如主要考慮三點，一是多年來自如在居住服務領域內的口碑；二是自如系統是透明的，如房源透明，服務透明，這更能吸引城市新青年，也更讓投資人和合作夥伴放心；三是自如在大資料分析上的積累，讓其運營管理系統更成熟，出租率更高，投資風險更加可控。
據悉，合作初期北科建集團對自如資管的後臺分析資料做了多種測試。如透過傳統的市場調研，第三方機構諮詢及北科建集團自己的資料分析系統，多種方法驗證下，李大勇團隊發現自如的資料分析結果與他們的基本吻合。“可以說，他們的資料顆粒度更細。如商圈內的客群分佈、職業分佈、年齡結構、性別結構、行業結構及各物業的交通距離等。”
孟月坦言，資料的積累和技術的投入，都需要時間和成本，而自如從公司成立開始，底層設計定位就是做一家科技服務性公司。目前，自如資管的管理系統和大資料分析技術全是團隊自研，並無外包。
但長租公寓的運營本來就是微利可持續的行業。自如資管也是背後有集團十多年來規模化的運營能力和收入做底氣才能走到現在。
圖5，自如資管產品線。
現在，自如資管在管200多個整棟的集中式公寓，只要在資管系統中輸入任一專案的名字，系統就能立刻生成該專案詳盡的資產管理報告。
據悉，報告會展示商圈、樓盤情況，周邊物業經營、競爭情況，及整個專案的歷史週期的表現，如租期管理，到期風險，庫存管理，員工人數，工作表現、人效、評效等指標。
孟月認為，資管系統提高了自如資管團隊和投資人、合作伙伴、僱主（資產持有方）的溝通效率，也讓團隊更及時、精準的瞭解市場、商圈及自身專案運營的情況，並針對市場波動做敏捷的管理和決策。
2023年下半年以來，深圳、上海等城市都陸續釋出了非居住存量房屋改建保障性租賃住房的相關意見。同時，納保的保租房在經營貸、稅收等方面，國家都給了更多的優惠政策。
未來，保租房、長租公寓會成為化解存量房困局的重要抓手，但是，如何高質量運營這些專案，讓其不變成下一批存量資產，仍是參與各方需要研究的重要課題。