圖：Manshen LO
最近房貸新聞挺火。
聊一個冷門槽點。
前幾天我寫房貸時，隨手在留言區回覆了一條：“存款是單利，房貸是複利。”
一大批讀者質疑了。
“房貸不是單利嗎？銀行APP上房貸顯示的就是單利。”
haha，我當時想解釋，但沒法三言兩語說完。就先閉麥了。
今天展開說說。
一
首先，大家普遍同意：存款是單利。
它一般是到期付息。
我存個五年期存款，利息3%，本金1萬元。
那一年利息就是300元，得等五年之後，銀行才會一次性把錢給我。
五年利息一共1500元。
要是每年付一次利息就好了。
我們可以每年用利息去買別的理財，實現利滾利，也就是複利。
可以多賺幾筆。
我記得前幾年有銀行賣過一些五年期存款，是可以每年派息，甚至是按月付息的。
它們真是活雷鋒呀，但現在按月、按年派息的存款消失不見了。
現在存款普遍是：
到期一次性還本付息。
存款這種搞法，符合大多數人理解的單利。說白了，它並不認可利息的時間價值。
標註3%的五年期存款，真實複利大概是2.8%。
二
那房貸呢？
你有沒有幻想過，和銀行這樣商量——
“我有個很棒的想法，我的房貸是30年期，
能不能30年後一次性還本付息？
”
“就像存款一樣。”
銀行一定很懵。
十動然拒，把你趕出大門。
總之。
銀行不會等房奴三十年。
它每個月都必須收一筆利息，按時按點，晚了不行。
房貸可以說是一筆複利性質的生意。
收到利息後，銀行可以立馬拿這筆利息去投資，實現利滾利。
而房奴要月月供息，鴨梨山大。
所以我才說，房貸是一種複利。
用複利來描述它，會更符合大多數普通人的感受與認知。
說起來，挺多銀行確實會說明自己是單利。
這是我朋友的房貸，APP上清晰地表明自己是「單利」：
這是有原因的，因為銀行計算房貸時，在一定程度上確實是用到了單利的口徑。
但如果你較真的話——
房貸又確實比表面利率更高些。
比如一筆標明5%單利的二十年期等額本息房貸，真實複利會是5.12%。
為了避免抬杆，我說明下——
這是權威的央媽說的。
央媽首先說，複利計算方法也就是內部收益率法（IRR）。
央媽又舉了個例子：
來源：中國人民銀行公告〔2021〕第3號
如果要我來理解——
房貸確實用單利數字來標註。
但僅僅是標註而已。
它有按月付息的特點，利息的時間價值被充分認可，早早地回到了銀行兜裡。
以普通人的語境來說，更應該看成一種複利。
PS.
所以有個誤區要留意。
有的人認為——
存貸利率相同的話。可以互相抵銷。
“房貸3%，存款利息是3%，兩者剛好抵消了，我沒讓銀行佔到一分錢便宜”
不是這麼一回事。
兩種利息的現金流是不一樣的，顆粒度對不齊。
存款的利息，覆蓋不了貸款利息。