去年重慶有小區拉橫幅要求降物業費 每日經濟新聞資料圖
物業費下調依然牽動著各方關注。
近段時間，重慶、武漢、南昌、銀川等多個城市均有專案實現了物業費下調，降幅在20%～35%。不僅如此，從去年2月起，青島就開始實施空置房物業費打六折政策，如今這一趨勢正向甘肅、江蘇等地蔓延。
多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，適度調價是為順應區域性市場趨勢、提升專案競爭力，緩解矛盾調節壓力，但同時也可能導致部分物業公司面臨收入減少與服務標準維持的衝突。
物業費最高降幅50%
“小區1、2、3棟住宅區物業收費標準調整是去年9月就已明確併發出通知，今年1月1日開始正式實施的。”日前，每經記者以業主身份致電武漢江山如畫八期物業管理公司，相關工作人員表示，一次性繳納全年物業費的業主按優惠價1.6元/平方米·月收取，按月繳納的則按2元/平方米·月收取。
據記者瞭解，在此之前，該小區物業收費標準為3元/平方米·月，但若一次性繳納全年物業費，可享受八折優惠即2.4元/平方米·月。據此計算，其物業費下調幅度達33.3%，若按每戶100平方米來看，每年可節約物業費近1000元。
至於物業費下調原因，則是“超三分之二業主向公司提出了加大小區住宅物業費優惠幅度申請”。該工作人員表示，公司也希望透過此舉“減輕業主經濟負擔，並能獲得業主的繼續支援”。
每經記者瞭解到，僅在武漢，自2024年下半年以來，就有包括中海光谷錦城、招商依雲華府、武漢天地雲廷等在內的近百個小區物業費下調成功，涵蓋高階改善以及剛需專案，下調幅度均超過10%，最高超過50%。
比如，武漢綠地海珀御觀原物業收費標準為7.6元/平方米·月，調整後為3.84元/平方米·月；金地格林東郡、聯想江城雅居均從3.5元/平方米·月降至1.7元/平方米·月，朗詩里程更是從2.5元/平方米·月下調56%到1.1元/平方米·月。
武漢多家物業企業相關負責人告訴每經記者，其在管專案均有涉及物業費下調的小區。
“一方面是公司在當地相關規定下進行了主動調價；另一方面是在超三分之二業主申請後，經過雙方協調後對物業費進行了下調。”
事實上，物業費下調不僅僅發生在武漢。在重慶，在超20%業主降低物業費申請下，順利透過集體協商的方式，將物業費從1.8元/平方米·月降至1.3元/平方米·月；同樣是經業主聯名申請，重慶金樾山專案的別墅物業費從4.5元降到了2.09元，降幅超過50%。
在南昌，瑞都小區自2025年1月1日起正式下調物業費，從2.8元/平方米·月調整至2元/平方米·月；在常州，花語馨苑小區承諾將物業費由原先的1.8元/平方米·月下調至1元/平方米·月，且出資100萬元專項用於小區質量整改與品質提升。
僅靠降價無法保障物業基本盤
物業費下調問題在2024年也曾引發廣泛關注。
彼時，重慶市發改委釋出《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單（2024年版）》，將物業服務內容分為四個等級，其中，中心城區有電梯住宅物業費為1元～1.90元/平方米·月，無電梯住宅為0.60元～1.35元/平方米·月。
圖源：重慶市發改委網站
在武漢，根據武發改價格〔2023〕467號文，武漢市中心城區住宅前期物業服務收費則將分為五個等級，有電梯住宅物業費為1.2元～3.2元/平方米·月，無電梯則為0.7元～2.7元/平方米·月。
也正是因為這些政策，2024年下半年，一場轟轟烈烈的“物業費降價潮”席捲了重慶、武漢、青島等多個城市，數百個小區的業主紛紛發文申請降低物業費。
“武漢、重慶等城市小區物業費下調，一方面是因為這些城市去年出臺了物業費限價政策；另一方面，部分物業企業為保持市場競爭力，主動調整價格，追求服務質量與價格匹配。”中指研究院物業事業部研究副總監彭雨在接受每經記者採訪時表示，這是政策引導、市場作用和企業決策的共同結果。
不過，每經記者在採訪中瞭解到，若僅是降價，並不能保障物企保留基本盤。
如武漢光谷某專案，自交房開始就由開發商關聯的物業企業提供服務，2024年在前期物業服務合同即將到期時，物業方根據相關標準，於當年6月主動將物業費從3.3元/平方米·月下調至2.8元/平方米·月，但在同年10月舉行的業主大會表決中，依然沒能成功續聘。儘管此後該物業公司再次降低收費標準至2.6元/平方米·月參與小區的公開招標，最終還是輸給了報價2.8元/平方米·月的萬科物業。
“存量市場背景下，物業管理行業競爭加劇，客戶對服務價效比要求提升。加強成本管理、適度調價是順應區域性市場趨勢、提升專案競爭力的舉措之一。”一頭部物企武漢區域相關負責人在接受每經記者採訪時表示，公司在管專案基本主動或被動降價。
“主要向客戶表達企業對他們的重視，提高客戶滿意度，減少因外部市場頻繁產生的費用問題導致的專案糾紛。同時也響應了政府關於提升物業服務價效比的號召，有利於企業獲得更多政策支援和發展機遇。”該負責人說。
空置房物業費打折早有試水
事實上，關於物業費收費標準一直是大眾關注的熱點，比如近期被熱議的空置房物業費打折。
