美聯儲降息將推遲？購房者如何應對通脹高壓下的2025年美國房產市場

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從美聯儲的利率政策到房貸市場的波動，再到租賃市場的變化，2025年美國經濟充滿了不確定性。孫斯陶認為，通脹壓力、建築成本和政策變化將持續塑造美國房產市場格局，無論是購房者、房主還是租戶，都需要密切關注這些動態。

近日，多個經濟領域的重要資料及政策訊號引發了市場的廣泛關注，從美聯儲利率政策，到最新的房貸申請量，再到房屋租賃市場的態勢，這些都在一定程度上勾勒出2025年美國經濟發展的多重面向。

美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾（Jerome Powell）於2月12日在國會聽證會上表示，儘管美國通貨膨脹有所緩解，但“尚未達到目標”。2025年1月的消費者價格指數（CPI）資料顯示，通脹率較上月環比增長0.5%，年化通脹率攀升至3%。其中，核心通脹率（Core CPI），也就是剔除食品和能源的價格變化，高達3.3%，遠高於美聯儲2%的預定目標。

鮑威爾強調，美聯儲的首要任務仍是將通脹降至目標水平，同時避免經濟過度衰退。市場對此反應強烈，投資者普遍預期2025年全年利率將維持在高位。芝加哥商品交易所（CME）FedWatch工具顯示，3月降息的可能性僅為2.5%，而9月才有較大機率（55.9%）進行首次降息。第二次降息的時間點則被推測至2026年底。

此外，近期美國的貿易政策也成為市場關注的重點。特朗普政府宣佈針對一些國家進口商品的新一輪加稅措施，這不僅可能加劇全球貿易緊張局勢，還可能進一步推高美國國內物價。孫斯陶認為，貿易政策的不確定性可能對通脹構成額外壓力。

在美國房屋抵押貸款市場，利率變化正深刻影響著買賣雙方的決策。根據美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association, 簡稱MBA）資料顯示，截至上週，30年固定房貸利率小幅下降至6.95%，這推動了再融資申請量環比增長10%，同比激增33%，創下自2024年10月以來的最高水平。

儘管再融資（Refinance）需求活躍，購房貸款申請量卻連續下降，上週環比減少2%。這一趨勢反映了高階市場的活躍與中低端市場的低迷。MBA副首席經濟學家喬爾·坎（Joel Kan）表示：“目前大部分活動集中在高階市場，貸款申請的平均金額達到45.61萬美元，創2022年3月以來新高。”

值得注意的是，首次購房者面臨的壓力尤為突出。根據美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，簡稱NAR）的資料，2024年12月的美國中位房價為38.7萬美元，而同期家庭收入的中位數僅為7.5萬美元。隨著抵押貸款利率持續高企，房價對首次購房者而言愈發難以承受。

未來房貸利率的走向將高度依賴於通脹資料和美聯儲政策。孫斯陶認為，自去年9月以來的美國房貸利率的大幅波動使得預測利率走向變得更加困難，購房者需謹慎規劃財務。

與此同時，美國房屋租賃市場正迎來“租客友好”階段。根據Realtor網站的資料顯示，2024年12月，美國的平均租金為1,695美元，較上月下降0.5%，同比下降1.1%，並較2022年7月的峰值下降3.7%。

這種租金下降趨勢主要受新建公寓供應量增加的推動。資料顯示，截至2024年底，全美新建公寓數量同比增長12%，其中德克薩斯州和佛羅里達州的建設最為活躍。然而，這種供應熱潮可能難以持續。美國建築商協會（National Association of Homebuilders，簡稱NAHB）指出，多戶型住宅（Multi-Family）的建設許可發放在2025年初下降了8%，原因包括建築成本上升、利率走高以及勞動力短缺。

此外，美國移民政策的變化也可能影響建築行業的勞動力供應。據NAHB資料，目前美國31%的建築工人為移民，其中很大一部分來自拉丁美洲。任何涉及移民政策的調整都可能對建築進度和成本產生深遠影響。

此外，儘管房屋租賃市場目前對租戶較為有利，但也不能排除未來的租金水平可能會因出租房供應減少而再次攀升的可能性。

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