2025.01.14
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導讀：在業內看來，過去兩三年是房企交付壓力最大的時期，而2024年是行業最後一個交付大年，加上房企2022年以後出售的專案，商品房預售資金管理嚴格，後續樓盤交付難的情況有望越來越少。
作者 | 第一財經 孫夢凡
各大房企密集披露2024年“保交房”成績單。
碧桂園去年全年交付38萬套，約佔全國整體交付量的十分之一，近兩年來累計交付量近100萬套；中海地產、融創中國、綠城中國、萬科地產、保利發展、綠地集團等企業，去年交付套數也都超過10萬套。
資料顯示，規模房企已是房地產市場的絕對主力軍。據億翰智庫統計，2024年TOP50房企合計交付房屋約303.9萬套，全國範圍看，中國住房和城鄉建設部部長倪虹於去年12月底透露的資料，去年全國已交付住房規模超338萬套。
在業內看來，過去兩三年是房企交付壓力最大的時期，而2024年是行業最後一個交付大年，加上房企2022年以後出售的專案，商品房預售資金管理嚴格，後續樓盤交付難的情況有望越來越少。
時間已步入2025年，新的一年，各家房企密集釋出年度“成績單”，“保交房”是其中的重頭戲。
1月9日，據融創集團官微訊息，2024年，融創在全國84個城市的186個專案實現交付17萬套，北京學府壹號院、西安融創曲江印、南京濱江ONE等各地專案均陸續實現交付。
融創中國表示，自2022年中央提出“保交房”工作任務以來，融創始終把保交房作為公司核心第一要務，在各地政府、金融機構的有力指導與融資支援下，三年來融創累計已實現交付超66.8萬套。
在融創中國之前，其他房企也密集披露了年度交房“成績單”。比如，“保交房”的龍頭企業碧桂園，2024年全年累計交付房屋約38萬套，近兩年該集團累計交付近100萬套房屋。38萬套的交付量，幾乎佔全國一年交付總量的十分之一有餘，2024年全國交付住房規模約338萬套。
在1月6日召開的2025年第一次集團月度管理會議上，碧桂園集團董事會主席楊惠妍指出，新的一年，集團工作將圍繞保交房、修復資產負債表兩大關鍵任務展開。“2025年交房任務總量較去年將明顯減少，要提前做好資源的規劃和支援，確保交房工作順利進行。”
此外，2024年，綠地集團響應中央“保交樓、穩民生”政策，以提升交付數量、品質及口碑為重點，全年交付面積約1400萬平方米，約14萬套，近四年累計交付超1億平方米、超110萬套。
龍湖集團方面也介紹稱，2024年，該集團在全國43座城市共計交付120餘個專案，約10萬套品質房源，其中20%專案實現提前一個月以上交付，交付滿意度90%。
12月31日，新城控股董事長王曉松在新年致辭中宣佈，2024年該公司累計交付住宅超10萬套，與此同時，新開業吾悅廣場15座，新增物業託管面積超2500萬平方米。
12月31日，旭輝集團公佈稱，2024年，集團在全國49個城市的95個專案中交付了6.2萬套新房。過去三年，旭輝累計交付超過27萬套新房，在全國13座城市交付了TOP系高階專案。
據億翰智庫統計，包括上述公佈資料的房企在內，2024年TOP50房企合計交付房屋約303.9萬套。位居交付量榜首的仍是碧桂園，全年交付套數約38萬套。中海地產、融創中國、綠城中國、萬科地產、保利發展、綠地集團等企業的交付套數也都超過了10萬套。
頭部房企是交付的“主力軍”，企業間斷層極為明顯，第一名與第二名的交付量差距近20萬套，少數企業佔主導的格局清晰；TOP10房企交付套數近163.7萬套，佔TOP50房企總交付套數的54%。
對當下的房企來說，上述“保交房”成績單實屬來之不易。
旭輝控股董事會主席林中在新年獻詞中提到，2024是旭輝保交付高峰的第三年，保交付工作進入深水區；2022年到2024年三年間，旭輝累計交付超27萬套新房，整體交付率超95%。“我深知旭輝夥伴們經歷了多少不易，才完成2024年6.2萬套新房的交付任務。”
