華人大多都愛投資房產，據說這個偏愛來自於傳統上農耕國家的基因。從結果來看，過去這些年，無論是在中國還是在加拿大，長期來看，地產投資都是回報最高的投資品種。
在中國買賣房產賺錢，沒有太複雜的稅務問題，但是在加拿大，如果你不懂稅務就進行房產投資，你以為放在了口袋裡的錢，最終可能會意外的被稅務局收走一部分，甚至會引發稅務局對其他方面的稅務審計，導致更大的麻煩。最近幾年，隨著加拿大聯邦稅務局加強對房地產市場的稅務審計，無數華人都經歷過這種事情，下面我們就來分享一二。
案例一:
新condo包租被當做開發商(builder)
有些開發商為了吸引買家購買新condo，推出了交房後兩年包租的計劃，也就是，你將房子租給開發商，他保證兩年內按照約定的金額付給你租金，他再將房子租給最終的租客，這樣你就不用擔心新房子租不出去了。
不少華人買家為了省事加入了包租計劃，誰想到，等到房子出租後申請HST退稅的時候，被稅務局告知：你這種將房子租給開發商由他轉租給最終住戶的行為被視同為你也是開發商(builder), 你需要根據condo交房時的市場價值自我評估，上交13%(安省)的HST，當然你在買房時付出的HST可以作為抵扣項。所以結果就是，你需要對condo增值部分向稅務局上交一個13%的HST。例如，你5年前50萬買的樓花，交房時市場價值長到了80萬，那麼因為你選擇了包租，你需要向稅務局上交3萬9的HST。而如果你事先了解了稅務局的政策，不選擇包租，你就不用交這3萬9了。
案例二：
轉讓樓花不報稅，引發稅務局審計海外資產
方女士2022年年初收到稅務局的來信，要求她將自2016年1月1日開始所有曾經持有過的房產或是樓花的相關資料填在稅務局提供的一份表格上面。這張表格上顯示稅務局需要了解的資訊包括：每個物業或是樓花是什麼時候買的，是否還持有，什麼時候賣的，賣價，為什麼購買，你是否住過，搬入和搬出的日期，貸款金額，首付哪裡來的，為何賣掉。所有的資訊都需要提供支援檔案。
方女士開始不明白為啥自己會收到稅務局的這封審計信，仔細回想以後才意識到，可能是因為自己2016年年初轉讓了一套downtown的樓花沒有申報而引起的。她之所以沒有申報是因為樓花幾乎是原價轉讓的，沒有賺錢，不想依然引起了稅務局查稅。在準備資料的過程中，方女士發現，別的資訊都好提供，唯一麻煩的是她家收入報得很低，海外資產也沒有申報過，無法說明她這些年購置和持有的房產首付是哪裡來的，她只好說是國內的父母親戚贈予的。2023年年初，在她的回覆提交給稅務局半年多以後，她又收到稅務局的信件，要求提供詳細的父母贈予的出賬入賬記錄，以及父母有能力贈予給她資產的證明。如果方女士事先了解稅務局的規定，及時申報了樓花的處置，那就不會引起稅務局的注意，而陷入海外資產被審計的麻煩。
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如果你熱衷於地產投資，又不想給稅務局交學費，那麼歡迎來參加我們的房地產投資稅務講座。
講師Carol Dai除了是一名精通稅務和財務規劃、專注於新移民和高收入高資產人士稅務規劃的加拿大註冊會計師(CPA)，還是一名經驗非常豐富的持牌保險經紀和IFA保單抵押貸款專家。她的保險業績也多次達到了保險界環球百萬圓桌頂級會員的標準。
房地產投資的稅務問題
第一講
講座時間
第一場：1月19日（星期日）
第二場：1月21日（星期二）
因時區不同，當地時間如下：
PEI王子島&NB省
8:30PM-10:30PM
魁省 & 安省：
7:30PM-9:30PM
曼省 & 薩省：
6:30PM-8:30PM
阿省：
5:30PM-7:30PM
BC省：
4:30PM-6:30PM
北京（次日)：
8:30AM-10:30AM
講座內容
● 部分出租主要住宅怎樣報稅？
● 主要住宅轉換成出租物業怎樣報稅？
● 在什麼情況下可以使用“4年原則”？
● 怎樣充分利用主要住宅的免稅條款為自己省稅？
● 有哪些費用可以在發生的當年申報？
● 有哪些費用要分年度攤銷折舊？
