“真正的問題不是‘是否’進行改變，而是‘如何’進行改變。”抵押貸款銀行家協會首席經濟學家邁克爾·弗拉坦託尼（Michael Fratantoni）表示。抵押貸款市場已經表現出意外的變化。在去年秋天30年固定利率達到8%左右的峰值後，隨著美聯儲開始降低利率，貸款成本一度下降。但由於經濟強勁且住房供應短缺，儘管美聯儲繼續降息，抵押貸款成本如今再次上漲。

房利美和房地美深深嵌入美國住房金融體系中，沒有它們，廣受歡迎的30年固定利率抵押貸款幾乎不可能存在。這兩家公司並不直接提供抵押貸款，而是購買並將貸款打包成證券。它們共同擔保了約一半的現有住房貸款。

在2008年抵押貸款市場崩潰期間，為了穩定金融市場並保持抵押貸款信貸的流動，喬治·W·布什政府實際上將這兩家公司國有化。從那時起，房利美和房地美一直處於一種法律和財務上的“託管”狀態，由聯邦住房金融局（FHFA）監管。它們向投資者出售的證券被華爾街視為安全，因為根據聯邦救助協議條款，如果需要，這些公司可獲得大規模政府支援。

15年前達成的這一安排從未打算成為永久性的。但儘管一些經濟學家和政策制定者採取了“如果沒有問題，就不要修復”的態度，特朗普的顧問被廣泛認為將試圖完成在疫情暴發前開始的改革。許多保守派人士認為，政府不應直接控制如此龐大的企業，並且像房利美和房地美這樣的公司需要有能力應對執政白宮的政治議程。

在特朗普首任期內，推動改革房利美和房地美的主力人物是時任聯邦住房金融局局長的馬克·卡拉布里亞（Mark Calabria），他現在被認為可能在新政府中擔任職務。在接受《華盛頓郵報》採訪時，卡拉布里亞表示，他仍然支援將這兩家公司私有化，並認為如果以一種能讓投資者確信抵押貸款證券仍然沒有風險的方式進行，抵押貸款利率不會上漲。“根據法律，房利美和房地美是需要解決的問題。”卡拉布里亞說，“在平靜的環境中解決問題總比在危機中嘗試解決問題要好。”

結束房利美和房地美的託管狀態可以通過幾種方式實現。國會可以透過立法，全面改革抵押貸款金融體系，併為房利美、房地美或未來競爭者發行的證券提供明確擔保。但鑑於以往的努力屢屢未獲支援，國會介入的可能性極小。另一個更可能的選擇是，特朗普政府繞過國會。在一種假設情境下，財政部和聯邦住房金融局同意釋放這兩家公司，讓它們繼續留存收益一到兩年。作為交換，它們必須同意向納稅人支付一筆持續的費用，以換取政府的支援，這是它們業務模式所必需的。如果沒有這樣的支援，市場將陷入混亂。

儘管改組房利美和房地美並不是特朗普競選的明確目標，但自選舉日以來，這兩家公司的股價大幅上漲，表明市場普遍預期它們將被釋放。然而，抵押貸款行業的其他人士擔心市場的突然變化——包括取消或削減政府支援——可能導致抵押貸款利率上漲。這是因為購買房利美和房地美抵押貸款支援證券的投資者可能要求更高的利率，特別是在沒有明確政府支援的情況下。穆迪分析公司（Moody’s Analytics）首席經濟學家馬克·贊迪（Mark Zandi），也是卡馬拉·哈里斯競選團隊的顧問，他表示，此舉將使30年固定利率抵押貸款的吸引力“大打折扣”。“不管你選擇哪種情景，結果都比現狀更糟糕。”

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