他表示，在該集團的一個保交付重點專案上，前期因為各種問題，工期嚴重滯後，為了與時間賽跑，專案組整個2023年只休息了兩天，每天都是晚上10點開生產會，開完再逐一落實，2024年春節還沒過完，專案團隊就已全部到位，成為所在城市第一個節後復工的專案。
“也有夥伴在三年裡，先後參與了近20個專案的交付工作，基本就是完成一個就奔赴下一個城市、下一個專案。”林中表示，對於旭輝來說，“三年保交付的攻堅戰已告一段落，接下來，旭輝的工作重心將逐步從‘保交付’向‘求生存、謀發展’轉變。”
（圖片來源：億翰智庫）
去年“保交房”工作能順利展開，與融資協調機制、各地政府的探索密不可分。
億翰智庫表示，自從行業陣痛開始，在“保交付”這一端，政策始終在找尋突破口，各種政策也在做輪番嘗試，而最為可行且直接的方式便是融資協調機制，也就是業內所熟知的專案“白名單”。
去年9月26日，中央政治局會議提出，加大“白名單”專案貸款投放力度。10月17日，國新辦《介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況》的新聞釋出會上，住建部就此明確了三項具體工作，總結起來就是—合格專案“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早儘早”。
億翰智庫表示，“白名單”機制在解決“保交付”問題上，直接對接到專案端，更有針對性、更直接，相比於對企業扶持，操作起來難度更小一些。不過，“白名單”機制實施的原則是市場化，法治化，後續要持續提升金融機構積極性、推動政策落地，讓微觀主體更有落實感、獲得感。
中央層面推出融資協調機制的同時，各地政府也在探索可行的模式。
近日，鄭州市公佈資料稱，去年全市320個保交房專案共交付10.2萬套，交付率達92.07%；全市142個專項借款專案全部建成交付，保交房年度目標任務超額完成，妥善解決了“交房難、辦證難”問題。
據悉，鄭州在保交房處置方法上，打造了“六個一”鄭州模式，即“一樓一策一專班一銀行一審計一法官”分類處置機制，為每個保交房專案制定一套符合實際情況的工作方案，成立一個由區縣（市）政府部門、街道辦事處等參加的工作專班，明確一家主辦銀行提供融資服務，指定一家審計機構開展穿透式線索審計，確定一名法官處置相關涉法涉訴問題，運用市場化、法治化手段推進專案建設交付。
業內普遍認為，經過這兩年的密集交付工作，後續房企的大批次交房壓力將明顯減小。
一位房企人士對記者解釋稱，“房企整體的交付量是跟銷售掛鉤的，一般專案賣完之後2～3年左右交付。2023年行業整體交付規模很大，是因為2020～2021年銷售規模較高；2024年交付規模有所下滑，是因為2022年行業銷售整體下滑。後續，房企就基本沒有太大交付壓力了。”
從上市公司財報也可看出，過去幾年來，上市房企的合同負債規模明顯下降。合同負債規模，代表已售未交付的期房規模，也是當前保交付政策下，需要保障購房者順利拿到期房的規模。這一數值下降，說明行業交付壓力在逐漸緩釋，也是保交樓政策的體現。
Wind資料顯示，從2021年到2024年中期，頭部房企的合同負債規模大多明顯下降。比如保利發展的合同負債從2021年末的4160億元、下降到2024年中期的3573億元；萬科從2021年末的6368億元、下降到2024年中期的2768億元；綠地從2021年末的4639億元，下降到2024年中期的2358億元；同期，新城控股合同負債從1932億元降至940億元、金地集團從1125億元降至664億元……
華福證券表示，房地產行業融資模式正逐漸從總部信用融資轉向專案融資，隨著白名單融資制度不斷推進，行業信用風險正逐漸緩釋。在保交付和防風險雙重推進下，合同負債規模快速下降，代表保交付政策效果正逐漸顯現。
微信編輯 | 格蕾絲
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