● 有哪些費用不能從出租收入中抵減？
● 房屋貸款利息在什麼情況下不能抵減收入？
● 怎樣界定出售物業的利潤是資本增值收入還是生意收入？
● 用有限公司的名義投資出租物業有哪些優缺點？
● 在家庭成員之間轉讓房屋所有權有什麼稅務後果？
● 樓花升值的情況下怎樣可以少交稅？
● 樓花虧損的情形下怎樣可以利用虧損減稅？
房地產投資的GST/HST問題和房地產開發翻建的稅務問題
第二講
講座時間
第一場：1月26日（星期日）
第二場：1月28日（星期二）
因時區不同，當地時間如下：
PEI王子島&NB省
8:30PM-10:30PM
魁省 & 安省：
7:30PM-9:30PM
曼省 & 薩省：
6:30PM-8:30PM
阿省：
5:30PM-7:30PM
BC省：
4:30PM-6:30PM
北京（次日)：
8:30AM-10:30AM
講座內容
● 什麼是GST/HST? GST/HST的基本原理是什麼？
● GST/HST在房地產行業的一般規則有哪些？
● 哪些情況下需要徵收GST/HST? 哪些情況下可以免GST/HST？
● 自己翻建房屋怎麼繳納GST/HST?
● 從開發商那裡買新房怎麼繳納GST/HST?
● 轉讓樓花需要繳納GST/HST嗎?
● 農場買賣需要繳納GST/HST嗎？
● 土地買賣怎麼繳納GST/HST?
● 申請GST/HST的退稅過程中有哪些常見的錯誤？
● 商業地產買賣中有哪些GST/HST問題需要注意？
● 稅務局稽核GST/HST的常見型別有哪些？
● 地產開發是應該放在個人名下還是公司名下？
● 與別人合作進行房地產開發應該使用什麼生意模式？
● “有限合夥”和“有限公司”各有什麼優缺點？
● 自己翻建房屋怎樣可以少上稅或不上稅？
● 與非居民合作投資地產專案需要怎樣上稅？
● 從國外引進投資資金應該選擇怎樣的稅務架構？
在房地產投資中怎樣使用公司，信託和保險進行避稅和傳承
第三講
講座時間
第一場：2月2日（星期日）
第二場：2月4日（星期二）
因時區不同，當地時間如下：
PEI王子島&NB省
8:30PM-10:30PM
魁省 & 安省：
7:30PM-9:30PM
曼省 & 薩省：
6:30PM-8:30PM
阿省：
5:30PM-7:30PM
BC省：
4:30PM-6:30PM
北京（次日)：
8:30AM-10:30AM
講座內容
主講人
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主講人丨簡介
Carol Dai是加拿大註冊會計師CPA，同時也是一名持牌的保險經紀和IFA保單抵押貸款專家。
2002年移民加拿大，2005年畢業於加拿大頂級商學院Schulich School of Business; 同年進入加拿大豐業銀行(Scotiabank), 先後在商業銀行和財務部門任職。2008年獲得加拿大註冊會計師(CPA,CMA)資格，2009年成為美國特許金融分析師(CFA)持有人，2018年取得加拿大信託和遺產執業者(TEP)認證。目前為明信會計師事務所合夥人和宏泰財富管理中心副總裁。
Carol Dai在加拿大華人投資理財圈以知識全面著稱，她曾多次被加拿大華人媒體星島日報，地產週刊，新時代電視以及主流媒體環球郵報(Globe and Mail)，多倫多星報(Toronto Star)等採訪，就新移民稅務問題及地產投資的稅務問題發表看法。在過去的數十年間，她在加拿大全國各地及線上舉辦了很多場國語講座，講座內容涉及稅務，投資，保險，信託，退休計劃，家庭資產保護和遺產規劃等方面的內容，為在華人圈普及財稅知識，幫助新移民儘快融入加拿大生活做出了不少貢獻。同時她和她的團隊也為很多高收入高資產人士和私有公司股東在稅務規劃及財富管理方面提供了很多非常有價值的幫助。
聯絡方式：
電話：905-470-8585
Wechat: canada7098
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