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隨著美國房屋貸款市場進入2025年初，美聯儲主席鮑威爾以及多個機構紛紛對未來房屋貸款市場的走勢作出警告和預測，凸顯氣候變化、保險危機和利率波動對美國房貸市場的深遠影響。

美聯儲主席鮑威爾在本週（2月11日）的國會證詞中指出，未來10到15年間，美國部分地區可能會因為氣候風險導致當地難以申請得到房貸。鮑威爾強調，銀行和保險公司已開始逐步退出部分沿海和易發生火災的高風險地區，認為這些地區所面臨的風險太高。

例如，加州洛杉磯的Pacific Palisades濱海社群，儘管去年尚未被大規模山火摧毀時，多家保險公司就已提前取消了該區域內大量房屋保險單。這導致受影響的續保房主和新房主不得不依賴加州公平保險計劃（California FAIR Plan），但該類住房保險的保費往往更高且保障範圍有限。

鮑威爾表示，銀行和保險公司不可能在面對頻發災害的情況下繼續提供貸款或保險。由於房屋保險通常是獲取房貸的前提條件，房屋保險危機進一步加大了房屋貸款市場所面臨的壓力。

此外，他還指出，美國住房的長期可負擔能力問題並不在美聯儲所能夠解決的範疇之內。儘管利率可能在未來有所下降，但這並不必然意味著住房成本會顯著降低，因為潛在買家的需求可能隨之增加。

根據Marketwatch報道，30年期固定房貸利率連續第四周下降，本週平均水平為6.87%，創下2025年以來的最低值。房貸利率的下行為潛在購房者帶來了一絲希望，同時也預示著今年春季房市可能有所回暖。

Freddie Mac首席經濟學家Sam Khater表示，“近期房貸利率的企穩對潛在買家有利，購房需求較去年同期有所增加。” 然而，由於經濟資料的不確定性，未來利率仍可能劇烈波動。預計今年春季，利率仍將在6%至7%的高位徘徊。

儘管利率的下降對買家有利，但賣家則可能面臨更多挑戰。根據Redfin的資料，1月取消購房合同的比例為2017年以來同期最高，而賣家調低房屋售價的現象也越來越普遍。Zillow資料顯示，1月全美五分之一的房源被迫降價，鳳凰城（Phoenix）、坦帕（Tampa）和傑克遜維爾（Jacksonville）等城市尤為明顯，約三分之一的房源價格被下調。

與此同時，儘管美國購房者因高房價和高利率而觀望，但再融資需求卻大幅增長。根據美國抵押貸款銀行家協會（簡稱MBA）的資料，上週的再融資申請量較前一週增長10%，同比增長33%。

MBA副首席經濟學家Joel Kan指出，利率的每一次小幅下降都會引發再融資需求的強勁反彈。然而，鑑於目前房貸利率接近7%，許多現有貸款利率已高於這一水平的房主仍然無利可圖。

根據Redfin的統計，目前約有17%的房主房貸利率在6%或以上，創下2016年以來的最高比例。儘管如此，MBA資料顯示，購房房貸申請量卻再度下降，上週相比前一週減少了2%。

除市場資料外，政策與經濟大環境也對房貸市場產生深遠影響。根據Yahoo Finance的報道，鮑威爾指出，由於氣候變化導致自然災害加劇，未來私人保險和貸款市場可能進一步萎縮，這將迫使更多地區依賴政府支援的房屋貸款機構，如房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）。

鮑威爾表示，儘管政府對這些機構的支援降低了房貸利率，但未來是否將其完全私有化則是國會需要討論的議題。與此同時，他還警告稱，通貨膨脹率的頑固性可能使得美聯儲無法迅速降低基準利率，從而對房貸市場構成壓力。

與此同時，總統特朗普的經濟政策也對市場產生了不確定性影響。儘管其承諾的關稅政策推遲實施，一度導致國債收益率下滑，但總體經濟資料仍顯示通脹率超出美聯儲目標，這可能繼續限制房貸利率的下降空間。

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