美國房主與租客財富差距揭秘：房產如何助力家庭資產積累

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根據美國建築商協會（NAHB）、Zillow及多項研究資料顯示，購房不僅僅是擁有一個棲身之所，更是美國家庭財富積累的重要途徑。然而，當下高昂的房價與房貸利率讓許多買家在地段、面積和功能之間不得不作出艱難選擇。展望2025年，孫斯陶預計，儘管房貸利率可能會緩慢下降，美國房地產市場或將迎來一線轉機，但“買房難”的問題依然難以根本緩解。

財富差距的根源

根據NAHB釋出的《住房財富報告》，購房者與租房者在資產、負債和淨資產方面的差距顯著。截至2023年第三季度，美國擁有房貸的購房者房屋淨值總額增長了1.1萬億美元，較2022年同期增長6.8%。購房者的主要財富來源包括房屋淨值、其他不動產、退休賬戶和金融資產等。

2022年資料顯示，購房者的資產總額是租房者的數倍。例如，購房者擁有的股票和債券總額是租房者的16倍，退休賬戶和商業權益總額為租房者的15倍。此外，65歲及以上購房者的資產淨值顯著高於年輕購房者，而租房者在進入老年後資產價值幾乎減半。

在債務方面，購房者的主要負債為房貸，但隨著年齡增長，房貸債務逐漸減少。而租房者則主要揹負信用卡和分期付款債務，65歲以上時這些債務基本清零。然而，即便在無債務負擔的情況下，租房者的淨資產也遠低於購房者。2022年，購房者的中位淨資產為39.6萬美元，而租房者僅為1.04萬美元，差距高達38倍。

妥協與現實

在當前高房價與高利率的雙重壓力下，購房者不得不權衡現實。據NAHB釋出的2024年版《住房偏好研究報告》顯示，買家為實現購房夢想願意作出以下妥協：

縮小佔地面積（39%）：近四成買家願意接受較小地塊以降低購房成本。
減少外部設施（36%）：部分買家選擇暫時放棄露臺或庭院，計劃日後增建。
遠離市中心（36%）：更多買家遷居至較遠郊區以適應預算。
縮小房屋面積（35%）：買家更願縮減書房（53%）和餐廳（52%）面積，而廚房（21%）和儲藏空間（22%）則被視為不能妥協的重點

市場展望

根據Zillow近期釋出的市場報告，2025年美國房地產市場將逐步復甦，全年預計銷售額較2024年增加約10萬套房屋。房價預計將以2.2%的速度緩慢上漲，與2024年11月的2.3%年增幅持平。

Zillow首席經濟學家Skylar Olsen表示：“2025年將是緩慢復甦的一年。隨著抵押貸款利率逐步下降，購房者的機會也會增加，但這一過程或充滿波折。”她還指出，從2024年10月至11月，全美50個城市中已有36個城市的市場競爭壓力明顯緩解，冬季可能是買家尋找優惠的最佳時機。

Olsen強調，整體在售房源庫存的改善仍高度依賴於抵押貸款利率的進一步下調。在此背景下，許多首次購房者可能繼續徘徊於租房市場，等待合適的購房時機。

雙重挑戰

無論是財富積累還是生活質量，購房無疑是大多數美國家庭的追求目標。但在當前市場環境下，孫斯陶建議，美國買家需做好財務規劃，在現實與理想之間找到平衡。從縮小房屋面積到改變購房地段，這些妥協體現了當下買家的巨大壓力。

正如NAHB報告所指出，大多數美國家庭在人生中都會經歷從租房到購房的轉變。儘管租房市場在其中扮演著重要角色，只有擁有房產才能真正為家庭財富帶來長期穩定的增長。

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