2025.04.07
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導讀：供需協同發力，業內建議核心城市加快最佳化限制性政策。
作者 | 第一財經 鄭娜
在“持續用力推動房地產市場止跌回穩”這一核心政策目標的指引下，今年一季度以來，各地結合實際情況因地制宜落地各類配套政策，從需求側的降低購房者置業門檻、降低置業成本、購房補貼力度等，到供給側的最佳化供地、盤活存量等，持續推動市場信心恢復。
根據中指監測，2025年以來全國有超110省市（縣）出臺政策超170條，明確穩定樓市預期，啟用購房消費動能。
多措並舉，市場止跌回穩態勢延續，新房交易在1-2月修復至去年同期水平，3月份出現區域性“小陽春”。克而瑞重點監測的30個城市成交規模同比微增3%，一季度累計同比增長6%。二手房韌性強於新房，熱點城市與新房高度趨同，剛需剛改客戶還在持續入市。
業內認為，後續房地產支援政策可在因城施策調減限制性措施、合理控制新增土地供應、盤活存量用地、收購存量商品房、推動“白名單”機制更快落地，給予企業更大力度融資支援等方面繼續發力，在供需兩端持續最佳化調整，提振市場信心。
推動市場回穩
今年以來，各地都在積極落實各類穩市場的政策要求，在供需兩端協同發力等方向密集施策。
中指院監測，截至4月初，全國有超110省市（縣）出臺政策超170條，其中兩會後落地政策超60條，各地政策最佳化集中在調整公積金貸款、加大購房補貼力度、推動稅費優惠、創新探索購房模式等。
在最佳化公積金貸款政策方面，超30省市進行了首付比例下調、提高貸款額度等調整、最佳化公積金貸款住房套數認定標準、支援提取公積金用於首付等。
3月中旬，一線城市深圳就推出公積金新規，將家庭最高貸款額度提高至110萬元，購買首套最高額度可上浮40%、多子女家庭可上浮50%，購買保障性住房可上浮20%，合計可上浮110%，三項疊加貸款額度可提升至231萬，這進一步加大了購買首套住房、多孩家庭等的政策支援力度。
同期，濟南、廈門、聊城等18城將二套房的公積金首付下調至20%；北京也開始試點公積金直付房租，瀘州、寧波等城市則支援提取公積金支付新房及二手房首付。
在“真金白銀”的購房補貼方面，亦有約20省市推出優惠政策。例如鄭州對高層次人才給出了最高300萬元的購房補貼；無錫還創造了更加靈活的方式，將購房補貼與馬拉松賽事結合，給予賽事參與者3萬-8萬元購房優惠。
多地還在探索多種創新購房模式，包括透過金融工具減輕購房者還款壓力等。3月10日，蘇州推出了“三低一寬”特色化金融產品（低首付、低利息、低月供、寬期限），創新設定了低月供方案，緩解購房者初期資金壓力。此後，南京也推出類似的“鑫青貸”，支援降低前期還款壓力。
在供給側，約有11省市推動供地最佳化、盤活存量、簡化審批流程等，例如廣東、四川控制新增宅地供應，福建優先推出配套成熟地塊，遼寧則計劃收購12萬套商品房轉為保障房，湖北有高校試點收購存量房用作宿舍等。此外，還有包括重慶、上海、廣州、深圳等在內的10省市加強城市更新與融資支援。
在一系列大力度政策之下，各地樓市出現好轉跡象。首先是地市的火熱，一季度土地市場“地王”潮時隔多年再現，北京、上海、成都、杭州、蘇州等熱點城市屢屢重新整理地價；樓市整體延續止跌回穩的態勢。中指院資料顯示，今年一季度，深圳新房網籤成交面積同比增長超80%，上海、廣州、杭州、寧波、南京等城市同比增長均超20%。
某央企華中區域營銷負責人向記者表示，近期市場有起色，新開專案大多賣得挺好，基本都是第四代住宅、大戶型改善產品，“我們在成都一個專案的開盤去化率百分之九十多，土拍的熱度一定會向銷售端轉移的”。
加速去庫存
加固回穩根基，延續當前樓市向好的勢頭，政策還可以從哪些方面著重發力？多位受訪業內人士都提及了加大收儲力度，加速去庫存。
今年3月初的政府工作報告中就已經明確，要“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”，業內預計2025年收儲將加速。
不過據中指監測，截至3月8日，各地公示第一批擬使用專項債收回收購閒置存量土地的數量已接近240宗，擬收儲價格超450億元。除了廣東省已經發行超300億元專項債用於回收閒置存量土地外，其他地區整體進展較慢。
中指院提出，各地落實過程中的難點主要包括受專門用於土地儲備的專項債額度不清晰或擠佔整體債務空間、調規程式複雜、土地置換利益難協調等因素影響，部分地方政府參與積極性不足；收購價格低，政府和企業協調困難，企業參與意願低；同時當前收購標的物更集中在地方國企，也較難調動其他型別企業的積極性等。
