美國房市如何打破僵局？購房者為何依然觀望？

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根據美國房地產經紀人協會（NAR）、Redfin、CoreLogic、以及CNBC等多家機構的最新報告，儘管2024年美國房市的住房供應量有所增加，但在高房價和高利率的雙重夾擊下，購房需求持續低迷，市場活躍度顯著下降。

住房庫存上升，滯銷現象加劇

Redfin資料顯示，2024年11月的活躍房源數量較2023年同期增長12.1%，達到自2020年以來的最高水平。然而，這些房源中有超過一半（54.5%）在市場上掛售超過60天仍未達成銷售合同。這一比例較去年同期增長近50%，並創下自2019年以來的最高紀錄。

滯銷問題的主要原因在於部分房源價格過高或自身條件不佳，難以吸引買家。有房產經紀人表示：“那些價格合理且條件良好的房子通常在3到5天內就能售出，但定價過高的房子可能會滯銷超過三個月。”

房價上漲放緩但仍居高不下

根據S&P CoreLogic Case-Shiller凱斯席勒房價指數，美國房價在2024年10月同比上漲3.6%，較9月的3.9%有所放緩。這是該指數連續第七個月增長率下降，顯示美國房價增長趨勢有所緩解。然而，全美範圍內的房價水平仍然高企，對許多購房者而言難以負擔。

從地區來看，紐約大都會地區的房價年增長率最高，達到7.31%；芝加哥和拉斯維加斯緊隨其後，分別為6.27%和5.93%。相比之下，坦帕和丹佛的房價增長率僅為0.41%和0.47%，遠低於全美平均水平，表明不同地區間的房市表現存在顯著差異。

高利率繼續壓制購房需求

儘管在售房源庫存增加，購房者的議價能力有所增強，但高房貸利率仍是購房者的主要障礙。美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，NAR）首席經濟學家Lawrence Yun指出，自2024年10月以來，30年固定房貸利率再次突破7%，進一步抑制了購房需求。

根據美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association，MBA）的資料，截至2024年12月27日的兩週內，抵押貸款申請量環比下降21.9%。其中，購房貸款申請量同比下降17%；再融資貸款（Refinance）申請量雖同比增長10%，但較前兩週的水平仍有所回落。

供應與需求矛盾持續

CoreLogic的報告指出，一些房主因生活需求或希望動用房屋淨值，選擇在2024年掛牌出售房屋，這在一定程度上緩解了市場的供應緊張。然而，高房價和高利率讓購房者承受巨大壓力，導致銷售成交量未能顯著提升。

CoreLogic首席經濟學家Selma Hepp表示：“無論是首次購房者還是計劃升級換房的家庭，現在的市場環境都極為嚴峻。即使在通脹調整後，當前的住房持有成本仍是數十年來的最高水平。”

展望2025年，美國房市可能繼續面臨供應增加與需求不足的矛盾。孫斯陶認為，高庫存和高滯銷率是否會進一步拖累市場活躍度，以及高利率環境是否會持續，是未來房市走向的關鍵因素。同時，隨著市場逐漸從賣方市場轉向買方市場，購房者的談判能力或將得到增強。

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