這是“好姑娘在德國”的第755篇原創
前段時間和一位在德國生活多年且買過好幾套房子的前輩聊天，前輩分享了不少有關德國買投資房的tipps，希望對大家也有所幫助。
❤️ 租售比
租售比是每個月冷租金/ 每平米的房價
🔹 5%或更高：通常被認為是較好的租售比，表明投資回報率較高。
🔹 3%-5%：適中，可能適合長期持有投資，兼顧租金和升值潛力。
🔹 低於3%：租金收益偏低，更適合依賴房價升值的市場。
一線城市（如慕尼黑、法蘭克福）：房價較高，租售比可能低於3%，但房產升值潛力強。
二三線城市（如萊比錫、不來梅）：房價相對較低，租售比可能在5%以上，更適合追求租金回報的投資者。
❤️ 租金
既然是投資房，租金是收入的一大來源，在做投資房的購買之前一定要了解一定要了解房子可以租出去的可能性，例如周圍是大學城或者大工廠，那麼房子空置的情況就會低很多。同理大城市空置率比小城市低，東德房屋空置率比西德高，個體商鋪的空置率比民宅高。
檢視租金髮展有以下三個渠道：
🔹 大房地產網站例如IMMO SCONT 24 ， IMMOWELT釋出的租金報告。
🔹IHK 或者IVD 等專業機構發表的付費租金評估報告。
🔹當地驗房師協會Gutachterausschuss 釋出的土地房產價值報告調查
❤️ 資本利得稅
投資房在10年進行買賣要對資本利得進行繳稅。
持有房產10年以上可免徵資本利得稅。如果房產被個人用於投資，而非商業用途（例如出租給私人），在持有該房產超過10年後出售，所產生的資本利得可以免稅。
投資房出售前3年自住也可以免除資本利得稅。
❤️ 房東的額外支出
公寓房每個月的物業費有一部分是不可以轉嫁到租客身上nicht umlagefähige kosten，這一部分也不能用來抵稅，屬於房東的支出。
還有一些不能與租客的費用還有例如大筆房屋維護費(Instandhaltungskosten)，房屋巡查人員(Aufsicht)的費用。當然一些小的維護費還是有可能性與租客分攤的，有一些小維修租客還是需要承擔的，例如簡單粉刷牆壁和房頂，貼牆紙和簡單重刷地板等。
各種保險。比如律師險，房屋險。這些支出可以用來抵稅。
❤️ 租金稅收
租金被視為個人收入的一部分，需要根據個人所得稅規則納稅。德國收入超過62.810歐以上的部分要納稅42%，也就是說如果你工資年薪超過62.810，出租房子每年的應稅收入就需要納稅42%了。
應稅收入=總租金收入−可抵扣費用
🔹
總租金收入：
-
來自租戶的租金支付。
-
任何額外收入，如停車位租賃或裝置租賃費用。
🔹
可抵扣費用：
-
貸款利息：用於購房的貸款產生的利息部分（不包括本金還款）。
-
維修和保養費用：如屋頂修復、管道維修等。
-
管理費用：物業管理公司收費。
-
折舊費用：房屋建築部分可以按年折舊（通常為50年內每年2%，20223年之後的新建房折舊3%)。
-
房屋保險：如建築保險、責任保險。
-
財產稅（Grundsteuer）：地方政府徵收的財產稅。（可以轉嫁給租客，讓租客支付。）
-
廣告和租賃相關費用：如釋出出租廣告的費用。
-
其他運營成本：如水電費、清潔費等（如果這些費用由房東支付）。
歡迎大家補充其他德國投資房產的tipps呀。
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