針對上述難點，中指院建議，第一，對收購價格，建議以土地出讓時的起拍價作為收購價格的重要參考；第二，對收購標的物，可以限定收購2020年以來的存量土地，最大化發揮資金效益；第三，對城市型別，聚焦核心城市/區域專案，更能夠產生增量價值等。在此過程中，若中央能單列用於收回閒置存量土地的土儲專項債額度，也將有助於加快各地收儲節奏。
有民營房企內部人士也提及，從目前對外披露的地塊回收資訊來看，土地回收物件基本集中在國央企範圍內，建議在政策落地時適當增加民企比例，“考慮到2021年之前民營房企拿地比例近半，建議在收儲收房的資金分配上，對國企民企一視同仁”。
此外，對於存量商品房回收存在的收購價格過低，標的物戶型、樓棟要求難匹配，資金和運作成本較高等卡點，中指院認為，要實現相關資金落到實處，一方面要以合理價格收購，同時放寬收購標的物限制（如取消整棟優先要求等），另一方面在收購專案用於保障房時，主要先用於保租房，未來適當時仍可作為商品房出售。
加大主體支援力度
供給側另一重要措施，業內認為在於推動“白名單”制度的更大力度落地，給予企業更多融資支援。
據中指院統計，截至目前，融資“白名單”專案貸款審批透過金額超6萬億元，但金融機構出於風控和經營責任考慮，資金實際到位仍較慢。
該機構建議，各部門加強協同，進一步明確金融機構盡職免責，加快落實“白名單”資金，最佳化專案放款條件，加快放款節奏，實質性改善企業資金面。同時，建議商業銀行等金融機構對企業債務能展盡展，特別是即將到期的貸款要提前謀劃展期，避免企業違約，進一步穩定市場預期。
上述民營企業內部人士則表示，解決房企保交付和化解風險需要分類對待，核心是區分房企交付難是因為積極自救但短期資金騰挪困難，還是本身躺平不作為且資不抵債。針對前者，應給予幫扶及鼓勵，可以樹立保交樓標杆，從“專案白名單”推進到“主體白名單”機制，鼓勵積極自救企業；並進一步針對白名單企業，成立專項貸款支援計劃，對這部分企業給予定向支援，在退稅、政府收儲退地方面，同等條件下可優先。
此外，該企業內部人士還建議，可以重新梳理資金監管規則，在監管資金的提取和使用方面，保證對民企和央國企一視同仁；對保交付工作完成度高、歷史交付記錄良好的民企，適度降低監管資金留存比例，釋放資金用於專案週轉。
同時，允許企業根據工程進度節點（如主體封頂、竣工備案）申請動態釋放超額監管資金。例如，在完成竣工驗收後，將監管賬戶資金留存比例從40%降至15%，優先釋放非關鍵節點資金。
加大力度擴需求
擴大需求是促進市場止跌回穩的核心要素之一。業內預計，因城施策調減限制性措施和貨幣化安置城中村改造將是需求側的工作重點。
中指院指出，一方面，當前北京、上海、深圳和海南部分地區仍有限購，接下來核心城市有望根據市場變化適時最佳化限制性政策。
另一方面，今年年初，31個省市中24個省市政府工作報告將城中村改造作為重點任務部署，住建部部長也強調要在去年新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模，預計2025年城中村改造專案將繼續放量，結合貨幣化安置或房票安置，城中村改造加力實施有望帶動更多購房需求入市。
58安居客研究院院長張波認為，一線城市需以長效機制建設為核心，完善住房保障體系並最佳化土地供應結構，透過城中村改造釋放潛在住房需求。短期可採取差異化調控，優先放開郊區限購、縮短非戶籍購房社保年限，平衡供需並引導人口合理分佈。
對於更多二線和三四線城市，張波認為，其政策重點應放在推進去庫存方面，透過稅費減免啟用改善性需求，同時嚴控新增土地供應，結合舊城改造盤活低效存量住房。
不過，在目前“總量基本滿足、住房持有分佈不均、潛在供應巨大，好產品稀缺”的供需格局之下，行業關鍵痛點是新增住房仍有潛在需求、但購房能力與意願不足。
有業內人士認為，在這樣的背景下，僅憑降低首付比例、放鬆限購限貸等政策，能撬動的購房需求有限，因為漸進式的政策放鬆使得居民已經形成了“等一等政策會更好”的預期。
上述房企內部人士建議，在關鍵時刻一攬子推出創新政策組合拳，形成“政策底已經凸顯、價格下行基本穩住”的預期，幫助市場恢復信心。在具體的政策方面，例如大規模提升各地公積金貸款額度上限至200萬元以上，鼓勵各地政策降低公積金貸款利率，實際降低購房人利率負擔。
事實上，3月中旬印發的《提振消費專項行動方案》就指出，要“適時降低住房公積金貸款利率”，今年以來，央行也多次表態“擇機降準降息”。業內認為，這也代表著今年公積金貸款利率、商業貸款利率均有下調空間。
微信編輯 | 雨林
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