要警惕
在澳洲政府日益加大支援力度的背景下，
大型機構投資者正在加速進軍澳洲住房市場，並逐步改變著房地產投資格局，
而私人投資者，尤其是普通的 “家庭” 投資者，則正面臨被擠出市場的巨大威脅。
聯邦和各州政府近年來推出了多項政策，積極鼓勵機構資本進駐住房領域，
尤其是增長迅猛的 “建造-出租”（Build-to-Rent，簡稱BTR）模式。
與此同時，私人房東則面臨著不斷上升的稅費負擔和愈發複雜的合規監管。
尤其是在維州，這種趨勢尤為明顯，
越來越多的小房東選擇出售物業，退出市場。
而墨爾本正逐步成為全澳 “建造-出租” 模式的核心。
多項預測顯示，未來幾年，該型別專案可能將佔據墨爾本新建公寓供應的一半以上。
資金方面，機構投資可謂來勢洶洶。
根據CBRE釋出的《2025年亞太區投資者意向調查》：
房地產投資信託（REITs）的淨買入意向已從2024年的-13%大幅回升至今年的+22%。
去年6月，澳洲養老金巨頭AustralianSuper在墨爾本完成了一項價值7000萬澳元的 “建造-出租-購入”模式公寓專案。
而在這之後，AustralianSuper與Hesta又宣佈將在未來十年內投入150億澳元，用於支援住房開發。
從政府的角度來看，機構住房投資無疑更具吸引力。
這種模式相比零散的私人出租體系，能夠提供更集中、高效、易監管的方式來擴大住房供應。
根據澳洲住房與城市研究所的資料顯示：
目前約有90%的投資性房產掌握在小規模的個人房東手中。
雖然這種模式更為分散，也更難監管，
但它歷史上也造就了一個多樣化、靈活且能快速響應市場變化的租房市場。
但如果私人房東繼續遭受政策 “擠壓”，而機構模式日益壯大，
我們可能正在見證一場房地產市場結構的深層次轉變。
機構投資者具備大規模運營能力、融資優勢和政策通道，
而小房東則可能不得不透過翻新房屋、降低租金或承擔空置風險來維持競爭力，
否則，就只能選擇出售物業。
這種衝擊對一些 “毫無特色” 的投資型公寓影響尤為明顯，
特別是內城區的老舊公寓市場——這些正是過去小房東最常涉足的領域。
而一旦機構主導成為趨勢，市場上也可能出現 “準壟斷” 的風險。
目前以小房東為主的出租市場雖有種種問題，但整體來說仍是去中心化的，競爭也是真實存在的。
然而，一旦被大型機構壟斷，租客的選擇空間將被壓縮，租金也可能水漲船高，
整個市場或將演變為類似 “選Coles還是Woolworths” 的局面，
而非 “翻租房廣告挑選最適合的一套”。
美國的經驗或許能為我們提供一些前車之鑑。
在美國更為成熟的機構租房市場中，《美國規劃協會期刊》曾發表一篇名為《高樓與住房壓力》的研究文章指出：
像資本巨頭Blackstone這樣金融化的 “大房東” 正在徹底改變租房生態，
壓縮小房東的生存空間，並推高租金水平。
這類轉變還可能帶來更廣泛的社會結構變化。
澳洲傳統租賃市場一直相對 “融合”，
租戶和業主往往住在同一個街區、同一棟樓，社群也因而具備一定的多樣性。
然而，隨著機構租賃模式的擴張，未來的住房格局可能愈發 “分層”：
租戶集中在城市高層住宅，業主則居住在郊區獨棟住宅中。
最後，儘管房產投資常被批評，但它一直是澳洲普通人積累財富、實現階層躍升的重要路徑。
只要肯鑽研市場、動手裝修並承擔一定的風險，回報往往遠超工資收入。
如果私人房東被逐漸 “邊緣化”，而資本和控制權被集中在大型機構（包括國際資本）手中，這樣的路徑也可能逐步消失。
最終結果，就是越來越少的普通澳洲人能擁有房產市場的一席之地，
而越來越多的住房資源和市場話語權，則掌握在少數機構投資者手中。
閒話澳洲