作者：Nicole Friedman
轉載：華爾街日報
【寫在開頭】
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正文
房屋保險和財產稅成本的飆升正在破壞房主的預算。
由於自然災害造成的損失和房屋維修成本上升，保險公司大幅提高了保費。與此同時，近年來房價的飆升提高了許多房主的房產稅。
這些不斷膨脹的開支正在改寫住房擁有率的計算方式。根據洲際交易所的資料，9月份，平均單戶抵押貸款支付的32%用於財產稅和家庭保險，這是自2014年以來的最高比例。
該分析基於使用託管賬戶支付稅款和保險作為每月抵押貸款付款一部分的借款人。
對於一小部分但不斷增加的家庭來說，負擔要嚴重得多。五個主要都市區——紐約州羅徹斯特和錫拉丘茲，內布拉斯加州奧馬哈，新奧爾良和邁阿密——根據ICE的資料，至少有四分之一的借款人將每月抵押貸款的一半以上用於稅收和保險。
相對於典型的住房成本，這些都市區往往有著高昂的財產稅或昂貴的家庭保險，或兩者兼而有之。
在全國範圍內，9%的單戶抵押貸款中，稅收和保險佔每月抵押貸款付款的一半以上。這比2014年底的不到 4% 有所上升。
稅收和保險費的上漲加劇了購房者因房價創歷史新高和抵押貸款利率上升而面臨的負擔能力不足的問題。這些阻礙因素導致許多購房者今年放棄，導致現房銷售增速創1995年以來最糟糕的一年。
然而，儘管抵押貸款利率波動，但不斷攀升的財產稅和保險成本卻沒有出現逆轉的跡象。
這些成本也給房主帶來了越來越大的、往往是意想不到的負擔，即使是那些在抵押貸款利率接近歷史低點時購買或再融資的人，也是如此。
Fahe 的聯邦政策和宣傳主管約書亞·斯圖爾特 (Joshua Stewart) 表示，面臨最大風險的是靠固定收入的老年房主。Fahe是一個由遍佈六個州的 50 多個非營利住房組織組成的網路。
斯圖爾特說：“即使他們的抵押貸款付款在 10、15、20 年前就消失了，他們也會根據某種形式的增長來計算自己的退休生活，但不是這些大規模的增長。” “這確實減輕了他們的住房負擔。”
一些房主在感受到成本上漲的壓力後開始質疑自己的購買行為。當 Lisa 和 Michael Landry 於2015 年在新奧爾良購買房屋時，他們的財產稅、房屋保險和洪水保險每月費用約為 725 美元。
現在，他們每月支付 2,448 美元的財產稅以及風災和冰雹保險。這超過了每月支付的抵押貸款本金和利息，固定利率為 3.5%。他們每年還要另外支付 2,000 美元的洪水保險和其他危險的家庭保險。
只要他還在工作，他們就能承擔不斷上漲的費用，但一旦70歲的邁克爾·蘭德里退休，他們可能就需要搬家了。
“如果我知道今天所知道的，我們就不會搬到這裡。”他說。
紐約大學、萊斯大學和達拉斯聯邦儲備銀行的研究人員最近發表的一份工作報告稱，家庭保險費的增加使得借款人更有可能拖欠抵押貸款。
萊斯大學金融學助理教授、該論文的作者之一斯蒂芬妮·約翰遜 (Stephanie Johnson) 表示，2022年中期至 2023 年中期房屋保險費的上漲導致額外 149,000 筆抵押貸款拖欠。
退休的珍妮特·拉吉(Janet Raggi)表示，她正在出售佛羅里達州佈雷登頓的房屋，因為自四年前搬入以來，她的財產稅、房屋保險和房主協會費用都上漲了。
但這棟三居室的房子已經掛在市場上一年多了。拉吉表示，高抵押貸款利率和佛羅里達州最近的颶風讓買家望而卻步。
Janet Raggi wants to sell her Florida house and move to Nevada for a lower cost of living. PHOTO: JANET RAGGI
拉吉想搬回內華達州，以降低生活成本。“我們以優惠的價格和優惠的利率買下了一套很棒的房子，但現在一切都發生了翻天覆地的變化，”她說。“我正打算離開。”
有抵押貸款的房主通常需要購買房屋保險，但一些沒有抵押貸款的房主則選擇不購買，特別是在成本急劇上升的地方。雖然這可以為他們節省開支，但如果他們的房屋因自然災害受損，重建費用也可能會高得令人望而卻步。
美國消費者聯合會住房部主任莎朗·科內利森 (Sharon Cornelissen) 對人口普查局資料的分析顯示，到 2023 年，約有 6.8% 的房主沒有家庭保險，這一比例低於 2021 年的 7.4%。
但在一些主要都市區，沒有保險的房主比例有所上升，尤其是在邁阿密，2023 年，21.2% 的房主沒有家庭保險，高於 2021 年的14.5%。
洲際交易所研究與分析副總裁安迪·沃爾登表示，目前房價徘徊在歷史高位附近，但不斷上漲的財產稅和保險費最終可能會導致某些地區的房價下降。
他說，“這創造了一個環境，讓你的預算更少”用於抵押貸款本身。“這降低了人們願意支付的價格。”
瓦爾登說，過去兩年以較高抵押貸款利率購買的房主可能已經在負擔能力方面捉襟見肘了。他說，如果利率下降，這些借款人可能計劃再融資，但如果他們的稅收或保險成本大幅上升，他們可能無法獲得新貸款。
去年，克里斯托弗·莫伊尼漢 (Christopher Moynihan) 與家人從猶他州搬到內布拉斯加州接受新工作後，他獲得了加薪。他說，幾乎所有的增長都被更高的開支所抵消。
他們目前的抵押貸款利率是之前房屋利率的兩倍多，財產稅和家庭保險佔他們新抵押貸款付款的 34%。
“這有點難以接受。”他說。
Michael Landry playing with his dog outside their New Orleans home.
PHOTO: EMILY KASK FOR WSJ
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作者：Nicole Friedman，轉載：華爾街日報，
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