作者丨燕梳樓
中國是世界上目前唯一執行公攤政策的國家。
在多方呼籲取消公攤和房地產去庫存的雙重壓力下，取消公攤的訊號從未如此強烈。
最近湖南衡陽、湘潭，浙江杭州，河北張家口等地先後宣佈逐步取消公攤。事實上真正打響取消公攤第一槍的，是廣東肇慶。
廣州12月剛開盤的越秀雲悅，開盤即售罄。實際上小區不過是剛建了個大門而已，在市場如此蕭條的情況下何以如何爆火？核心賣點就是沒有公攤。
說實話公攤一直是我們心中的隱痛，買100平的房子最卑鄙的時候公攤就能佔到一半多。現在官方放風稱取消公攤將是明年重要工作，這意味著公攤時代很快就會壽終正寢。
首先，我們得搞清楚公攤怎麼來的，為什麼能存在這麼多年？
公攤面積最早是香港霍家發明的，後來在李家發揚光大。不是因為資本家太壞，而是因為香港寸土寸金，政府逼著開發商拿地，開發商只能透過公攤把成本轉嫁給消費者。
上世紀90年代大陸房地產市場興起，就把香港這套學了過來，同樣也是為了保證政府土地財政最大化。開發商當然更是樂此不疲，門廳樓道、電梯走廊、共用牆體等都算成公攤。
而對於最早一批消費者來說，花80平的錢就能買到產證100平的房子，好像也不是什麼壞事。畢竟這些公共設施也是要成本的嘛，公攤到消費者頭上也可以理解，沒有人意識到這背後的貓膩。
所以你看，整個鏈條上的人都很高興。政府、開發商、消費者好像三方都贏了。後來大家才回過味來，這公攤都攤了些什麼，攤了多少，什麼計算公式，完全就是一本糊塗帳，最離譜時得房率只有48%。
合著我花100平的錢，只買到了48平的套內面積，這也太坑了。所以公攤面積就成了消費者眼中釘肉中刺了。回頭再看看香港，人家1993年就取消公攤了，全世界只有大陸還有公攤這一說。
如果不是擊鼓傳花傳不動了，大量庫存檔積壓成山，想必公攤這個“萬金油”還不會這麼快鬆動。那麼，全面取消公攤意味著什麼？
對於消費者來說，肯定是減少購房和養房成本了。以前100平的房子現在按80平賣給你，是不是特別爽？因為公攤取消了，像陽臺、窗臺等贈送面積還增加了。
所以不僅降低了購房成本，還增加了購房面積，讓消費者“所見即所得”，市場更透明瞭。還有特別重要的一點，就是取消公攤後，你的契稅、維修基金、物業費也大大減少了。
對於開發商來說，短期來看肯定會損失一些利潤。因為現在公開透明瞭，沒有了操作的空間，就只能按實際面積銷售。但大機率開發商會採取提高單價的形式維持利潤，不然就玩不轉。
而對於政府來說，短期內肯定也會失去一些稅費收入，但長期來看則有利於消化此前幾年的樓市庫存。以推動新房交易量來換取政府土地質押的難題，恢復公眾對於房地產市場的信心。
當然也不全是好訊息，比如對於二手房來說，如果沒有配套好相關政策，就太不太好了。我以前就說過，今年二手房出不掉，那麼明年就更難了。取消公攤就是二手房市場最大的一個雷。
同樣的錢去買新房，不僅實用面積增加近一半，而且在稅費和附加稅方面還能省下30%，那不香嗎？取消公攤本來就相當於新房變相降價，是對二手房的降維打擊，會進一步抑制二手房的成交。
很多讀者後臺問我，那以前多收的錢會不會退給我？我只能說，想多了。因為取消公攤並不是不計公攤。只不過把公攤和實際面積作出了區分，或者說是銷售口徑的變化而已，公攤不是公攤，不會因為取消就不存在了。
很多人在討論這個話題時忽略了重要一點，就是現在的房本上實際上也是把建築面積和套內面積區分開來的。只不過以前是按建築面積賣給你，以後就是按套內面積賣給你罷了。所以這並不是什麼新鮮事。
至於大家關注的物業費、燃氣費等費用，從理論上來講按實際面積收取，我們的物管品質將會大大降低。因為收的錢少了30%，但運營成本並未減少。我只能告訴大家，羊毛最終還是出在羊身上。
總結一句話，取消公攤只是一種銷售口徑的變化，對於新房來說是變相降價，對於二手房來說是降維打擊，對於現行的物業費採暖費也別有降價的幻想。
如果你手裡有二手房又不準備購新房，那麼對你來說就不是一個好訊息；如果你準備購新房手裡也有老房子，那麼對你來說這個訊息就是中性的。
12月的兩次會議，實際上已經明確定調了，那就是穩住樓市。什麼叫穩，不跌就是最大的政治。所以大機率後續會有相關配套政策跟進。
這些配套政策既要保證能去庫存，又要防止二手房形成踩踏，還要重新調查現行計稅和計費方式，確實是個不小的挑戰。
不管怎麼說，公攤面積即將壽終正寢，正式退出歷史舞臺，這都是一種進步。
但無論怎麼改怎麼調，最後肯定都是消費者買單。
位卑未敢忘憂國！
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