作者：王曉芳團隊
來源：曉芳聊財經
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“提前還個房貸，為何還處處受限？”
最近，部分銀行收緊了線上房貸提前還款的金額、次數，還款預約時間也延長了。
根據第一財經報道，某大型銀行辦理提前還貸時，客戶每年最多可申請5次線上提前還款，現在限制為2次，並且單次還款金額不得超過20萬，稽核週期約為兩個月。
說白了，就是透過各種限制，減少你的提前還款次數，並且還限制你的提前還款金額。
看來，貸款不是你想還就能還的。
銀行為何突然“不講武德”？我們又該如何“見招拆招”？以及判斷要不要提前還貸？
01
銀行面臨“兩頭堵”的壓力
首先，我們要知道，銀行的盈利模式是吃息差，也就是說貸款是資產，存款是負債。
而眼下銀行的現狀就是兩頭堵，錢放不出去，又有錢進來，銀行能賺的淨息差正在不斷變小。
一方面，放貸壓力大。
根據央行公佈的2月金融資料顯示，當月居民中長期貸款減少了1150億元，同比多減少了112億元。
在去年年底，個人住房貸款餘額37.68萬億元，較上年同期下降了1.3%，這說明了很多人提前還貸的額度比申請的還要多。
並且這種趨勢，在今年還在上演中。
據網友爆料，某銀行支行行長，都要親自出去跑業務推銷貸款。
另一方面，存款大量回流。
銀行存款大量回流，主要是提前還貸和居民存款增加。
個人住房貸款，對銀行來說就是自己最優質資產，基數大、收益穩定。
但是，根據第一財經報道，多位銀行客戶經理表示，近期提前還貸的人數有所增加，再加上最近兩年存量房利率大幅的下調，進一步擠壓其利潤。
比如，2023年存量房利率普遍在4％~5%之間，但到了2024年，存量房利率就已經降到了3.3%。
一名銀行業內人士坦言：
“客戶每提前還100萬，銀行就損失未來數年的利息收入，這比新增貸款斷崖更致命。”
我們再來看居民存款，2024年居民新增存款達到14.26萬億，而僅今年的前兩個月，居民新增存款就達到了6.2萬億。
在疫情之前的2019年，居民總存款餘額只有82萬億，人均存款是5.8萬元。而現在居民總存款餘額已經超過了157萬億，相當於人均存款超過了11萬元。
由此可想，最近幾年銀行的盈利壓力有多大，這也直接導致銀行的淨息差遠低於1.8%的警戒線。
據2024年第四季度商業銀行資料顯示，商業銀行淨息差為1.52%。
在這樣的情況下，銀行不得不採取一些措施。
比如，降低存款利率。
最近一段時間，很多中小銀行的存款利率，進行了大幅度下調。
例如，德江長征村鎮銀行4月8日起調整存款利率，一年期1.6%，三年期2.05%，5年期2.1%，對比去年11月21日起執行的利率，一年期下調40BP，三年期下調80BP，5年期下調85BP。
再例如平安銀行的“平安存”產品，三年期定存年利率，由2.05%下調至1.65%，下調40個基點。
目前，有不少銀行的定期存款利率，已邁入“1字頭”。
再比如，限制還貸，則是銀行的另外一個“無奈之舉”。
但是，作為普通人沒有更好的投資渠道時，提前還貸確實會是不錯的選擇。
特別是現在，每個人對於未來的生活、工作的不確定，以及對於樓市未來的預期也不確定。
如果家裡還有存款，沒有其它地方投資，又不願意在房貸上付太多利息，那幹嘛不去提前還貸呢。
02
我們該如何“見招拆招”？
1、首先，要摸清與銀行的合同約定
對於能否提前還房貸問題，國家持開放態度。
至於那些限制還房貸的行為，並非全國性統一行動，目前僅侷限於部分割槽域部分支行。
也就是說，你是否想提前還房貸，主要取決於你與銀行之間在合同框架內的約定。
那麼，銀行為提前還房貸，設定各種限制條件，是否合法，就很好解答了。
如果購房者與銀行，在簽訂貸款合同時，沒有就提前還款，設定違約責任條款，那麼，購房者想要提前還貸，銀行就不應該設定限制性條件。
如果銀行非要限制，則可以撥打銀保監會（12378）、金融消費權益保護熱線（12363）及政務服務熱線（12345）投訴。
相反，如果與銀行合同約定提前還款，需支付違約金或限制次數，那麼，我們就需要優先遵守既有條款了。
例如，有一位網友想提前還房貸，按合同約定，還得還完36期貸款，也就是還3年貸款之後，才能申請提前還貸，否則就要交違約金。
2、其次是靈活選擇渠道，線下還款或成“突破口”。
雖然線上渠道被“卡脖子”，但線下渠道卻“網開一面”，額度與次數均不受限，稽核時效還在一個月左右。
但需要注意，部分銀行線下還款需提前一個半月預約，借款人需預留充足的時間。
3、最後是要理性決策，“算清帳”再出手。
判斷要不要提前還貸，最簡單粗暴的方法就是，對比銀行收益理財、房貸利率。
這也是招商銀行經理提供的辦法，有點糙，但對非金融的同學來說，算是簡單易操作了。
比如，小李的貸款利率是4.3%，招行3個月內理財利率在2.5%左右，快差出倍數的關係了，那是否提前還貸自然就沒什麼好猶豫的了。
不過，每個人具體貸款的情況比較複雜，比如有人貸的15年、有的人使用本息的還款方式，所以具體到每個人，到底要不要提前還，不能簡單一刀切。
但是，大家可以參考下，中原地產給到的一個具體建議：
如果你是等額本息還款，而且已到還款中期；或者你是等額本金，還款期已經超過1/3，就可以考慮暫時不提前還款了。
因為考慮到你的剩餘貸款，以及各種操作流程需要耗費的時間成本，還不如維持現狀。
最後：
從借款人的角度來看，提前還款是誠信的表現。
從國家層面來看，提前收回貸款，可加速資金流轉，支援資源配置和社會經濟建設。
那麼，一些銀行，則需要對法律保持信仰之心，對風險有敬畏之心，對借款人、客戶懷有感恩之心，如此才能贏得尊重、穩健發展。