今年1月，江蘇省鎮江市發改委、住建局、市場監督管理局聯合發出通知規定，自2025年2月1日起，房屋空置不超過24個月的，物業公共服務費按規定標準的70%交納，空置超過24個月的由雙方協商確定，未協商或未能達成一致的，繼續按照規定標準的70%交納。業主大會成立後，由業主大會與物業服務企業約定。
來源：鎮江市人民政府官網
至於如何認定空置房，其明確，業主大會成立前，因業主原因未及時辦理入住手續或辦理入住手續後未入住或未使用的住宅物業，連續空置超過6個月（含6個月）的，業主事前向物業服務企業書面告知並註明空置起始時間，由物業服務企業確認後認定為空置。
據鎮江當地人士表示，目前鎮江已經開始執行新政，如果有符合標準的空置房，業主只需要向物業提交申請就行。
同一時間，江蘇省句容市也明確，自2025年2月1日起普通住宅空置期間，前期物業公共服務費可減免30%。
2月21日，微信公眾號“句容釋出”在對此規定作出的解答中提到，滿足普通住宅物業、業主大會成立前業主未入住或未使用，連續空置超過6個月、物業確認為空置房等條件後，業主就能享受前期物業費打七折的優惠。
圖源：句容釋出官方微信
除了以上兩地外，2024年2月起，青島開始實施空置房物業費打六折政策；甘肅蘭州新區也在去年明確連續空置6個月以上的房屋，可以申請減免50%的物業費。
每經記者瞭解到，空置房物業費打折並非近兩年的新規，2009年，石家莊在啟動修訂《石家莊市物業管理條例》時，就規定了房屋空置超過3個月的，僅需支付20%的物業費。
“2010年左右，各地開啟本省本市物業管理條例修訂工作，隨即空置房物業費打折收取的政策開始出現。”中物智庫研究員宋子謙在接受每經記者採訪時表示，各城市空置房物業費的打折幅度不一，多數在70%左右。
“本質上是基於質價相符原則的最佳化調整。”彭雨指出，由於空置房對保潔、安保等服務的實際消耗顯著低於常住戶，政策透過差異化定價平衡了業主權益與物業服務成本。
“物業費作為長期固定支出，已成為購房決策的重要因素，在當前房地產市場處於調整的環境下，若空置房物業費不降，只會導致購房意願進一步下滑。”宋子謙表示，各地政府推動物業費減免，實際上也是為了降低購房門檻，刺激市場活力。
不過，宋子謙也指出，各項有關物業費的政策，在實際運用中存在合法性困局。舉個例子，若物業服務合同規定了物業費的變更需要透過業主大會，或者在合同中規定了空置房物業費必須全額繳納，那地方政府的政策就會與此衝突。
“這也就解釋了，為什麼很多城市很早就出臺了空置房物業費減免政策，但實際很少有業主能夠享受到這一政策福利。”
“短期的政策調整雖能緩解矛盾，但根治之道可能還是在於建立動態成本核算體系，區分固定以及可變服務成本。”宋子謙續稱。
無論是降低收費標準，還是對空置房物業費進行打折，都涉及服務提供方物業企業的利益。
克而瑞物管監測資料顯示，2024年上半年，上市物企基礎物業服務的收入增長顯著減速，同比增速下降到10%。與此同時，住宅物業服務滿意度評分降至69.3分，較2023年的71分下降約2%。
在滿意度整體下行的大背景下，物業費收繳率同步下滑，2024年重點城市物業費平均收繳率跌至82%，較2023年淨減少3個百分點。尤其是那些受限價政策影響大的城市，物業費收繳率的降幅更為顯著。
“新政下物業費的變動對物業企業收入和利潤也會產生一定壓力。”中物智庫創始人楊熙告訴每經記者，2024年上市物企營收大機率呈上漲趨勢，但利潤可能有進一步下調的趨勢。
多家上市物企相關負責人在接受每經記者採訪時也明確表示，儘管目前在這些降價、限價城市的在管專案佔公司總在管專案比例較小，但短期內企業收入依然會受到一定的影響，特別是在空置率較高的城市公司。
不過，“該優惠政策能有效減輕空置房業主負擔，為其與企業的長期信任奠定基礎”，一頭部上市物企相關負責人表示，另一方面，透過降低持有成本，可激勵業主加快房產流轉，提升專案入住率，最終實現多方共贏。
事實上，針對空置房物業費等問題，不少物業企業也在轉變。如萬物雲在2024年12月推出了“智選”產品，實行“一宅一策”彈性定價，將物業服務內容分為158項必選服務和350項自選服務，業主可以根據自身需求選擇不同的服務專案，並根據所選服務專案支付相應的費用。
此外，新城悅服務還專門開發了針對空置房的服務產品。
“物企可透過聚焦高能級城市群、提升服務密度的方式提升單專案營業收入，透過保持審慎戰略、放緩併購步伐的方式提升抗風險和抗週期能力。”
彭雨建議，還可透過最佳化組織架構、採用智慧化新技術的策略來實現降本增效，並透過提供質價相符的服務來提升物業費收繳率，以應對行業與政策變化帶來的挑戰。
而在楊熙看來，隨著房地產市場規模縮減，物企來自住宅物業服務的營收未來將逐漸收窄，成本則可能會持續上升。因此，物企可考慮向非住宅物業領域如公建、醫院、學校等進一步拓展，從而支撐整體營收的增長。
記者|陳利編輯|何小桃 陳夢妤 杜波
校對|趙慶
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